自監(jiān)管明令禁止“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”后，“代購(gòu)買房”業(yè)務(wù)又再次被炒熱。近日，記者注意到，在北京地區(qū)，有不少貸款中介開始做起了“代購(gòu)買房”的生意，這類業(yè)務(wù)打著降房?jī)r(jià)、低稅費(fèi)、省利息、降首付的大旗，實(shí)則是騙取經(jīng)營(yíng)貸，擾亂正常金融市場(chǎng)秩序的行為。

“代購(gòu)買房”炒作風(fēng)起

【資料圖】

近段時(shí)間，有不少貸款中介打出了“降房?jī)r(jià)、低稅費(fèi)、省利息、降首付”的口號(hào)，推出了“代購(gòu)買房”的生意。“代購(gòu)買房”的本質(zhì)為全款購(gòu)房后再做抵押，是指購(gòu)房者向貸款中介借款，幫助自己全款購(gòu)房，等房本下發(fā)后，再向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸來償還貸款中介的借款的行為。

貸款中介嚴(yán)苒（化名）介紹了詳細(xì)的“代購(gòu)買房”模式，“在正常購(gòu)房的情況下，商業(yè)銀行房貸利率都在年化4%以上。代購(gòu)模式就是只要購(gòu)房者湊齊40%的首付，剩下60%資金由我們?nèi)顗|付。拿到房本后再去銀行做抵押經(jīng)營(yíng)貸，利率最低能做到年化4%以下。我們墊資的費(fèi)用是市場(chǎng)最低的，1萬元每天的利息只需要5元錢，比網(wǎng)貸都便宜”。

以1000萬元房產(chǎn)為例，購(gòu)房者需要準(zhǔn)備400萬元購(gòu)房資金，剩下600萬元?jiǎng)t由貸款中介墊付，全款將房屋買入后，貸款中介將協(xié)助購(gòu)房者申請(qǐng)一筆銀行經(jīng)營(yíng)貸資金，還清墊資，然后再由購(gòu)房者向銀行按月還款，這一整套流程就完成了，在辦理過程中，貸款中介會(huì)向購(gòu)房者收取審批貸款總額1%-1.3%的資金作為服務(wù)費(fèi)。

不同貸款中介提出的“代購(gòu)買房”這一政策均大同小異。汪建（化名）推出的業(yè)務(wù)也類似，“購(gòu)房者只要湊夠30%的首付，剩下的我們用公司自有資金幫助墊資，房本到手后再辦一筆貸款把錢還給我們就可以。‘一條龍’服務(wù)，全程購(gòu)房者只需要出面4次左右，其余什么都不用干”。

實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)貸主要是銀行針對(duì)中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款，用來盤活個(gè)體企業(yè)資金。本該是利好中小微企業(yè)的貸款政策，如今卻被貸款中介所異化。在正規(guī)的辦理流程中，經(jīng)營(yíng)貸并不是針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者，貸款中介又是如何操作的？那就是為購(gòu)房者新辦理一個(gè)公司或通過其他方式將購(gòu)房者過戶為存續(xù)公司的法人股東。

“可以注冊(cè)一個(gè)公司，或者將購(gòu)房者納入老公司過戶成法人股東，辦理公司資質(zhì)需要單獨(dú)付費(fèi)，費(fèi)用在1.5萬元左右，等房本到手就可以直接辦經(jīng)營(yíng)貸，這一套操作基本用不了20天，穩(wěn)穩(wěn)妥妥保批。” 汪建一再保證，“有渠道，銀行不可能不批貸款。”

近年來，在國(guó)家、銀行政策的扶持下，經(jīng)營(yíng)貸利率一再走低，“以貸轉(zhuǎn)貸”“轉(zhuǎn)貸降息”等手段層出不窮，這些“暗箱操作”的方式與“代購(gòu)買房”一致，實(shí)則干的是騙取經(jīng)營(yíng)貸，擾亂正常金融市場(chǎng)秩序的勾當(dāng)。

