樂居財經李禮5月25日，東興證券發布房地產行業4月公司月報。

投資摘要：

【資料圖】

行業銷售：

高低能級區域銷售分化，主流房企銷售情況強于市場。從行業整體銷售情況來看，4月份的商品房銷售金額實現同比轉正，2023年4月商品房銷售額同比增速為13.2%、前值為6.3%。百強房企和我們跟蹤的40家主流房企的銷售額單月同比增速都大幅領先于全國水平。2023年4月百強房企銷售額同比增速為30.4%、前值為28.7%。從我們跟蹤房企(40家)的銷售額來看，2023年4月跟蹤房企銷售額同比增速為27.1%、前值為23.7%。我們認為，當前市場銷售復蘇的動力主要來自于銷售均價較高的高能級地區，這類城市的銷售回暖帶動了銷售均價和銷售金額的提升，低能級城市當前依然面臨較大的去化壓力。主流房企的銷售領先于市場水平，且銷售結構上更加向高能級城市傾斜，整體銷售實現了量價齊升。

房企銷售：

高均價房企銷售復蘇強勁，央國企銷售明顯領先。從我們跟蹤的40家主流房企銷售情況來看，4月份銷售均價更高的房企銷售增速仍舊大幅領先于低均價房企，央國企銷售增速大幅領先于非央國企。高銷售均價的房企銷售均價還在進一步提升，央國企的銷售均價增速也高于非央國企。從銷售金額單月值來看，2023年4月高均價組(13家)商品房銷售額同比增速為71.3%、前值為73.1%；低均價組(13家)商品房累計銷售額同比增速為-23.1%、前值為-25.9%；央國企組(10家)商品房銷售額同比增速為68.2%、前值為77.0%；非央國企組(30家)商品房銷售額同比增速為3.4%、前值為-5.2%。我們認為，布局于高能級區域的央國企正在搶占高能級區域的銷售份額，過去布局低能級區域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級區域的銷售。

行業土地成交：

主流房企拿地信心進一步恢復，新增土地偏向于向高能級區域。從行業整體土地成交來看，4月份的全國商住用地土地成交金額出現下滑，但土地成交均價有所提升。2023年1-4月全國商住用地累計成交土地出讓金同比增速為-23.5%、前值為14.4%；其中，35個大中城市同比增速為-22.1%、前值為-10.1%。我們跟蹤的38家主流房企的拿地金額同比增速進一步回暖，拿地力度繼續提升，說明主流房企對土地市場的信心有所恢復。2023年1-4月跟蹤房企(38家)累計新增土地價值同比增速為-12.9%、前值為-26.0%，跟蹤房企的整體拿地力度為12.0%，前值為7.1%。從拿地均價來看，主流房企拿地均價大幅提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級區域拿地。2023年1-4月跟蹤房企累計新增土地均價同比增速為36.7%、前值為31.9%。

房企土地成交：

高銷售均價的央國企拿地力度更大，拿地均價繼續提升。從我們跟蹤的38家主流房企拿地情況來看，銷售均價更高的房企拿地積極性高于低均價房企。低銷售均價房企的拿地均價大幅度提升，布局高能級城市的趨勢明顯。2023年1-4月高均價組(13家)累計新增土地價值同比增速為-13.3%、前值為-22.1%；低均價組(13家)累計新增土地價值同比增速為-21.7%、前值為-58.7%；高均價組(13家)累計新增土地均價同比增速為37.3%、前值為40.3%；低均價組(13家)累計新增土地均價同比增速為103.3%、前值為-11.0%。央國企拿地金額增速大幅領先于非央國企，不僅拿地均價遠遠高于非央國企，拿地均價的增速也大幅高于非央國企。2023年1-4月央國企組(10家)累計新增土地價值同比增速為3.5%、前值為-10.0%；非央國企組(28家)累計新增土地價值同比增速為-29.9%、前值為-43.2%；央國企組(10家)累計新增土地均價同比增速為50.3%、前值為57.7%；非央國企組(28家)累計新增土地均價同比增速為19.2%、前值為2.7%。我們認為，央國企憑借信用優勢，在當前的銷售市場和土地市場都獲得了較為明顯的領先。布局高能級區域的房企，在土地市場上也更加積極，房企都普遍傾向于在高能級區域拿地。從我們跟蹤的房企(38家)拿地情況來看，華潤置地、萬科和建發股份年內拿地金額最高，建發股份、華潤置地和保利置業拿地力度最大。

行業內債及外債融資：

地方國有企業內債發行規模領先，6月份債務到期壓力增大。從境內債券融資情況來看，4月底內債存量規模同比小幅增長5.8%，地方國有企業今年內債發行額同比增速大幅領先，發行額占比達74.6%。2023年1-4月央企房企的境內債券累計發行額的同比增速為-12.9%、前值為-5.9%；地方國有房企的境內債券累計發行額的同比增速為26.9%、前值為23.3%；非央國企房企的境內債券累計發行額的同比增速為-11.8%、前值為-18.0%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續下降。從債券到期情況來看，6月份債務到期壓力較5月份有所提升。從我們跟蹤的房企(38家)境內信用債和境外地產債存量來看，存量債務規模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產，6月份債務到期規模最大的三家房企為遠洋集團、招商蛇口和金地集團。境內債務成本低于境外，央企融資優勢最明顯。從房企境內存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內信用債的發債利率明顯低于境外債券，央國企和混合所有制房企的發債利率普遍低于民企，其中央企的融資成本最低。

市場行情：

本月A股地產板塊表現弱于大盤、H股地產板塊表現弱于大盤。本月（5.1-5.23）A股地產指數（申萬房地產）漲幅-4.44%（上月-2.56%），A股大盤（中證A股）漲幅-2.50%（上月-1.51%）；H股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-13.64%（上月-6.59%），H股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅-12.65%（上月-5.36%），H股大盤（恒生指數）漲幅-2.33%（上月-2.48%）。近三個月A股漲幅前3的房企為華發股份、綠地控股和招商蛇口，港股為保利置業、華潤置地和美的置業。

估值水平：

A股PB最高的3家房企為招商蛇口、華發股份和濱江集團，H股PB最高的3家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產。從跟蹤房企(38家)來看，截至5月23日收盤，A股PB(MRQ)最高的3家房企為招商蛇口、華發股份和濱江集團，PB(MRQ)分別為1.19、1.19和1.11。H股PB(MRQ)最高的3家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產，PB(MRQ)分別為0.83、0.69和0.68。A股PE(TTM)最高的3家房企為招綠地控股、招商蛇口和新城控股，PE(TTM)分別為90.68、24.34和20.89。H股PE(TTM)最高的3家房企為中駿集團、寶龍地產和越秀地產，PE(TTM)分別為73.97、8.91和8.15。

投資策略：

防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進一步提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。我們推薦重點布局高能級城市，具有信用優勢的優質央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產負債狀況的優質民企。優質頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優化資產結構，有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發展、越秀地產、金地集團、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。

風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。

相關公司：東興證券sh601198

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