受大環(huán)境影響，今年的房地產(chǎn)市場“金九銀十”成色略顯不足。但隨著風險事件的妥善化解，以及從中央到地方的一系列政策措施，部分城市房地產(chǎn)市場逐漸釋放出向好的信號。

【資料圖】

行業(yè)銷售數(shù)據(jù)在4月見底之后，逐步企穩(wěn)。

在不久前央行發(fā)布的兩份報告，有兩個數(shù)據(jù)同樣透露出積極的變化。

其一，前三季度住戶部門中長期貸款增加2.32萬億元。居民中長期貸款改善，印證9月地產(chǎn)銷售修復；其二，2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，未來3個月，有17.1%的居民打算購房。

國慶前夕，中央又連發(fā)3大禮包：放寬部分城市首套住房貸款利率下限、置換房1年內(nèi)可免個稅、央行下調(diào)首套公積金貸款利率，以此來提振市場信心，促進市場成交。

（佛山下調(diào)首套公積金貸款利率的通知。）

諸多政策刺激下，房地產(chǎn)市場回暖信號明顯。

在廣東省，廣州都市圈脫穎而出，其中，廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比增長42%，佛山雖然整體網(wǎng)簽套數(shù)同比下降，但一些綜合素質(zhì)過硬的地段卻已明顯反彈。

某機構對佛山國慶47個主力項目來訪認購情況進行統(tǒng)計時發(fā)現(xiàn)，南莊、樂從+佛山新城、大瀝+城北、三山+平洲、陳村+北滘、里水幾個板塊在國慶期間頗為活躍，尤以臨廣第一梯隊，被視為“廣州都市圈佛山先行區(qū)”的里水表現(xiàn)搶眼，11個監(jiān)測項目總來訪量達3277人次，總認購量達186套，雙雙位于六大板塊之首，領跑佛山國慶樓市。

另一組數(shù)據(jù)是，今年6月限購政策放開后，里水鎮(zhèn)6-9月住宅銷售套數(shù)為2200套，領跑全市諸多鎮(zhèn)街。住宅銷售面積為227863.47平方米，也在南海區(qū)各鎮(zhèn)街中排名第一。

（里水鎮(zhèn)6-9月住宅銷售套數(shù)領跑全市諸多鎮(zhèn)街。住宅銷售面積在南海區(qū)排名第一。圖片來源：里水鎮(zhèn)宣傳文體旅游辦）

一位房地產(chǎn)從業(yè)人員分析，廣佛同城十三載，不僅共享大灣區(qū)發(fā)展紅利，還能發(fā)揮超級大都市圈“聚集效應”，虹吸全球資金、人才與產(chǎn)業(yè)等發(fā)展要素，而里水的臨廣屬性，以及不限購的政策便利，決定了其作為廣佛同城橋頭堡的戰(zhàn)略站位，這是其能“領跑”的關鍵支撐。

（1-9月，里水項目成交套數(shù)領跑全區(qū)。圖片來源：佛山樂居）

區(qū)位、交通成主要“加分項”

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，隨之而來的是市場風向的變化。

10月以來，筆者連續(xù)走訪佛山市禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)多個樓盤后發(fā)現(xiàn)，訪客群體中，投資客劇減，100平方米以內(nèi)的剛需和120平方米以上的改善型成為絕對主力。比起未來的升值空間，他們更看中當下的價格、周邊配套和交通出行便利度。

針對市場需求的變化，開發(fā)商也調(diào)整了市場銷售策略，除了多種優(yōu)惠組合拳之外，更多地把重點放在產(chǎn)品的質(zhì)量、收樓交付的保障與信心上，主打準現(xiàn)房、現(xiàn)房的項目。碧桂園云樾金沙就以“在售樓棟都已經(jīng)封頂，最快今年年底就會收樓”作為賣點之一。

區(qū)位、學位、交通、交房時限等“硬實力”與房價一起，成為成交的關鍵指標。以訪客量開放至今一直不錯的碧桂園南海悅城為例，該項目是目前里水在售體量最大的樓盤，其國慶訪客量超過1000人，以廣佛客自住為主，投資客較少。