易觀分析金融行業(yè)高級(jí)咨詢顧問蘇筱芮表示，此類“代購(gòu)買房”和“轉(zhuǎn)貸降息”面向的主要客群有所區(qū)別，“轉(zhuǎn)貸降息”面向的多為存量房貸客群，他們已經(jīng)與銀行在房貸業(yè)務(wù)上打過交道，而“代購(gòu)買房”面向的多為增量購(gòu)房者，他們與銀行在房貸業(yè)務(wù)上沒有交集，由貸款中介墊資，與銀行存在交集的可能性在經(jīng)營(yíng)貸領(lǐng)域而并非房貸領(lǐng)域。不過，此類代購(gòu)買房可能存在如下風(fēng)險(xiǎn)，一是借款人輕信貸款中介話術(shù)，最后墊資失敗或是因墊資被收取高額利息和各種高額費(fèi)用；二是借款人與貸款中介經(jīng)虛假包裝過后被審查發(fā)現(xiàn)，借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸不成反而加重了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

侵占銀行經(jīng)營(yíng)信貸資源

在調(diào)查過程中，記者注意到，貸款中介口中宣傳的經(jīng)營(yíng)貸利率較低，有的一度低至2.4%左右。“目前經(jīng)營(yíng)貸利率最低可以做到2.4%，我干這行七八年了，就有實(shí)力幫您做到這么低。我們做的都是國(guó)有大行，非常靠譜。”一位貸款中介說道。

那么，銀行真實(shí)辦理經(jīng)營(yíng)貸的情況又如何？記者對(duì)此進(jìn)行了更為深入的調(diào)查，中國(guó)銀行北京地區(qū)一位個(gè)貸經(jīng)理介紹，“我行要求公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)1年以上才可以做經(jīng)營(yíng)類貸款，銀行需要查看公司的報(bào)表和流水等資料，根據(jù)報(bào)表和抵押物核對(duì)貸款額度。經(jīng)營(yíng)貸1年期利率最低為3%，3年期利率最低為3.2%，這筆款項(xiàng)為專款專用”。工商銀行的要求也類似。該行一位客戶經(jīng)理提道，“經(jīng)營(yíng)貸要求公司經(jīng)營(yíng)滿1年，抵押的房本要求滿1年，貸款利率最低可以做到3%”。

“經(jīng)營(yíng)貸辦理要求公司成立1年以上，房產(chǎn)至少滿3個(gè)月，貸款利率1年期最低為3.4%，3年期為3.8%，若是新加入的法人股東也需要滿足3個(gè)月的時(shí)間才可以進(jìn)件。”建設(shè)銀行一位客戶經(jīng)理表示，“經(jīng)營(yíng)貸貸款期限通常為1年、3年，這類方式為隨借隨還，用多久記多久的利息。”

從貸款年限來看，經(jīng)營(yíng)貸貸款年限通常為1年、3年，最長(zhǎng)期限為10年，不過想要獲得長(zhǎng)期限貸款也并非意事，銀行通常會(huì)要求公司為借款人獨(dú)資，同時(shí)也需要借款人提供與第三方合作公司的經(jīng)營(yíng)合同，審批通過后直接將貸款資金下發(fā)至第三方合作公司。

也有一類經(jīng)營(yíng)貸利率較低，但并非貸款中介所言的2.4%。“有一類政策為‘首貸貼息’，主要面向沒有申請(qǐng)過經(jīng)營(yíng)貸的用戶，由國(guó)家財(cái)政部門進(jìn)行貼息，利率最低可以做到2.8%左右，但這個(gè)政策不是銀行的政策，銀行只是配合提供用戶數(shù)據(jù)。”上述建設(shè)銀行客戶經(jīng)理說道。

