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文丨程強(qiáng)

2月25日，人民銀行、銀保監(jiān)會公布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱住房租賃“金融17條”）。住房租賃“金融17條”圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，從信貸融資、債權(quán)融資和股權(quán)融資等方面全方位地提出金融支持住房租賃市場發(fā)展的系列政策。住房租賃“金融17條”重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，力圖為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。相較于2022年11月23日發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”），住房租賃“金融17條”聚焦住房租賃市場，針對性更強(qiáng)，對于住房租賃市場具體主體的覆蓋范圍更廣。

▍住房租賃“金融17條”提出加大對租賃住房開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營的信貸支持力度。

2022年2月發(fā)布的《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出，加強(qiáng)對保租房建設(shè)運(yùn)營的金融支持。住房租賃“金融17條”進(jìn)一步將金融支持的范圍擴(kuò)大至市場化長租房，實(shí)現(xiàn)了政策對保障性和市場化租賃住房的全覆蓋。相較于“金融16條”，住房租賃“金融17條”明確提出對長期租賃住房的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營均加大信貸支持力度，對信貸支持的對象和資金用途作出了更明確的指引。此外，住房租賃“金融17條”在總結(jié)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在資本金、貸款期限和貸款額度等方面給出較明確的引導(dǎo)和規(guī)范。上述政策利好租賃住房開發(fā)商和經(jīng)營商，便于其獲取信貸支持，緩解其流動(dòng)性壓力，尤其利好“微利運(yùn)營”的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，助力其降本減負(fù)。

▍住房租賃“金融17條”提出“團(tuán)體批量購買租賃住房信貸”。

此項(xiàng)信貸產(chǎn)品是首次提出，主要面向兩類主體，一是對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房的，二是專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的。其貸款期限最長可達(dá)30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價(jià)值的80%。這一創(chuàng)新信貸產(chǎn)品將租賃住房的機(jī)構(gòu)類供給方和企業(yè)類型的租賃住房需求方進(jìn)行了有機(jī)聯(lián)結(jié)，利好企業(yè)類型的租賃住房需求方。此外，該政策鼓勵(lì)符合條件的機(jī)構(gòu)市場化批量收購存量閑置住房，在擴(kuò)大租賃住房供給的同時(shí)也能緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力，利好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，達(dá)成“雙贏”。

▍住房租賃“金融17條”提出創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（Covered Bond）。

住房租賃“金融17條”從商業(yè)銀行（支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款的投放）和債券融資渠道（支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購買和經(jīng)營）兩個(gè)角度細(xì)化了“金融16條”中對住房租賃企業(yè)債權(quán)融資支持政策，并創(chuàng)造性地提出住房租賃企業(yè)可將持有運(yùn)營的租賃住房抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券，并將住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。該項(xiàng)政策利好商業(yè)銀行拓寬對住房租賃企業(yè)信貸資金的來源渠道，利好住房租賃企業(yè)拓寬債券融資渠道。由于擔(dān)保債券對于投資人具有優(yōu)先權(quán)屬性，同時(shí)對于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴(yán)格的要求，對投資者資金安全將形成一定保護(hù)，也將對行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展起到激勵(lì)與約束并重的作用。

▍住房租賃“金融17條”提出穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），并劃定了部分人口凈流入的大城市為REITs試點(diǎn)區(qū)域。

“金融16條”中已經(jīng)提出穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。此次住房租賃“金融17條”進(jìn)一步劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點(diǎn)區(qū)域，明確為利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有空閑土地建設(shè)和運(yùn)營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。這對于利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目來說是重大政策利好，特別是對于擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等城市，有利于促進(jìn)相關(guān)房企降低負(fù)債率，注重長期穩(wěn)定經(jīng)營，減少短期炒作，從而促進(jìn)住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 租賃企業(yè) 擔(dān)保債券 信貸支持