記者李凱旋李貝貝北京報(bào)道

自7.24政治局會(huì)議重新定調(diào)樓市之后，時(shí)隔1個(gè)月，房地產(chǎn)終于迎來(lái)重磅利好。8月25日午后，新華社發(fā)布的文章顯示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)相關(guān)文件，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

目前，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”被納入政策工具箱，供城市自主選用。業(yè)內(nèi)人士對(duì)《》記者表示，是否落實(shí)該政策，除了考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際的房地產(chǎn)運(yùn)行情況之外，還需要看政策決定權(quán)究竟在誰(shuí)手中。

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記者了解到，該政策是否執(zhí)行，需要當(dāng)?shù)卣c當(dāng)?shù)厝嗣胥y行和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行磋商，后兩者具備決定權(quán)限。業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，以及銀行房貸額度充足，各地跟進(jìn)的意愿較大。

各地自主選擇是否“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

8月25日，新華社發(fā)布的文章顯示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局在近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(簡(jiǎn)稱“《通知》”)。

具體來(lái)看，《通知》明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。值得關(guān)注的是，首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”作為政策工具被納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，這意味著，后續(xù)各地是否會(huì)執(zhí)行相關(guān)政策還需要各地自主落實(shí)決定。

除上述內(nèi)容之外，8月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。該份文件顯示，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

對(duì)樓市影響幾何？

從政治局會(huì)議重新定調(diào)樓市、到限制性政策迎來(lái)真正的松動(dòng)，時(shí)間周期正好是一個(gè)月。

7月24日，政治局會(huì)議表示，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月28日深夜，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文表示，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，落實(shí)好降低首套房首付比例和貸款利率、個(gè)人貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。以“認(rèn)房不用認(rèn)貸”這一政策工具為例，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部定調(diào)之后，具體到執(zhí)行層面，則是與中國(guó)人民銀行關(guān)系最為密切。而此次推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，除了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出面之外，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局兩大部門(mén)也同步加入，意義可謂是非同小可。

“此次政策調(diào)整與過(guò)去不同的是，不是自上而下發(fā)文、一竿子到底執(zhí)行，而是將政策作為工具供城市自主選用。也就是說(shuō)，在’一城一策’和城市主體責(zé)任的情況下，考慮到城市的差異性，不適宜國(guó)家自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策的權(quán)限給到城市。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《》記者說(shuō)。

李宇嘉表示，對(duì)于各城市來(lái)說(shuō)，政府要執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，需要與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行進(jìn)行磋商，該政策的權(quán)限不在地方政府，而是在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)。“進(jìn)一步講，人民銀行執(zhí)行該政策時(shí)，也會(huì)考慮到因城施策、一城一策的情況，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行會(huì)在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來(lái)執(zhí)行該政策。”李宇嘉解釋說(shuō)。

在李宇嘉看來(lái)，此次政策力度超出預(yù)期。一方面，在每一個(gè)城市只要無(wú)房，即便有在償貸款或者貸款記錄，都可以以首套房身份買(mǎi)房；另一方面，政策將“以家庭為單位”來(lái)認(rèn)定首套房產(chǎn)調(diào)整到“以家庭成員為單位”，這意味著可以市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更多需求，政策既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定，最終有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。

各地跟進(jìn)概率有多大？

作為此前調(diào)控樓市過(guò)熱的主要工具，“認(rèn)房又認(rèn)貸”抬高了購(gòu)房門(mén)檻，將不少購(gòu)房者擋至門(mén)外。“‘認(rèn)房又認(rèn)貸’最為嚴(yán)格，只要在全國(guó)有過(guò)貸款記錄，再次申請(qǐng)貸款需要按照二套房來(lái)發(fā)放，二套房的房貸利率高企，不利于購(gòu)房者改善住房。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)《》記者說(shuō)。

王小嬙表示，一線城市二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年8月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，兩者之間相差較大。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的不完全調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至目前，有包括一線城市、廈門(mén)、成都、合肥等在內(nèi)約20個(gè)城市實(shí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。那么，各城市后續(xù)跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的概率有多大？

8月25日下午，北京一剛開(kāi)盤(pán)的新房項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)對(duì)《》記者說(shuō)：“市場(chǎng)一直在期盼‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地，但我們預(yù)測(cè)，北京跟進(jìn)應(yīng)該還需要一段時(shí)間。”王小嬙也認(rèn)為，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，后續(xù)一線城市跟進(jìn)的概率較大。

李宇嘉則從各地人民銀行的角度向記者分析了后續(xù)城市間落實(shí)該政策的概率，其直言：“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。自2022年四季度以來(lái)，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，預(yù)計(jì)各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類(lèi)政策，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。”

受到三部門(mén)推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的影響，8月25日，地產(chǎn)股午后上演快速拉升一幕。A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊報(bào)收13029.51點(diǎn)，漲幅為0.94%，珠江股份（600684）、中迪投資（000609）、京投發(fā)展（600683）漲停。

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