9月25日，存量房貸利率調整正式落地。此次存量房貸調整波及的范圍廣、涉及的業主多。目前，關于存量房貸利率調整的方式和結果，還有很多業主存有疑慮。

為此，推出存量房貸利率下調“十問十答”，對相關熱點問題進行解答。

9月25日，存量房貸利率調整正式落地。資料圖片

(資料圖片僅供參考)

1、此次存量房貸利率下調的范圍是什么？

此次調整范圍為首套住房貸款、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款。

2、哪些存量房貸利率無需申請就可自動統一下調？

四家國有大行此前發布公告，對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確于9月25日主動批量調整利率，整個過程不需要借款人操作。

3、“二套轉首套”，貸款人如何申請下調房貸利率？

“二套轉首套”需要貸款人自主申請。對于貸款時為非首套房但現在已符合所在城市首套政策的購房家庭來說，由于“因城施策”原因，各城市對“二套房”認定的情形復雜多樣，無法通過銀行系統直接識別，所以在申請時需要借款人向銀行提供首套房貸款相關證明資料。根據安排，借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料，收到申請后，銀行將對調整申請逐筆進行人工審核。

例如，建行通知，該行將在手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請復核功能”，客戶可點擊“存量房貸利率調整”-“申請復核”，選擇復核類型“首套、非首套認定結果”，上傳申請認定為首套房貸的證明材料，并填寫聯系方式等信息；客戶也可攜帶身份證件、首套房貸證明材料至該行營業網點辦理。

農業銀行通知，材料提交后，該行將及時審核，客戶可登錄該行掌上銀行查詢審核進度。2023年10月22日（含）之前提出申請的，如客戶的首套住房標準認定審核通過，該行在2023年10月25日起納入批量調整。2023年10月23日（含）后提出申請的，該行將在10個工作日內完成認定審核，對認定申請通過的，該行及時予以調整。

借款人如果錯過了10月25日之前的集中申請期，也不用擔心。多家國有大行都表示，集中申請期過后，借款人仍可以繼續提交利率調整申請。

比如，北京某業主是在2020年9月“賣一買一”換的新房，當時執行的二套房貸利率為5.35%。現在，疊加當前的“認房不認貸”政策，其房貸已下調至首套房房貸利率的下限4.75%，算下來每月能少還400多元。

4、房貸為固定利率的貸款人如何申請調整？

各銀行對固定利率的調整方法也做出了明確說明。例如，建設銀行通知，9月25日起，客戶可通過手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道中的“存量房貸利率調整”功能，進入“我的住房貸款”界面，選擇需要調整的貸款，點擊“申請轉為浮動利率”并簽署《利率條款變更確認書》，點擊“確認”即可一鍵完成利率轉換，利率調整狀態欄顯示為“已受理，等待調整生效”。客戶也可以攜帶身份證件至營業網點辦理。該行將按照前期公告的規則進行利率調整，根據有關規定，固定利率轉浮動利率后，在剩余期限內原則上不能再轉回固定利率。

農業銀行明確，如果客戶的住房貸款符合首套利率調整條件，但貸款定價方式為固定利率或以人民銀行貸款基準利率定價的浮動利率，客戶可點擊“利率定價轉換申請”，申請將貸款轉換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準的浮動利率。

比如，如果你的貸款為固定利率貸款，貸款利率為5.1%，如選擇轉換為LPR浮動利率，相應期限LPR為4.2%，轉換后貸款利率為LPR+90個基點。按照本次利率調整規則，如你的貸款適用的利率調整水平為LPR，則你的貸款利率將調整為LPR，即下降90個基點，從原來的5.1%降至4.2%。后續，你的貸款利率將按照合同約定隨LPR變動。

5、為什么有的下調至當前LPR數值4.2%，有的卻下調至4.3%？

若合同約定的LPR調整日期為“每年1月1日”，你的貸款目前適用的LPR是2022年12月發布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同約定的LPR調整日期為貸款發放日的“對月對日”，例如貸款發放日為2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調整一次，你的貸款目前適用的LPR是2023年6月發布的5年期以上LPR（4.2%）。

6、存量房貸利率下調后，不同貸款人的利率會有什么區別？

記者采訪多名貸款人后，總結出以下幾種典型情況。

第一類，存量房貸利率降至4.3%和4.2%。也就是說，當地的政策利率下限為LPR，那么此次存量房貸利率下調至LPR。而由于重新定價日的不同，可能為4.3%或者4.2%。

第二類，最新利率在4.85%。這部分人主要是2020年以后在北京和上海購房的群體，目前房貸最低仍執行LPR+55基點，即4.85%。

第三類，“二套轉首套”的借款人，疊加“認房不認貸”政策的利好，可以申請將二套房貸利率轉為首套房貸利率，享受到當地首套房房貸利率的政策下限。

第四類，本身買房的時候因為銀行提供折扣等，房貸利率低于4.3%的，不參與此次調整。

7、存量房貸利率下調，最受益群體是誰？

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，本次存量首套房貸利率下調，更加利好貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套房政策的房貸。此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設購房者存量房貸剩余200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。

根據新的政策，大部分城市首套房貸發放時間在2019年至2022年5月的購房者下調空間較大。據貝殼研究院測算，2019年-2022年5月重點城市發放的首套個人按揭貸款當前執行的平均利率為4.97%。

本輪調整除北京、上海等個別城市外，大部分城市2019年-2022年5月期間發放的存量首套房貸利率，最低可調整為LPR的水平，最高降幅可達77個基點。個別城市2021年下半年的存量房貸最高下調空間可達172個基點，本次利率下調后可顯著減輕居民月供壓力。

8、本次存量房貸利率調整是LPR部分變了，還是加點部分變了？

本次房貸利率僅就加點部分進行調整，房貸利率的LPR部分在下次重定價日之前不會發生變化。

比如，一筆5年期以上房貸，重定價日為每年1月1日、利率為4.5%（4.3%+20個bp），4.3%為2023年1月1日LPR。該筆房貸符合本次存量房貸利率下調條件，可下調20個bp，則下調后利率由4.5%（4.3%+20個bp）調整為4.3%（4.3%+0個bp）。

9、本次調整適用的LPR值是多少？

LPR會隨市場利率變化而變動，全國銀行間同業拆借中心和人民銀行網站一般會在每月20日公布最新的LPR，一年內可能變動多次。存量個人住房貸款適用的LPR也會變化，根據政策規定和合同約定，每年調整一次，通常在每年1月1日或貸款發放日的“對月對日”調整（具體在貸款合同中有約定），調整時適用當時的LPR。由于每個借款人選擇的LPR調整日期可能不同，當前每筆貸款實際適用的LPR值可能存在差異。

10、存量房貸利率還有下調空間嗎？

存量個人住房貸款與5年期以上的LPR掛鉤。LPR調整，后續存量房貸利率在每年的重新定價日也會迎來調整。

9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年9月20日1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。相較上月，1年期LPR、5年期以上LPR均保持不變。

盡管9月份LPR“按兵不動”，但是，業內人士認為，不排除今年第四季度降息的可能性。鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：“不排除未來幾個月內，因為刺激宏觀經濟的因素，整體性降息，屆時LPR會再有一次統一的下調。”

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