營銷負責人透露，訪客一方面看中的是項目體量大，可選擇的產(chǎn)品多，另一方面就是其地理位置地處南海城市中軸線之上，未來南海的城市發(fā)展中心將隨著這條軸線一路從千燈湖北上至里水。有了千燈湖的珠玉在前，熟悉佛山南海片區(qū)發(fā)展的廣佛客對未來這一板塊的居住環(huán)境頗為看好。

同樣憑著早期的樣板工程走紅的還有位于金沙洲片區(qū)的樓盤。

作為廣佛交界板塊的前哨區(qū)域，得益于政策的傾斜，商業(yè)交通配套的升級，金沙洲目前已變成廣佛“黃金紐帶”，人口居住密度、生活配套成熟度均處于廣佛前列，金沙洲電商基地更是成為國內(nèi)電商高地之一。

這樣的基礎條件為位于其中的樓盤加了不少分。筆者近日下午5點30分走訪其中的新希望金沙公館時，只見銷售大廳依然人聲鼎沸。項目營銷負責人何藝強透露，國慶期間項目共成交32套，96㎡王牌三房戶型最走俏，來訪成交逆勢飄紅，來訪客戶中，五成是金沙洲居民，五成是廣州其他區(qū)域居民；改善客居多，占比50%。

距離廣州潯峰崗地鐵站僅4.5公里，未來更是有推進中的里水有軌電車接駁廣州地鐵，這也是廣佛上班族心中的“加分項”。

“佛山的房地產(chǎn)熱點區(qū)域除了主城外，便是廣佛交界的區(qū)域。臨廣區(qū)域?qū)儆谧宰　⑼顿Y兩相宜的板塊，金沙洲片區(qū)的房價十年前每平方米只需幾千元，如今已是3萬多元/平方米。”上述營銷負責人如是分析。

同在金沙洲片區(qū)的碧桂園云樾金沙情況與之類似。該項目緊鄰廣佛高速，項目對面的沙涌出入口全新開通后，4公里可以到廣州白云、荔灣，出行時間大大縮短。受此利好，國慶期間，該項目國慶期間成交35套，87方三房戶型最走俏。訪客主要來自里水、白云、荔灣等，剛需客戶占6成，改善客戶占3成，投資客戶占1成。大部分看中項目的位置，4公里可以到白云、荔灣，但價格只需廣州的1/2。

在訪客中，筆者遇到了從廣州越秀區(qū)過來看房的何敏。她與男友準備買房結婚，然而以兩人的收入，在廣州“即使踮起腳也夠不著”，而金沙洲片區(qū)的均價僅是廣州的一半。這個成本更低配套更齊的片區(qū)未來或?qū)⒊蔀樗齻兊幕榉渴走x。

“兩高四新”產(chǎn)業(yè)打開新視角

有意思的是，筆者在巡盤過程中還留意到一個新的賣點——產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

當前，國內(nèi)外許多城市紛紛開展由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)社區(qū)轉(zhuǎn)型的建設，開啟城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設已成為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活和建設“人城境業(yè)”和諧統(tǒng)一公園城市的重要載體。

正在謀求高質(zhì)量發(fā)展的佛山市亦大力推進村級工業(yè)園改造，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城市的同步升級，多個產(chǎn)業(yè)社區(qū)雛形初現(xiàn)。廣佛青創(chuàng)城、里湖新城都在此列。

廣佛青創(chuàng)城位于里水東南部，與廣州隔江相望，范圍約15.51平方公里，正在以水口水道為軸心構建“一河+兩岸+一道+兩園”的全新空間格局。里水計劃投資462億元，建成對年青科創(chuàng)社群具有強大吸引力的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，打造廣佛同城背景下“不在廣州，就是廣州”的高質(zhì)量產(chǎn)城融合示范片區(qū)。

作為該社區(qū)的關鍵配套，里水有軌電車已進入基坑開挖及主體結構施工階段，其將聯(lián)通廣佛軌道交通網(wǎng)，分別與佛山地鐵6號線及廣州地鐵12號線設置換乘站，為社區(qū)的人們工作、生活帶來極大的便利。

值得關注的是，除了加快與外部的聯(lián)通，里水有軌電車還將“串珠成鏈”，連接起廣佛青創(chuàng)城、里水鎮(zhèn)區(qū)、里湖新城三大板塊，打造30平方公里新核心城區(qū)，向東對接白云新城-廣州西岸的城市建設軸，向北支撐“白云-南海”數(shù)字經(jīng)濟協(xié)同創(chuàng)新區(qū)發(fā)展，向南借力廣州金沙洲實現(xiàn)組團聯(lián)動發(fā)展，為承接產(chǎn)業(yè)和人口打開空間。

