李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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4月份以來，樓市持續引起各方關注。國家統計局數據顯示，4月份全國新房銷售面積僅為3月份的52%、銷售額僅相當于3月份的61%，新開工只有3月份的67%。5月份以來，又出現了一些新現象，比如二手房掛牌量進一步攀升，一些高價值片區出現了“套現”的現象，整體預期似乎進一步走低。

于是，近期業內外人士針對樓市提出一些“救市”建議，如降低改善型住房的房貸利率，降低存量房貸利率，全面取消限價政策，認真落實“三支箭”和保交樓政策等。筆者認為，這些提議都是一些常規的措施，主要還是在需求端“打轉轉”。

其實，近年來特別是2022年以來，國家在“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）和“三保”（保交樓、保穩定、保民生）上做了一攬子的部署。可以說，在強調支柱產業、力求穩定、大力“促剛需、促改善”的部署下，政策層面的支持不可謂不大。即便是從過去慣用（也被各方認為頗為有效）的金融寬松來看，力度不可謂不大。比如，一季度廣義貨幣（M2）增速、社會融資規模增量、新增貸款都強于去年同期，2月M2增速甚至創下7年新高。

再看房貸利率，目前首套住房和二套住房分別為4.30%和4.90%的利率水平，已是歷史最低值。根據中指院的數據，超過40城調整首套房貸利率下限至4%以下。放在過去十幾年，如此寬松的貨幣環境、政策環境下，商品房市場會迅速企穩并走向新一輪繁榮期。因此，搞清楚問題的真實癥結所在，才是制定政策的關鍵。

照理來說，隨著疫情影響逐漸消退，政策不遺余力促消費，地方積極穩樓市，貨幣環境又很寬松，為何購房需求仍然低迷呢？從需求端來看，老生常談的一點是，老百姓的資產負債表在三年疫情的沖擊下，受到很大影響。這只是需求端的一個方面，另一方面是近年來一些行業整頓，導致有支付的購買力不足。

同時，地產行業供給端發生史無前例的變化，即去除地產“資本運作”舊模式，在金融端推進自有資金拿地，穿透式資金監管，貸款集中度等，將金融屬性下非理性預期和“加杠桿”催生的暴漲模式，在源頭上得到控制，導致地價推動房價上漲，房價上漲引致預期上漲，帶動加杠桿購房的邏輯失效了。同時，上一輪上漲特有的棚改等催化因素也褪去了。

2021年下半年以來，供給放量的同時，房價持續一年半下跌，導致“只漲不跌”的預期、“買房一定增值”的預期扭轉。總的看，地產持續疲軟是多方原因、深層次原因造成的。目前，住房需求仍強大，如3億-4億新市民的購房需求，首套房的換房需求，縣域城鎮化的需求等，但是這些需求的支付能力不足，無法匹配高房價和高成本。

對于高收入人群或扎根城市多年的老市民，大多數擁有多套房。根據央行的調查，2019年有41.5%的家庭擁有2套或更多住房。對這部分人群，只有“漲價預期”“財富效應”出現后，才會有購房需求。總的來看，這就是為何去年以來，政策不遺余力，不可謂不努力，但地產需求端仍舊疲弱，表面原因是需求不足，深層次原因則是供需不匹配、供給側結構性改革尚不到位。

因此，政策應聚焦于供給側，比如加大保障性租賃住房建設供應，推進租購同享和漸進同權。近年來，盡管人口凈流入城市保租房籌建規模非常大，但主要是存量房認定，而新增房源上的效果不大。特別是，大城市并未有效落實住宅用地單列10%的租賃用地，14個城市2022年租賃用地計劃平均完成率不足20%，而且將優質地塊拿出來建設保租房的意愿不足。

筆者認為，在行業高舉高打了20多年，特別是房價飛速上漲之后，住房需求不是不足，而是在漲價預期下、在加杠桿的助推下提前釋放了，且過度釋放了。有需求潛力的人群，又沒有支付能力。因此，政策基調上，一定要摒棄“下行必刺激”的邏輯，一定要通過“先租后買”來休養生息，培育可持續的動力。

近期，國家提出要落實好已出臺的紓困政策，以較受重視的“帶押過戶”為例，目的是降低商品房交易成本，進一步滿足剛需、換房需求，但目前落實得不好。各地要進一步落實主體責任，將政策涉及的相關利益方統籌起來，告別短期主義和共輸局面；金融管理部門和登記部門要從頂層政策設計、登記系統升級等制度和技術層面全方位推進，打消各方對于風險的顧慮。比如重視共有產權住房、公租房擴面、“商轉公”、整頓經紀行業等。總的來說，救市告別一招鮮，必須要有多方合力、長期視角。

最后，針對由于支付能力弱導致潛力需求難以轉化為現實需求的問題，建議在新增供地方面降低土地成本，杜絕由開發商承擔各種配套設施建設移交等。筆者認為，需求端的政策空間并不大，該出的政策基本出盡，且政策邊際效應有限。而在協調防風險和防范道德風險的前提下，“三支箭”落地效果也需要理性看待。一方面，市場化和法治化是“三支箭”的前提；另一方面，新模式的出爐，必須要以舊模式一定程度的出清為前提，這個陣痛必須要承受。

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