觀點網 2月22日，香港財政司公布了新一份《財政預算案》，調整2010年以來就未有調整過的住宅印花稅，受惠部分首置業主。

摩根大通報告指出，新一份《財政預算案》建議減少首置買家的印花稅，料相較收租股而言，對地產股的影響更正面。

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午后，香港地產股上揚，九龍倉置業漲2.58%、長實集團漲1.39%。

而新鴻基地產股價自1月20日起維持110至115港元區間，2月23日上午反而跌穿110港元水平，午后漲2.97%，收報110.7港元/股，跌1.07%，總市值3208億港元。

2月23日收市后，新鴻基地產發布2022/23年度中期業績。

中報顯示，新鴻基地產在撇除投資物業公平值變動的影響后，可撥歸公司股東基礎溢利為94.65億港元，去年同期為148.18億港元，同比減少36.12%。

銷售漲與跌

過去半年，因為疫情防控政策的影響，疊加整體經濟環境下行，新鴻基地產亦無法避免業績下滑的情況。

截至2022年12月31日止6個月，新鴻基地產收入274.28億港元，同比減少31.69%；股東應占期內溢利84.10億港元，同比減少44.62%。

據觀點新媒體了解，新鴻基地產在報告期內來自物業銷售的溢利為33.66億港元，同比下跌56.05%。按所占權益計算，集團在期內錄得合約銷售額約163億港元，同比下跌近三成。

對于明顯的銷售跌幅，新鴻基地產表示，所有預計在本財政年度完成并用作出售的香港住宅項目，均會于下半年度落成。

香港作為新鴻基地產的物業銷售主力，錄得的合約銷售額約134億港元，同比減少34.95%，主要來自屯門NOVOLAND第1A期和第1B期等。

新鴻基地產表示，屯門NOVO LAND第二期快將開售；未來十個月計劃推售的主要住宅項目包括鄰近香港中文大學的University Hill、元朗天榮站發展項目第一期、元朗The YOHO Hub第二期、兩個位于啟德的優質項目第一期，及何文田太子道西的合作發展項目。

早前便有消息指出，新鴻基地產將專注于推出大眾市場住宅項目，以及等待全面通關后推出豪宅項目。而剛發表的《財政預算案》將會為香港經濟全面復蘇注入新動力，將有助市場信心回穩，有利樓市發展。

新鴻基地產也在積極補充香港土地儲備，新增總樓面面積約80.9萬平方呎，包括投得西九文化區藝術廣場大樓項目的發展和營運權，以及購入位于觀塘安達臣道附近的地皮，將發展為總樓面面積約11萬平方呎的小區購物商場。

內地方面，新鴻基地產的合約銷售額不跌反增，錄得同比上漲30%至26億元，主要來自多個合作發展項目，包括杭州國際金融中心住宅部分第一期、成都JovoTown第三期A和佛山瀧景的新批次。

據悉，新鴻基地產計劃推售位于廣州市的廣州南站ICC住宅部分、上海市上海濱江凱旋門的新期數，和杭州市杭州國際金融中心住宅部分、中山奕翠園及佛山瀧景等合作發展項目的新期數。

其中，廣州南站ICC項目一直備受關注，是新鴻基地產在2021年集中供地中拿下的TOD地塊，斥資約105億元。本來首批住宅單位計劃于2022年底起開始推售，但彼時廣州樓市環境并不好。

2月14日，廣州南站ICC項目住宅部分峻鑾亮相，首期將推B1棟，包括95平方米三房、125平方米四房，但售價并未公布。

對于未來銷售計劃，新鴻基地產表示，香港方面將推售樓面面積合共約260萬平方呎，以及內地項目總樓面約200萬平方呎。

增長新動力

不同于內地房地產發展商，新鴻基地產秉承著長線投資的理念。

瑞銀發表研究報告稱，長遠而言，新鴻基地產管理層預期租金收入將占核心純利更大比重，因公司在香港及內地擁有龐大投資物業組合。

新鴻基偏好于香港及內地一線和主要二線城市發展多個全新地標式綜合項目，而這些大型發展項目將為該公司中長期的經常性收入帶來新動力。

期內，新鴻基地產在內地的總租金收入25.07億元，同比下跌10%；香港總租金收入87.72億港元，按年減少百分之二。出租物業組合的表現受到疫情影響有所下滑，其中零售物業所受的影響最大。

新鴻基地產在財報中表示對前景充滿信心，隨著各個口岸全面開通和經濟活動恢復，香港和內地物業投資業務的經營環境近期已有進一步改善的跡象。在旅游業復蘇帶動下，新鴻基地產商場的人流也有進一步增加。

瑞銀稱，新鴻基地產預計旗下商場占用成本比率將逐漸回落至中雙位數(13%至17%)，與疫情前水平相若。

而新物業將會為新鴻基地產帶來經常性收入的支持，主要的發展中項目則包括香港高鐵西九龍總站發展項目、上海ITC余下期數、杭州國際金融中心，以及廣州南站ICC。

據觀點新媒體了解，位于南京的南京安達仕酒店將于2023年上半年開業，上海樓高370米的ITC第三期寫字樓及旗艦商場ITC Maison亦計劃于2024年底落成。

期末，新鴻基地產在香港的土地儲備約5790萬平方呎，當中包括約3480萬平方呎已落成物業。

內地方面，新鴻基地產土地儲備合共6830萬平方呎，約200萬平方呎是已落成物業，絕大部分位于主要城市的黃金地段，用作出租及長線投資；4830萬平方呎為發展中物業，超過40%是可供出售的優質住宅單位。

另外，在新項目準備就緒后推出市場發售，新鴻基地產緊守審慎的財務管理原則，加快資產流轉。

融資方面，2022年9月，新鴻基地產首次在內地發行20億元的商業抵押擔保債券。新地表示，將繼續在資本市場透過各種金融工具分散其資金來源。同時，內地營運將繼續獲銀行支持，為旗下發展項目和建筑工程提供人民幣貸款。

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