“低利率”顯然是貸款中介為了誘導(dǎo)購(gòu)房者貸款提出的“噱頭”。零壹智庫(kù)特約研究員于百程在接受記者采訪時(shí)表示，代購(gòu)買房的操作，本質(zhì)上還是通過貸款中介的資金過橋，最終把購(gòu)房者的房貸轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)貸，以套取更低利率的房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸，這一做法侵占了銀行經(jīng)營(yíng)信貸資源，也干擾了正常的金融秩序。這種做法看似購(gòu)房者有可能獲取低息貸款，但其中潛藏了多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，甚至落入不法貸款中介的陷阱。

“貸款中介提供的過橋貸款資金，有可能存在利率陷阱，過橋貸款一般期限短，一旦購(gòu)房者后續(xù)銀行貸款未及時(shí)貸出，可能會(huì)面臨資金鏈斷裂或者承受更高利率的風(fēng)險(xiǎn)。”于百程進(jìn)一步指出，其次，購(gòu)房者的經(jīng)營(yíng)貸款，資金需要用于業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，如果轉(zhuǎn)到貸款中介處用于還貸則存在資金流向違規(guī)的法律風(fēng)險(xiǎn)。再次，購(gòu)房者如果不是經(jīng)營(yíng)主體，還可能面臨偽造信息套取貸款等法律風(fēng)險(xiǎn)。還有，即使后續(xù)順利貸出，購(gòu)房者也面臨個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸貸款期限、償還壓力和政策變化等導(dǎo)致的期限錯(cuò)配問題。

加強(qiáng)貸后資金用途真實(shí)性管理

從“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”再到“代購(gòu)買房”，貸款中介游走在灰色地帶，通過層層包裝，鉆監(jiān)管和銀行漏洞，而這一違規(guī)行為也將被嚴(yán)打。

據(jù)媒體報(bào)道，銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于開展不法貸款中介專項(xiàng)治理行動(dòng)的通知》要求各銀保監(jiān)局、各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要深刻認(rèn)識(shí)不法貸款中介亂象的嚴(yán)重危害，成立由主要負(fù)責(zé)同志親自牽頭的專項(xiàng)治理行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，制定具體工作方案，部署開展為期六個(gè)月（2023年3月15日-9月15日）的不法貸款中介專項(xiàng)治理行動(dòng)。

在調(diào)查過程中，有貸款中介人士表示已經(jīng)看到相關(guān)整治信息，但目前業(yè)務(wù)依舊可以正常辦理。也有貸款中介人士表示，已有多家合作銀行暫停了此類業(yè)務(wù)辦理，若通過經(jīng)營(yíng)貸“代購(gòu)買房”的路子行不通，則可以操作消費(fèi)貸、企業(yè)貸款的方式。

通過此類代購(gòu)買房，騙取經(jīng)營(yíng)貸，涉嫌擾亂正常的金融市場(chǎng)秩序，破壞了房貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境。蘇筱芮建議，通過跨部門聯(lián)動(dòng)或采取專項(xiàng)行動(dòng)舉措，就近年來貸款中介違規(guī)助推貸款亂象的舉動(dòng)開展重點(diǎn)清理與打擊，對(duì)違規(guī)貸款中介實(shí)施嚴(yán)厲懲罰以震懾市場(chǎng)。

“對(duì)于監(jiān)管方和銀行來說，除了加強(qiáng)信貸政策引導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示之外，對(duì)于此類代購(gòu)買房行為，重要的是加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)控審核，貸后資金流向監(jiān)測(cè)和用途真實(shí)性管理，以避免假經(jīng)營(yíng)貸的發(fā)生，加大對(duì)違規(guī)貸款的處罰。”于百程說道。

對(duì)購(gòu)房者來說，切莫因?yàn)橐恍跋夘^小利”讓自身落入陷阱，要警惕不法貸款中介隱瞞不利信息、只談?wù)T人條件的欺騙和誤導(dǎo)。

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