熊德志

港元利率經過連升后，5月23日香港銀行一個月同業拆借利率（Hibor）回落14個基點至4.64%，結束五連升。

(相關資料圖)

利率作為影響樓市的關鍵因素之一，香港實際按揭利率由去年的1.5%，連續上升至3.5%的高位。不但買家置業的月供負擔增加，就連投資者買樓收租回報亦有影響。現在Hibor回落，或利好樓市。

香港樓市增長乏力

5月4日，美聯儲宣布加息0.25%，上調聯邦基金利率目標區間至5%~5.25%，為2007年9月以來的最高水平。美聯儲從2022年3月開始加息，此次為連續第10次加息。次日，香港匯豐銀行亦宣布上調最優惠利率至5.75%，創逾15年新高。

香港按揭市場實際利率并沒有完全一味跟隨美聯儲加息上調按揭貸款利率，而是采取了封頂息的做法。對香港3.6萬億港元存量物業貸款而言，今年利率大幅上升，對存量按揭供款帶來一定壓力，也抑制了香港樓市發展。

香港土地注冊處公布的統計數字顯示，4月送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共5755份，環比下跌33.1%，同比上升18.6%；4月樓宇買賣合約總值637億港元，環比下跌7.5%，同比上升52.5%。

上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約占4583份，環比下跌31.5%，同比上升17.6%；4月住宅樓宇買賣合約總值524億港元，環比下跌9.5%，同比上升49.0%。

由此可見，香港樓市現在雖較去年疫情時期有所恢復，但環比卻呈下降趨勢，凸顯樓市增長乏力。與此直接相關的，或與美聯儲加息令買家意愿降低所致。

香港樓價去年跌14%

2021年上半年，香港住宅市場受惠于低息環境、買家需求殷切及本地經濟復蘇等因素令市場平穩。下半年則因疫情加劇和香港股票市場調整，及市場對美國加息的憂慮升溫，導致市場開始走弱。

2022年受美聯儲連續大幅加息影響，香港樓價更大跌近14%，部分藍籌屋苑的樓價跌幅更是超過20%。所謂藍籌屋苑，就是交投和價格十分穩定的屋苑，好比“藍籌股”。香港市場亦以成交宗數最多的樓盤作為“十大藍籌屋苑”，視其為樓市交投的指標。

樓市下跌對承擔高比例按揭的人士會有一定影響，但部分風險已轉嫁至按揭證券公司（香港按揭證券有限公司于1997年3月成立，由香港政府通過外匯基金100%全資擁有），而非留在銀行體系。目前，香港按揭壞賬率處于0.04%的較低水平。

香港置業人士的貸款方式，多采用Hibor，及少量采用最優惠貸款利率。據香港金管局數據，今年3月以Hibor作為定價參考的占比86.6%，以最優惠貸款利率作為定價參考的占比9.1%。

個人若按揭500萬港元購買物業，30年還款期，以Hibor去年鎖息上限2.5%計，月供1.97萬港元。若利率上升至3.5%，同等借款，同樣還款期，每月還款會上升至2.24萬港元，升幅14%。如果借款人在按息2.5%時收入剛好通過壓力測試，借取500萬港元，月收入應是4.73萬港元，供款占收入比例41.8%。當按息升至3.5%時，假設收入不變，供款占收入比例會升至47.5%。

目前，因按息上升和每月還款增加，而拋售物業的業主應該少見。

據香港政府統計處及香港2021年人口普查數據，2021年香港家庭數量為267萬戶，有130萬戶家庭擁有自有物業，有44萬戶持有按揭貸款。如果只計算私人住宅，未償還按揭的家庭在2021年的每月按揭還款中位數為1.35萬元，剩余按揭年期20年，供樓負擔比例為21.2%。2021年中平均按揭利息約1.5%，現在以封頂息3.5%計算，假設整體借款家庭收入不變，上述21.2%的供款負擔中位數，大致會上升至23.2%的水平。

當然，也不能完全忽視美聯儲連續加息導致香港貸款利率增加對業主造成的壓力。銀行通過調整按揭封頂利率，令每月按揭供款額上升，對于一些剛好通過壓力測試的業主而言加息會加重其負擔，若外因導致收入減少或失業，在無力供款的情況下就有機會選擇賣樓，如市場供過于求則有可能導致樓市下跌。同時，美聯儲加息有機會令投資者抽離資金離開香港市場。香港加息令借貸成本上升，增加企業經營成本，拖慢企業發展，令香港失業率增加，導致經濟衰退。

加息周期即將終結

5月23日，港元利率經過五連升后，Hibor一個月拆息回落14個基點至4.64%，但仍較現在大型銀行拆息按揭封頂息3.5%水平，高出逾1個百分點。

對樓市而言，這無疑是利好消息。

據悉，有香港大型銀行近日低調上調現金回贈，以搶占按揭市場。該行一般現金回贈2%，而個別優質客戶若采用按揭保險且貸款額達到800萬港元以上，連同獎賞優惠，整筆現金回贈可達2.8%，屬于2007年有記錄以來最高水平。

當前，香港樓市仍然低迷。銀行按揭態度積極雖然有利于樓市，但樓市要明顯好轉，仍然要等待美聯儲降息，按揭利率回落，才能對樓市有明顯刺激作用。

5月4日，美聯儲在聲明中省略了先前“或需額外緊縮政策”的措辭，暗示美聯儲或于下次會議上暫停加息。市場預期美國銀行業壓力仍存，加上美國經濟逐漸降溫，估計40年來最快的加息周期即將終結。

而香港建立在普通法司法管轄區之上的土地注冊制度,所支持的穩健、高透明度的物業市場，在對香港經濟社會發展做出貢獻的同時，對投資者仍然具有強大吸引力。

（作者系香港金融從業者）

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