時值年中沖刺的節點，樓市又現新的營銷招數。繼去年年中“小麥換房”“大蒜換房”后，今年7月份，哈爾濱綠地東北亞國博城項目推出了“老房免費置換新房”的營銷活動，一時間引發關注。

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事實上，“老房換新房”的營銷活動在市面上也出現過。但是，此次哈爾濱綠地該項目瞄準置換需求，通過引入合作方、給予補貼的方式來促進二手房交易、形成一二手房聯動的營銷方式在全國來說尚屬首創。

“以房換房等價交換，開發商一些創新自救的努力還是值得尊重的。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，金融創新是提高樓市交易效率的關鍵，部分金融創新需要有“吃螃蟹”的勇氣。本質上說，若能加快成交速度、提高成交質量、降低成交成本，并確保成交風險的把控，那么對于此類金融創新都應持開放的心態，應鼓勵包括房企在內的市場主體積極進行探索，鼓勵其以合作的思維進行開拓，并做好經驗的總結。

“老房免費置換新房”

7月31日，記者聯系哈爾濱綠地東北亞國博城項目的置業顧問，了解“老房免費換新房”的具體操作流程。

該項目置業顧問告訴記者：“以舊換新活動的流程是我們綠地聯合項目自身的合作方、中介公司一同推出的營銷措施，針對購房意愿同時又有二手房置換需求的客戶。第一步，先進行二手房總價評估，由中介公司、房主、合作方及開發企業三方同時見證，多方對評估價格認可之后再簽協議，客戶交1萬元的定金；第二步，由中介公司出售房源，合作方根據房價提供一定比例的補貼，兩個月內中介公司將房源售出，售房款用來購房，不足部分可以貸款。老房免費置換新房，是指如果成功置換，定金為購房款，如果沒有成功賣出去，定金退還。”

“具體補貼多少，需要看你手中的二手房評估總價、地段和位置；最高可補貼40萬元，約相當于總房款的10%左右。”置業顧問稱。

“比如，客戶手中有一套掛牌100萬的二手房，但是，目前這個掛牌價高了，很難賣出去，客戶又不愿降價，這個時候由項目的合作方補貼，比如補貼9萬元，客戶就可以91萬元的總價重新掛牌賣出，有助于促使有意愿的買家出手來買，加速賣房的速度。”置業顧問表示。

據安居客網站顯示，哈爾濱綠地東北亞國博城項目有在售的二居室和三居室，單價約為9500元/平方米。

對此，嚴躍進認為：“上述樓盤以舊換新的營銷方式，其實與一般置換人群的買房方式一樣，只是通過整合資源，把全流程打通，使得買房過程更加流暢，出發點是好的，即提高銷售效率。”

事實上，在此之前，市場上也有幫意向客戶賣掉老房來置換新房的做法，俗稱“以舊換新”，其交換原則也是以舊換新、等價交換、多退少補。但是，哈爾濱綠地東北亞國博城項目引入合作方、給予補貼的方式尚屬業內首創。

哈爾濱新房庫存量攀高

事實上，開發商推出花式營銷手法的背后往往是當地樓市存在去化不佳的現象。那么，哈爾濱當地樓市成交量如何？

回顧今年上半年，哈爾濱的樓市表現和全國樓市表現的特征趨同，即經歷了年初的“小陽春”后又歸于平淡。據哈爾濱中原地產數據顯示，2023上半年哈爾濱新建商品房總供應量約127.4萬平方米，總成交量約168.1萬平方米，成交均價約10249.83元/平方米，總成交額約173.7億元。與2022年上半年相比，整體供應量微漲，成交量有所上升，成交均價重回萬元時代，但仍未恢復到兩年前的水平。

根據國家統計局數據，6月份，哈爾濱新房房價指數環比上漲0.3%，同比下降2%；二手房房價指數環比下降0.5%，同比下降4.7%。由此可見，同去年相比，哈爾濱新房和二手房房價均有所下跌，其中二手房房價下跌更為明顯。

同時，值得關注的是，哈爾濱新房庫存量有明顯的攀升。根據易居研究院統計數據顯示，截至6月底，哈爾濱新房庫存面積803萬平方米，同比增加5%，而存銷比高達50.7，位于全國前列，這也意味著需要50.7個月才能把現有新房庫存消化完。

那么，開發商以房換房的做法會刺激市場嗎？58安居客房產研究院院長張波表示：“以房換房，本質上是開發商花樣促銷的手段，只是一種噱頭，能快速提升樓盤知名度，預計最終真正換房的比例會很小。”

同時，對于“老房換新房”中存在的潛在風險，嚴躍進提醒：“開發商的‘以舊換新’是有風險的，監管層很難介入監管，潛藏的風險需要客戶自己承擔。若此類交易未達成，開發商也會失去較好的營銷時機，而且雙方因價格、政策、市場等因素出現的糾紛或違規行為，很難控制，屆時也很難厘清權責，保障雙方權益。”

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