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1、核心觀點：天津公積金實施認房不認貸，杭州合肥土拍熱度持續

我們跟蹤的64城新房單周成交面積同環比均小幅下降，23城二手房單周同比保持增長，進入五月銷售市場回暖節奏放緩。中指院數據顯示2023年以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下，各地購房政策持續寬松，天津執行認房不認貸政策，多地調整公積金貸款政策，針對多子女家庭上調貸款上限，有利于剛需釋放。杭州、合肥兩城集中土拍熱度維持高位，隨著土拍熱度逐步回升，我們預計二季度房企新開工意愿有望提升，房地產投資數據有望持續修復。我們認為二季度新房市場有望企穩，二手房成交持續回暖，市場信心有望持續提升，行業估值將陸續修復，板塊仍具備較好的投資機會，維持行業“看好”評級。

2、政策端：各地公積金政策再出利好，天津公積金實施認房不認貸

中央層面：全國銀行間同業拆借中心公布，新一期貸款市場報價利率（LPR）為:1年期LPR和5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%，均與4月持平，這是LPR自2022年8月下降之后，連續9個月維持不變。

地方層面：南京、東陽、衡陽等地上調公積金貸款額度，廣州、海南上調公積金提取額度，綿陽與五市實行雙向放開異地住房公積金提取等政策。天津實施公積金貸款認房不認貸。上海探索創新公共租賃住房的投融資機制，鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，拓展公共租賃住房融資渠道。

3、市場端：新房成交同環比下降，杭州合肥土拍熱度持續

銷售端：2023年第21周，全國64城商品住宅成交面積344萬平米，同比下降11%，環比下降7%；從累計數值看，年初至今64城成交面積達7959萬平米，累計同比增加3%。全國23城二手房成交面積為175萬平米，同比增速33%，前值48%；年初至今累計成交面積3752萬平米，同比增速63%，前值64%。

投資端：2023年第21周，全國100大中城市推出土地規劃建筑面積2146萬平方米，成交土地規劃建筑面積3406萬平方米，同比增加18%，成交溢價率為3.4%。杭州第四批集中供地9宗涉宅地6宗封頂搖號、2宗溢價、1宗底價成交，總成交金額約138億，濱江集團(行情002244,診股)競得4宗地塊，總拿地金額84.3億元。無錫二批次集中供地5宗涉宅地均底價成交，總拿地金額32.56億元，華僑城以底價21億元拿下經開區地塊。合肥三批次集中供地4宗涉宅地3宗地塊封頂進入競品質階段，總成交金額55.6億元。

4、融資端：國內信用債發行同比下降

2023年第21周，信用債發行62.9億元，同比下降45%，環比增加91%，平均加權利率3.25%，環比增加35BPs；信用債累計同比發行1892.6億元，同比下降5%；海外債無新增發行。

風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調控政策超預期變化，行業波動加劇。

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