今日起，存量房貸利率調整正式實施！

根據(jù)此前央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的通知及各家銀行公告的存量首套住房貸款利率調整細則，自9月25日起，各家銀行機構將對存量首套房貸利率進行調整。

今晨開始，客戶對房貸利率調整的關注度激升，建設銀行、工商銀行等手機銀行App在使用存量房貸利率查詢功能時出現(xiàn)了系統(tǒng)繁忙提示；“存量首套房貸利率今起下調”等話題沖上熱搜，多名房貸客戶在評論區(qū)表示已收到房貸利率調整短信，每月少還400-500元不等。

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利好“二套轉首套”人群

央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）中明確，本次政策針對范圍為首套房。

按照各家銀行發(fā)布的調整細則來看，9月25日起，存量房貸發(fā)放時即符合首套標準且目前為LPR浮動利率貸款的客戶變更利率無需申請，銀行將批量進行調整；對于原來非首套，現(xiàn)在可認定為首套的貸款，需客戶在銀行申請認定后方可執(zhí)行。

對于“二套轉首套”的界定，有以下兩種情況：

一是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當?shù)卣罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的；

二是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的。

值得注意的是，有業(yè)內人士指出，“二套轉首套”的這部分群體可能是受益最大群體。

東方金誠宏觀研究在研報中指出，政策調整前二套房的貸款利率為5年期以上LPR加60個基點，調整后為LPR加20個基點，這意味著本輪二套房貸利率下限下調幅度最高可達40個基點。

不過，各家銀行具體辦理細則也有所差異，應以銀行具體公告為準。建設銀行(601939)在其手機銀行、小程序等渠道上線“二套轉首套申請復核功能”；工商銀行(601398)也在其手機銀行利率調整頁面上線存量房貸利率調整功能。

提振消費、緩解提前還貸

2022年以來，受理財破凈、經(jīng)濟下行、居民預期收入縮減等多方面影響，提前還貸屢掀高潮。

2023年至今，“提前還貸潮”并未完全停歇。中信證券(600030)首席經(jīng)濟學家明明指出，對于銀行而言，下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產負債表大幅縮表，又有助于銀行留存優(yōu)質客戶。

在提振消費方面，存量房貸利率下調將會降低購房者月供負擔，金融支出將部分轉化為社會消費支出，從而提升消費傾向，從內需的角度拉動經(jīng)濟整體修復；居民可支配收入增加也對消費有相應的帶動作用。

對樓市而言，存量房貸利率調降后可能出現(xiàn)趨勢性企穩(wěn)向上過程，房地產行業(yè)周期的上行拐點可能將到來。

東方金誠研究團隊預計，各城市將持續(xù)落實“因城施策用好政策工具箱”政策要求，在放寬“認房不認貸”條件、購房稅費減免、公積金貸款政策調整等方面入手，進一步優(yōu)化調整購房政策。并且，可能會有更多的一二線城市加入放松購房政策的隊伍中去，帶動行業(yè)迎來趨勢性回暖。

不過，從另一方面來看，存量房貸利率調降也是一把“雙刃劍”。目前銀行業(yè)凈息差已處于歷史低位，存量房貸利率下調會進一步壓縮銀行利潤空間，增加銀行經(jīng)營難度。

因此，明明預計，存款利率調整仍未終止，后續(xù)可能繼續(xù)推進存款利率下調節(jié)奏，推動存款利率市場化以對沖存量房貸利率調整給銀行帶來的壓力。

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