由賣方市場向買方市場快速轉變

(資料圖)

北京正式宣布落實“認房不認貸”不到一個月，二手房市場再傳利好消息。

9月26日，《》從北京鏈家獲悉，該公司近日調整了中介費的收取標準，收費標準從目前房屋成交總價的2.7%統一下調至2%。同時，收費模式從購房一方單邊支付中介費改為買賣雙方共同承擔，買賣雙方各承擔1%。

截至目前，北京鏈家還未發布官方公告。不過，西城區、朝陽區等多個城區的鏈家經紀人已經向記者確認了上述消息。“今天來簽合同就可以執行了，業主收一個點，客戶收一個點。”一位從業十多年的房地產經紀人表示。

大量房源無商機、無帶看、無瀏覽

早在今年7月下旬，鏈家北京北苑大區已經開始試行雙邊收取中介費模式。

該區域相關負責人曾對媒體表示，新模式不僅激活了該區域的交易，也讓一些考慮外區域的客戶選擇在北苑大區成交。雙邊收傭，讓業主更快賣房、客戶更快成交。上述負責人還舉例說，該區一套房子掛牌已久，業主簽了“連環單”，如到期房子賣不出去將涉嫌違約。在接受“雙傭模式”后，該房源很快吸引多位購房者前來看房，僅用2天就完成了交易。

按照鏈家傳統中介費收費標準，居間服務費2.2%，保障服務費0.5%，共計2.7%，多為買家單邊承擔。以一套總成交價為500萬元的二手房為例，按照之前的收費標準，買方需支付13.5萬元中介費。調整收費方式和標準后，買方和賣方各支付5萬元中介費即可。從買方的角度看，一次性就可節省8.5萬元。這甚至相當于一個年輕人半年的收入。

“雙邊收費模式在北京全面執行后，或拉動二手房交易量出現瞬間峰值。”上述從業十多年的經紀人對《》分析說，就像9月初“認房不認貸”政策宣布后，交易量瞬間抬高，雙邊收費會促使正在看房、手頭還差十幾、二十萬元房款的這群客戶快速交易。但月余之后，市場交易量會回歸常態，因為房價整體沒有出現大幅上升或下降。

克而瑞研究中心數據顯示，北京宣布“認房不認貸”政策后，2023年第38周，北京二手房成交面積31.1萬平方米，環比增長23%，同比增長25%，規模實現六連增。

不過，空·白研究院創始人、前鏈家研究院院長楊現領對《》表示，“瞬間峰值”不會出現。“買房是一個理性決策的過程，買房不太可能因為中介費便宜而去買房，只能說，在一定周期中，中介費減低會對真實剛需人群起到一定助推作用。”

目前，只有北京鏈家宣布下調中介費。自2008年之后，北京二手房中介市場格局基本穩定，鏈家獨占4成以上，我愛我家（000560）和麥田合占2成，三家中介公司合占超過6成市場份額。“鏈家宣布降服務費后，其他中介公司大概率會跟隨。”上述從業十多年的房地產經紀人判斷說。

近年來，北京房地產市場開始由賣方市場向買方市場快速轉變，庫存在售房源大量增加，去化周期不斷延長，這種趨勢在2023年以來愈發顯著。

“北京市場過去一直都是賣方市場，業主強勢，不僅不支付中介費，甚至一部分本應由業主承擔的交易稅費也由買方承擔。”楊現領撰文分析，北京房源在售量超過16萬，在售房源去化周期超過12個月。大量房源無商機、無帶看、無瀏覽，只有不到10%的房子具備真正可售的機會，大量房源處于“銷售可能性邊界”之外。換言之，這是一個買方強勢的市場，話語權掌握在買方手中。

他認為，當下正是實施雙邊付費的時間窗口期。“雙邊付費有利于降低剛需客戶和換房客戶的傭金負擔，促進住房消費和房屋流通。”

楊現領在文章中介紹，從美國的案例看，中介費用全部由業主支付，中介費率為6%；我國臺灣地區中介費常見的支付結構為4%+1%，業主支付4%，客戶支付1%；日本中介費的支付結構為買賣雙方各付3%。總體上，成熟市場的支付結構是業主支付比例為50%—100%。

公開信息顯示，成都、大連等重點城市采取雙邊收費的歷史較長，上海、廣州、深圳、重慶、蘇州等城市則于近年開始雙邊收費。

中介費會被轉嫁到房價上嗎？

5月17日，有媒體報道，北京房地產中介行業協會邀請房產經紀公司召開座談會，談論了房產交易中介費率問題。涉及的問題主要有兩點：一是中介費率是否有下調空間，二是中介費由買賣雙方共同承擔的可能性。

更早之前，今年5月8日，據住建部網站的消息顯示，住建部和市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，其中提出，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

總體上看，城市規模大、二手房市場活躍的城市，其中介費用相對更高；反之，城市規模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。上海易居房地產研究院在中介費下調政策研究報告中指出，“在當前二手房交易趨于疲軟、購房稅費成本偏高的情況下，對中介費下調的政策研究顯得非常有必要。”

福州打響了“中介費下調第一槍”。今年6月，福州發布《關于合理調整二手房產交易傭金標準促進房產消費復蘇的指導意見書》，包括落實買賣雙方等比等額分擔傭金、合理下調中介企業的傭金收費標準等條款。由于外界認為該中介費沒有實質下降，且造成了負面影響，該文件很快被撤銷。

中介費用下調，往往會產生幾個老問題，即費用滋生和費用轉嫁的問題。易居研究院分析，費用滋生是指一些新費用的產生，包括貸款服務費、保障服務費、擔保費等，此類費用如何定價或如何收，都應該在中介費調整政策中做出說明。而在費用轉嫁的問題上，要做好系統論證和機制創新，防止出現購房者承擔房東那部分費用的情況。

賣方支付的中介費會轉嫁給買家或房價上嗎？“雙傭模式”能否真正落地，是一個普遍性質疑。

“現在房子降價也很難賣出去，昨天給業主打電話溝通共擔服務費時，基本沒有業主反對。”上述從業十多年的房地產經紀人告訴《》。

鏈家北京北苑大區也曾對媒體表示，自今年7月該公司試行雙邊收費模式以來，北京北苑大區掛牌業主中，接受雙邊收傭的比例從最初的20%至30%，已經提升到90%。

不過，并非所有業主都能接受分擔服務費。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對媒體指出，理論上，業主會有動機將中介費轉嫁到房價上。過去也有這樣的情況，但能不能轉嫁或轉嫁多少，取決于微觀市場對房價的定價。

“房價和中介費是兩個市場，形成機制有很大的差異，不存在轉嫁的問題。”楊現領認為。

當前市場競爭態勢和過去完全不同，各地二手房掛牌量都創歷史新高，賣舊買新，賣小買大，資產騰挪非常普遍，更多的是業主合理定價甚至下調掛牌價，以求盡快能賣得出去，賣方很難將中介費用向買方轉移。李宇嘉認為，“如果賣家將費用轉嫁到房價里，很可能影響房屋的成交效率。長期來看，在供需雙方價格博弈后，價格會回歸供需公認的價值水平上去。”

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