作為全國房地產開發(fā)和土地拍賣的風向標，上海最新的一次土地拍賣折射出未來房地產發(fā)展的幾個趨勢，很有必要研究一下。

9月27日，上海第三輪集中土拍收官，本輪出讓的35宗涉宅地塊全部成交，其中底價成交24宗，數量較第二輪土拍明顯增加；35宗地塊總成交金額為1054億元，是今年收金最多的一輪土拍；平均溢價率2.45%，較第二輪土拍有所降低；本輪拿地企業(yè)依舊以頭部企業(yè)、地方國資平臺和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯合參拍的形式參與。

(資料圖)

從這些基本信息可以看出三個趨勢：土拍市場逐步回暖，未來開發(fā)建設也將逐步回暖；土地溢價減少，未來商品房價格上漲動力不足；頭部企業(yè)、地方國資平臺或將成為房地產市場的主力。

從土地拍賣成交量情況看，市場似乎在逐步轉暖。今年6月，上海開始第一輪集中供地出讓，總共出讓土地199.71萬平米，最終36宗土地中，19宗底價成交，17宗溢價成交，總共溢價28.2億元。

可以說上海此次第一輪集中供地出讓還是比較順利，全部完成出讓，但溢價只有3.32%，且成交單價也僅為每平方米19707元。上海還算好的，此前全國各城市的集中供地更顯尷尬，南京今年第一次集中供地20宗地塊6宗流拍，杭州今年第一次集中供地流拍了一宗地塊，而且總體溢價很小。

而到今年7月，上海第二輪集中供地出讓就要好很多，34宗涉宅用地全部成交，且成交單價上升到每平方米33224元，土地平均溢價率也升至4.49%。可以預料，隨著上海三輪土拍一次比一次順利，其它一二線城市的土拍市場也會逐步回暖，隨之而來的開發(fā)建設也會逐步升溫，整個產業(yè)鏈將進入恢復性增長態(tài)勢。

再談談此次上海土拍的成交價格，波動比較明顯。

上海第一輪集中供地據說是因為位置原因所以價格不高，第二輪集中供地位置相對較好，于是成交單價上漲明顯。但到第三輪集中供地的時候，平均溢價率又開始下降，一是因為第二輪把基價抬高了，二是因為畢竟交投不是很活躍，市場需求決定價格走勢。

其實這很正常，目前無論是土拍市場還是房地產開發(fā)市場都處于低谷期，在整體市場環(huán)境不具備大的支撐情況下，其未來的價格向上趨勢并不明朗。因此，即便土地市場略有回暖，未來房價會不會恢復向上還很難判斷。

此外，部分民企開始退出土拍市場，它們要么在消化存量，要么選擇觀望，而頭部企業(yè)和地方國資平臺成為拿地主力。

值得關注的是，頭部企業(yè)繼續(xù)拿地的動力足不足？地方國資平臺拿地的市場屬性到底高不高？這是市場關注的焦點。畢竟頭部企業(yè)和地方國資平臺如果成為房地產市場的主力，對穩(wěn)定房地產市場有很大的助力。畢竟房地產市場關乎國計民生，其對國民經濟的穩(wěn)定器作用不容低估。

編輯賀夢璐校檢|袁鋼審核|廖小濤

關鍵詞： 房地產市場