觀點網(wǎng) 88家房企圍獵1宗地塊，廈門的首場土拍可謂“高能”。

5月10日，廈門2023首批集中供地開槌。本批次共出讓3宗宅地，土地總面積9.56公頃，起拍總價91.9億元，最終共收金101.45億元，平均溢價率達10.39%。

與去年各批次相比，廈門本輪供地的熱度有了明顯的回升。同時在競爭烈度上，也強于上海、長沙等近期土拍。

(相關資料圖)

圍獵島內區(qū)域

廈門本次土拍推出3幅地塊，其中2幅位于五緣灣板塊，再加上彭厝地塊，均是上半年土地清單中處于核心區(qū)位的地塊，在出讓方式上延續(xù)了以往以熱點地塊帶動拍賣熱度的策略。

本輪的“重頭戲”是湖里五緣灣2023P05地塊，該地塊量小價低，同時周邊配套優(yōu)越、擁有景觀資源，共吸引了88家競買人參拍。經(jīng)過觸頂搖號，杭州運川在眾多房企中脫穎而出，以總價24.75億元競得該地，成為本場土拍中最大的“黑馬”。

此外，招商通過搖號摘獲2023P06地塊，成交價達63.7億元，溢價率12.15%。該地塊亦位于熱門的五緣灣板塊，周邊地區(qū)尚處于待開發(fā)狀態(tài)，臨近規(guī)劃中的五緣灣體育公園，具備一定操作空間。地塊吸引了34家房企參拍，競爭上同樣高熱。

與上述2宗島內地塊不同，翔安彭厝地塊位于廈門島外，受關注度較小，競爭較為冷清，僅吸引了3家意向企業(yè)，最終廈門國貿(mào)以底價13億元摘獲。

從地塊區(qū)位來看，此次出讓地塊整體質量較高，周邊配套資源較為豐富，因此能吸引眾房企的爭奪。除此之外，隨著當前市場穩(wěn)步復蘇，房企拓儲意愿上升，對于質優(yōu)地塊的需求性較高。

以招商和國貿(mào)為例，目前招商在廈門的主力在售住宅項目有3個，分別為海滄區(qū)的聯(lián)發(fā)招商悅鷺灣、建發(fā)招商璟云以及招商1872，在土地儲備上的需求較為迫切，尤其是島內區(qū)域的熱門土儲。

國貿(mào)目前主力布局島內，項目主要位于保利國貿(mào)天琴、天琴海、學仕里以及中海國貿(mào)上城。而翔安是國貿(mào)在島外地塊布局比較密集的區(qū)域，此次落子彭厝地塊無疑是增加在翔安地區(qū)的土儲，持續(xù)進行深耕。

但不論是房企主體還是土地市場，都依舊呈現(xiàn)出分化的趨勢。

本次參拍房企依舊全部為國央企，有新面孔珠海華發(fā)與杭州建杭的加入。而大部分民企普遍面臨著較大的資金鏈壓力，并未出現(xiàn)在本場土拍中。

此外，市場依舊延續(xù)著“冷熱分化”的態(tài)勢。島內市場活躍度高安全性強，在去庫存化周期表現(xiàn)上較為良好，因此島內區(qū)域是一眾頭部房企的獵場。島外海滄、翔安等區(qū)域去庫存壓力較大，非核心區(qū)域在積壓的情況下需要長時間進行調整，房企多數(shù)保持著謹慎的態(tài)度。

供地方式調整

就供應方面來看，廈門今年首輪土拍供應量有所減少，延續(xù)了廈門供地一直以來的謹慎態(tài)勢。自去年3月的首批次土拍起，廈門供地就采取了“少而精”的方式，以熱門的島內地塊占主導，帶動島外地塊出讓。

在今年早先時候，自然資源部對供地政策進行了優(yōu)化調整，多座城市的集供都采取了“以需定供”“少量多次”的供應方式以維持市場供求平衡及土拍熱度。從大環(huán)境上看，廈門與國內其他主要城市的供應特征基本一致。

在地塊限制上，本次土拍對限價進行了調整，島內地塊限價上調至7.2萬元/平方米。同時出讓方式上，此次土拍取消了“定配建”，采用“定品質、限房價、限地價+搖號”的方式進行出讓。這也讓房企有了更多的銷售面積，增加了獲利的空間。

據(jù)資料顯示，近年來廈門房屋需求大多以小戶型為主，今年1-4月全市120平方米以下商品房的成交數(shù)量占需求結構的58%。而此次出讓中的島內地塊最小套均限制面積也有了一定的下調，五緣灣2023P06地塊最低套均面積下調至90平方米。

一系列的調整讓本次供地的門檻下降了不少，拿地條件的放寬也令開發(fā)商在房屋的設計上有了更多操作空間，可以更好地結合市場需求來進行樓市供應。

據(jù)觀點新媒體了解，自新年以來，廈門市持續(xù)放松購房政策，下調貸款利率，放松限購限售，積極釋放政策利好。宏觀的調控讓市場信心有了一定恢復。未來廈門土地市場供應端或將延續(xù)“少量多次”的供地模式，全年商品住宅用地計劃供應量有所增加。

同時，受市場去庫存化動力增強，房企擴儲情緒回升等因素影響，廈門接下來土拍熱度或將維持在較高水平。

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