記者董紅艷 李貝貝 北京報道

(資料圖片僅供參考)

近期，伴隨著東方甄選山西之行的熱度，山西多個城市的社會關注度一度居高。眾多山西網友對太原、大同等城市能夠成功“出圈”翹首期盼。

記者注意到，此前憑借燒烤異軍突圍的網紅城市淄博，其樓市也迎來了最高熱度，一躍成為三四線樓市活躍程度最高的城市。而房價“低壓區”的山西能否也像淄博一樣在樓市上“沖上一波”？

能否成功出圈？

淄博的一飛沖天憑借的是燒烤這雙翅膀，山西走紅的內核是什么呢？“其實，太原和承德一樣，夏天也非常適合避暑，應該多宣傳宣傳，吸引南方的人過來玩。”山西人張俊（化名）告訴記者，“去年暑假回山西的時候，帶老公和小孩去太原游玩，感覺太原變化很大，好吃的很多，旅游也具有地方特色。”

公開消息顯示，在東方甄選山西行中得到曝光的城市很多，包括太原、大同、忻州、朔州等多個城市，文旅資源涵蓋太原古縣城、云岡石窟、北岳恒山、懸空寺、應縣木塔、雁門關、五臺山、太原晉祠。一頓操作下來，看得眾網友眼花繚亂，甚至有人表示有即刻奔赴山西走一遭的沖動。

記者注意到，此前憑借著燒烤火“出圈”的淄博，樓市熱度甚至也被帶動起來，成為三四線城市中樓市最火的城市。據58安居客監測數據顯示，2023年5月，淄博新房找房熱度環比上漲15.8%。山西太原、大同等地的樓市也會乘機“燥起來”嗎？

對此，山西省房地產研究顧問專家、太原樓評主理人張明在接受《》記者采訪時表示，東方甄選的山西行，曝光宣傳了山西的歷史文化遺產和風光之美，但山西省各地市發展存在不足，而且存在發展模式同質化嚴重的問題，山西各地市迅速“出圈”的支撐性并不充足。

對老家山西的發展，張俊也認識到，只有綜合服務質量上去了，游客才能被吸引進來。但是山西各個城市目前的服務質量并不很高，例如，在太原找地方停車，會突然蹦出“大媽”來收取停車費，在太原較難找到免費的停車場地。

“山西各城市人口結構偏穩定，營商環境和市場消費對于熱度的承接仍有一定短板，后續很難形成對產業和人口的吸附，對樓市的影響微乎其微，無法企及淄博樓市的熱度。” 張明補充表示。

從第七次全國人口普查數據來看，中部六省會中，山西太原的常住人口最少僅為530.41萬人，人口規模與非省會城市湖北襄陽、湖南岳陽的人口規模相近。同時，太原等城市的人口增速也較為緩慢，據太原統計局數據，截至2022年末，太原常住人口僅為543.5萬人，相比第七次人口普查人口增長僅為10多萬人。

在人口基數和增量都不大的情況下，記者注意到，山西多城的城鎮化水平已經十分之高，持續城鎮化的空間已經較小。第七次全國人口普查數據顯示，太原的城鎮化水平已經達到89.1%，在中部六省會中最高，大同城鎮化水平為72.7%，在中部六省地級市中居首位。

而截至目前，山西太原等地的房價和成交量并沒有出現被提振的跡象，維持著較為低迷的狀態。據統計局70城房價指數數據來看，2023年4月，太原新房價格環比上漲0.3%，同比下降0.3%；二手房價格環比下降0.4%，同比下降1.9%。據安居客房產研究院監測，2023年5月太原新房均價環比下降0.19%，二手房環比下降0.12%。

同時，值得注意的是，山西多城的房價，在中部六省中也是最低的。據安居客監測數據，截至6月1日，太原二手房掛牌價為9608元/平米，而另外5個省會的武漢、鄭州、合肥、長沙、南昌的二手房均價均超過1萬元/平米。

未來走勢如何？

“山西人比較容易滿足，當年從山西來北京打工的10個同學，現在就剩下3個了，其他人都回到山西老家了”。同樣打算回太原購房的山西人韓盛（化名）告訴《》記者，最近看了好多太原的二手房，感覺好多賣家都不缺錢，房子只是掛著，賣就賣出去，賣不出去也不著急。有個業主在我看房子的時候，一直玩手機，對于賣房并不是很上心；另外一個房子，租給別人當員工宿舍了，賣不出去，就繼續出租就行了。

對此，有購房者猜測，目前樓市處于集體觀望、博弈階段，著急買賣的都已經在近幾個月出手了。相比其他城市，太原在樓市上的反應總是慢半拍，二手房上的壓力后續會慢慢蔓延開。