其中，里湖新城也是南海區(qū)布局兩高四新產(chǎn)業(yè)（300832）的首批試點項目，將圍繞集聚綠色健康產(chǎn)業(yè)，打造健康產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，結合里水河水街景觀，全面配套大健康產(chǎn)業(yè)技術服務平臺、研發(fā)中心、虛擬大學、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化中心、大健康雙創(chuàng)空間等功能。

圍繞著這一布局，里湖新城陸續(xù)開工實施里湖西路、里湖中軸線城市客廳項目、百合大道二號橋、紅旗灣中央濱水帶項目、石門第一中學及配套道路工程等重點工程項目，全面提升城市發(fā)展能級。

位于里水北部和順片區(qū)的碧桂園·廣佛里智慧慢城與前兩者有著異曲同工之妙。其為佛山市首批市級特色小鎮(zhèn)，是碧桂園與佛山建投聯(lián)合打造的產(chǎn)城融合綜合大城，為碧桂園集團4.0大城生活范本。項目集產(chǎn)業(yè)載體、住宅、公寓一站式配套于一體，配建公立小學、公立幼兒園、購物中心和公交總站，形成了生活、工作閉環(huán)。

廣佛青創(chuàng)城、里湖新城、碧桂園·廣佛里智慧慢城均是里水“產(chǎn)城人”融合發(fā)展的縮影。近兩年，佛山軌道交通加速，快速全面接軌廣州，加速廣佛同城的發(fā)展。此時，土地和交通就成為各區(qū)、各鎮(zhèn)街在這一輪資源爭奪戰(zhàn)中的王牌，這其中，里水優(yōu)勢明顯。

筆者獲悉，里水板塊土地儲備量、舊改項目量均位于南海區(qū)前列，有接近4成的舊改項目納入南海第一批重點舊改項目名單中，隨著這些項目的推進，未來的城市面貌也將以日新月異的速度發(fā)生變化。交通方面，廣佛環(huán)線、里水有軌電車、金峰大道、建設大道，都在全面加速中，這也意味著里水與廣州的連接將會更加緊密。

距離廣州市區(qū)近、居住氛圍相同、房價相對較低，讓“廣州人到佛山臨廣板塊購房”成為一種共識。長期關注廣佛樓市的業(yè)內(nèi)人士告訴筆者，里水接壤廣州白云，可在最短時間內(nèi)連接廣州的軌道交通，自然而然接納了很多廣州客戶的購房需求；而且里水本身的配套非常齊全，現(xiàn)有的商業(yè)體量和教學資源非常豐富，政府也在大力發(fā)展、補充板塊內(nèi)的商業(yè)資源和學校資源，就在今年9月1日，里水鎮(zhèn)域內(nèi)有三所新建公辦學校落成，其中金峰洲第一小學靠近新希望金沙公館、新希望金洲府，美景學校靠近碧桂園智慧慢城，同聲第一中學靠近碧桂園云樾金沙。未來還將有更多教育資源落地。

更重要的是里水的樓市價格。在南海區(qū)范圍內(nèi)，桂城、大瀝、里水比鄰廣州，但商品房均價僅相當于相鄰廣州片區(qū)的2/3至1/2。其中，里水鎮(zhèn)2022年6-9月一手住宅銷售均價為19335.29元/平方米，相對桂城和大瀝，屬于明顯的“價格洼地”。尤其是和順片區(qū)，與廣州白云區(qū)一橋之隔，但后者均價達到4-6萬元/平方米，但和順卻只有1字頭。1-9月，碧桂園·廣佛里智慧慢城以458套的成交量位于南海區(qū)第4位，與其明顯的區(qū)位和價值優(yōu)勢密切相關。

這樣的優(yōu)勢也讓里水的去化周期變得更短。數(shù)據(jù)顯示，至2022年9月30日，南海區(qū)一手住宅庫存去化周期為15.06月，而里水鎮(zhèn)17個主要住宅銷售項目去化周期為12.07月，低于全區(qū)去化周期。

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