房貸利率的走勢(shì)牽動(dòng)著每一個(gè)購(gòu)房者的心。據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)，在9月末階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的推動(dòng)下，截至上周三全國(guó)已經(jīng)至少有10個(gè)大中城市房貸利率降至4%以下，其他符合條件的三四線城市也不斷跟進(jìn)調(diào)整。事實(shí)上，記者觀察到部分三四線城市也早已行動(dòng)起來(lái)，其中廣東清遠(yuǎn)首套房貸利率最低已經(jīng)觸及3.7%的低點(diǎn)。

雖然10月最新公布的5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)保持穩(wěn)定，不過(guò)東方金誠(chéng)宏觀分析師王青預(yù)測(cè)，推動(dòng)樓市在年底前后企穩(wěn)回暖是未來(lái)一段時(shí)間穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)，接下來(lái)監(jiān)管進(jìn)一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時(shí)下調(diào)二套房貸利率下限等都值得期待。

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10余城房貸利率跌破4%

“這是我從業(yè)十年來(lái)最低的一次(利率)。”10月23日，一位大連地產(chǎn)中介人士對(duì)客戶(hù)表示，當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率最近幾天剛從4.15%下調(diào)至3.95%，已經(jīng)十分優(yōu)惠。此前9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，對(duì)于符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

事實(shí)上，在大連之前就有多個(gè)符合條件的大中城市對(duì)首套房貸利率作出調(diào)整。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月19日已經(jīng)有石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。分城市來(lái)看，二線城市中昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽(yáng)首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。利率變化方面，本月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到30BP。

除了二線城市，部分三四線城市也早已行動(dòng)起來(lái)，其中廣東清遠(yuǎn)、湛江等地在國(guó)慶節(jié)前就已火速作出調(diào)整，清遠(yuǎn)首套房貸利率最低已經(jīng)觸及3.7%。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月17日，在階段性調(diào)整新政出臺(tái)后下調(diào)首套房貸利率或取消利率下限的城市還包括濟(jì)寧、陽(yáng)江、江門(mén)、云浮、阜陽(yáng)、襄陽(yáng)等。

除了讓購(gòu)房者切實(shí)節(jié)約成本的利率調(diào)整，各地銀行房貸放款速度也明顯加快且趨于穩(wěn)定。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，10月銀行放款周期平均為26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為30天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為26天。

市場(chǎng)分析二套房利率會(huì)隨降

雖然央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR維持在4.3%，但市場(chǎng)對(duì)于接下來(lái)房貸利率繼續(xù)下行的預(yù)期并沒(méi)有降溫。從各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，新房和二手房普遍有邊際回暖跡象，但一線城市和核心二線城市明顯優(yōu)于三四線城市，后者去化壓力依然存在，居民消費(fèi)信心尚未完全恢復(fù)。

在既有政策下，四季度被機(jī)構(gòu)普遍寄予厚望。行業(yè)觀察人士陳文靜認(rèn)為，因?yàn)榇溯嗠A段性調(diào)整政策限定在2022年底前，四季度將是主要政策窗口期，預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多城市結(jié)合自身情況調(diào)整首套房商貸利率，產(chǎn)生引導(dǎo)效應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。

從央行公布的最新金融數(shù)據(jù)也可以看出，居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)仍缺少動(dòng)力。王青認(rèn)為，推動(dòng)樓市在年底前后企穩(wěn)回暖是未來(lái)一段時(shí)間穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)，接下來(lái)監(jiān)管也可以通過(guò)進(jìn)一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時(shí)下調(diào)二套房貸利率下限等方式，引導(dǎo)四季度居民房貸利率持續(xù)下行。

貝殼研究院分析師劉麗杰也建議，在改善性需求對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣(mài)一買(mǎi)一”“賣(mài)舊買(mǎi)新”的貸款利率，這是符合多數(shù)城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措，未來(lái)不排除會(huì)進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

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