而記者注意到，太原等城市的掛牌房源也存在一些降價壓力。據貝殼網上的房源信息，截至6月1日，太原共計約540套二手房在近14天內降價幅度超過售價的1%，例如保利海德140平米多的三房，就在近兩周降價2次，總價下調共計9萬元，晉陽街的恒大御府146平米的三房，最近兩周總價下調15萬元。

對于以后的房價走勢，韓盛認為，山西的房價就算是再下降，也下降不了多少了，太原的整體均價僅為1萬元/平米左右，就算降價頂多也只能再下降個2000元/平米。

張明認為，作為近幾年處于大規模城改進程中的太原和大同樓市，其高庫存壓力仍是較重的，故而樓市仍然存在下行的趨勢，剛需購房者成為主力，改善類群體需求釋放減緩，同時，交付上存在的問題，也讓部分客群偏向規避風險，成交上較為疲軟。

事實上，太原樓市的庫存壓力還在持續加大。太原的二手房掛牌量一直在上升，已經突破一般狀態下的3萬套，據鏈家房源數據顯示，截至6月2日，掛牌量已經達到32580套。而據安居客房產研究院監測數據，2023年5月太原新建商品住宅批準預售面積為47.94萬平米，環比上漲53%，已經連續兩個月環比漲幅超過50%。

對于高庫存、交付等方面的問題，張明建議妥善解決項目停工問題，推進保交樓，強化預售資金監管，減弱新風險的發生；可以考慮購房補貼的發放，促進剛需釋放；適度控制土地出讓，優化已批售土地的釋放節奏，加強高品質住宅產品的開發，鼓勵居民換房，減輕庫存壓力。

繞不開的煤炭經濟

“我一說自己是山西人，別人就第一聯想到煤老板，幾乎每個人都是這個反應。”張俊無奈地向記者表示描述著外省人對于山西人的印象，“我感覺有些悲哀”。

近年來，具有礦產資源背景的多個城市因為資源的逐漸枯竭而房價一跌再跌，其中鶴崗房子“白菜價”全國聞名，甚至連黑龍江省會哈爾濱近年來也出現了不少總價低于10萬元的房源。太原是否也將面臨著哈爾濱一樣的尷尬，大同是否面臨著鶴崗化的威脅？

基于煤炭和地理位置的原因，山西經常會被拿來和陜西作比較。記者留意到，山西和陜西兩個省的總人口數相差并不大，但是西安的人口接近1300萬人，是太原的兩倍之多，同樣作為省會人口虹吸能力相差甚遠。張明指出，相比陜西西安，太原優勢并不明顯，缺少政策紅利，歷史文化傳承較有所不足，教育發展、產業結構、人口規模、城市規劃交通等方面都有待提升。

大同也曾是“煤都”，但是地位已經日漸被榆林、鄂爾多斯等城市取代。公開數據顯示，榆林煤炭預測儲量就高達2800億噸，各種能源綜合儲量為大同的10倍之多。2000年，大同GDP已達到346億元，而榆林GDP僅為79億元；但是十幾年后的2014年，榆林GDP達到2920億元，大同GDP僅1001億元，僅有榆林的三分之一。

房價上看，近三年雖然受到疫情影響，西安和榆林的二手房價格未跌反漲，安居客房源數據顯示，近三年西安和榆林的二手房均價漲幅均在1500元/平米以上，而同期太原和大同的房價總體均為下跌狀態。截至6月2日，榆林的二手房掛牌均價為11845元/平米，遠超大同房價，甚至超過山西省會太原的房價。

不過，張明指出，大同是一個轉型城市，承受了煤炭產業轉型發展的陣痛，但是目前夏季的文旅和康養產業已經開始凸顯優勢，相比陜西榆林而言，產業結構已經沒那么保守。

對于“煤老板”的印象，張明指出，煤炭經濟是山西的重要產業，能源產業涉及山西近十分之一的家庭。不過，目前山西各地市的煤炭行業基本以央企、國企為主，民營企業的數量和規模已經很低，山西“煤老板”的時代早已過去。而過去的“煤老板”轉向北上投資領域、影視傳媒，大部分已經離開山西。

煤炭經濟對太原和大同的樓市，存在一定的支撐作用，煤炭產業的相對收入在山西仍屬于頭部，但煤炭產業在實際經營中存在大量呆壞賬，在前幾年煤炭行業工資拖延的情況時有發生，煤炭產業對太原和大同樓市的影響已經較小。

目前，東方甄選在山西的行程已經結束，相關的熱度也日漸消退，山西的知名度似乎還是沒有完全打開。有外省的網友向記者表示，對于山西的印象除了“煤老板”就剩下“老陳醋”了，而對山西的省會，甚至還需要借助網絡搜索才知道是太原。“出圈”任重而道遠。

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