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出品|搜狐地產&焦點財經

作者|陳盼盼

編輯|吳 亞

“去年大家都不容易，地產行業毅然。盡管如此，招商蛇口努力前行，去年利潤指標下滑，但跑贏行業，其他指標凸出一個“穩”字”。 3月21日下午業績會上，招商蛇口董事長許永軍以此開場。

縱觀2022年年報，正如許永軍所言，招商蛇口延續了一貫“穩中求進”的態勢。

2022年，招商蛇口實現營業總收入1830.03億元，同比增長13.9%；實現銷售額2926.02億元，行業排名升至第六。

但是困擾招商蛇口的一個老問題——增收不增利依然未得到解決。去年，其實現歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.9%；扣非后凈利潤33.87億元,同比下滑61.76%。

少數股東損益占比首超50%

事實上，近年來，增收不增利已成為房地產行業普遍現象。

中指研究院統計，2021年，百強房企營業收入均值達498.6億元，同比增長19.3%。然而，凈利潤均值56.2億元，同比增長0.4%，凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，增收不增利日趨嚴重。

于招商蛇口而言，2022年營收保持增長，但歸母凈利潤腰斬，已連續第三年增收不增利。

對于去年凈利潤腰斬的原因，招商蛇口財務總監黃軍歸結為四個原因，一是全行業毛利率在下降，二是計提減值準備比2021年多，三是收租金減免影響，租金收入下降，四是投資收益減少。

誠然，招商蛇口的經營離不開大環境的影響，尤其是去年遭遇疫情和行業寒冬雙重影響，營收成本上升、計提減值準備增加，其利潤或多或少受到影響。

除此之外，從利潤數據來看，招商蛇口的大部分利潤似乎都被少數股東分走了。

年報顯示，2022年，招商蛇口凈利潤為90.98億元，其中少數股東損益48.34億，歸屬于母公司股東的凈利潤42.64億元。

招商蛇口的少數股東損益不僅超過歸母凈利潤，而且少數股東損益在凈利潤占比提升至53.12%。

圖片來源：招商蛇口2022年年報

事實上，近幾年，招商股東少數股東損益占比不斷提升，2019年-2021年，其少數股東損益占比分別為15%、27.6%及31.7%。

而到了2022年，少數股東損益占比提升至53.12%，達到新高。這意味著，招商蛇口超五成的凈利潤被少數股東“吃掉”。

對于少數股東損益占比上升的問題，招商蛇口管理層曾多次解釋稱，是受大量合作拿地、聯合營項目結轉的節奏和不同項目盈利水平的影響。

搜狐財經了解到，2017年-2019年，招商蛇口新增土儲一路攀升至1423萬平方米，但同期拿地權益比例卻由63%下降至55%。合作拿地模式一定程度上侵蝕了招商蛇口的核心盈利。

對此，招商蛇口管理層表態，將逐步提高拿地權益占比。2020年，招商蛇口拿地權益比例確實重新升至64%，但到2021年又下降至50.72%。

去年初，招商管理層透露，“2022年的計劃拿地權益比提升到60%。隨著公司拿地權益比不斷提升,未來少數股東權益占比會逐年下降”。

土儲換倉

年報顯示，2022年，招商蛇口累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約 1279 億元，需支付地價為766億元。

以此計算，去年招商蛇口拿地權益比提升至60%。

國泰君安表示，招商蛇口拿地權益比提升，將扭轉少數股東吞噬利潤局面。

同時，招商蛇口調整拿地策略，其稱“資產端通過投資聚焦核心城市，實現項目儲備有序換倉至高能級城市。”

過去一年，招商蛇口在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別為94%、90%，單城投放權益地價達31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

投資高能級城市最直觀的好處是帶動項目去化。財報顯示，招商蛇口2022年新增項目中，有22個項目當年拿地當年開盤，平均首開去化率77%，為其貢獻300億銷售額。

年報顯示，報告期內，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場占有率超過10%，在全國12個城市進入當地銷售金額排行榜前五名，其中上海、蘇州、合肥、南通的排名為第一。

去年全年，招商蛇口累計實現銷售金額2926.02億元，同比下降約10.5%，銷售規模位居行業第六。其中，上海單城貢獻了740億銷售額。

除了招拍掛市場拿地之外，招商蛇口通過收并購等方式擴充土儲。截至2022年末，招商蛇口累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建筑面積約1200萬平方米。

欲躋身五強

對于未來，招商蛇口有著更大的野心。

招商蛇口總經理蔣鐵峰在業績上稱，要在未來三年躋身前五強。“五強并不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益、轉型、收入、品質等多維度”。

從財務質量來看，截至2022年末，招商蛇口維持“綠檔”，全年公開市場融資327億，綜合融資成本3.89%，同比下降59BP。同時，招商蛇口抓住第三支箭融資機遇，籌劃收購深圳南油24%的股權及招商實業2.89%股權，對應增持前海蛇口自貿投資發展的6.83%股權。

黃均隆表示，盡管現在國家取消了“三道紅線”要求，招商蛇口依然按照“三道紅線”進行財務控制和管理。

從營收來看，招商蛇口除開發業務貢獻主要營收外，多元化業務正在貢獻穩定營收。

年報顯示，2022年，招商蛇口集中商業、寫字樓、產業園、長租公寓和酒店等資產全口徑運營收入57億元，同比增長6.2%。物業管理、郵輪、會展、康養等城市運營服務貢獻營業收入132億元，同比增長23.1%。

聚焦至今年，招商蛇口將銷售目標定為3300億，即同比增長12.8%。華泰證券認為，該目標突破了招商蛇口2021年銷售峰值，再創新高，體現了公司的成長決心。

搜狐財經了解到，2023年1-2月，受益于市場回暖，招商蛇口銷售金額383億元，同比增長52%。

蔣鐵峰在業績會上指出，隨著房地產的基本政策穩定，延續超50%以上去化率，加上今年新增的優質項目上市，招商蛇口有信心完成今年3300億元的銷售目標。

市場回暖亦令招商蛇口對利潤增長保持樂觀。黃均隆在業績會上表示，“從前幾個月的銷售趨勢來看，市場是在回暖的，另外我們去年拿下的地塊為今年和未來兩三年打下基礎，所以我對未來的利潤增長充滿信心。”

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