本期觀點

【資料圖】

我們認為，5月的銷售、價格、融資指標顯示行業復蘇遭遇瓶頸，行業仍在筑底。

5月的高頻數據符合我們對于房地產行業弱勢復蘇的預期。我們認為， “房住不炒” 、 “堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段” 的宏觀政策基調沒有改變。一季度的銷售回暖主要反映了積壓需求的集中釋放，4、5月單月銷售在去年基數很低的情況下仍未出現顯著反彈，說明自發性購房需求較為低迷。當下的銷售回暖主要由價格支撐，但商品房價格指數環比漲幅已連續2個月出現回落，價格支撐的 “后勁” 或有不足。當前行業復蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經濟、人均收入水平和居民對未來預期的改善，這些底層因素需要更長時間恢復。同時，我們預計受到2022年6月單月銷售高基數的影響，2023年上半年的銷售增速仍將承受一定的壓力。

我們認為，土地儲備質量已成為今后一段時間影響房企銷售復蘇表現的決定性因素。土地儲備重點布局較高能級城市的房企將會具有更強的經營韌性，銷售復蘇也會較快。得益于土地儲備布局較高能級城市且外部融資相對充裕，頭部央國企及少數優質民企在市場逐步復蘇的過程中銷售態勢好于行業平均水平，鞏固或提升了現有的行業地位。而土地儲備布局低能級城市的房企則在銷售“回血”方面面臨嚴峻的挑戰，現金流恢復更加緩慢，資金壓力或令企業錯過在熱點城市補貨的窗口期，導致土儲質量的差距進一步拉大。

我們認為，房地產開發資金來源持續下滑說明房企的外部融資環境仍然偏緊，國企、民企的融資能力分化依然明顯。我們預計，在行業“弱復蘇”的背景下，外部融資支持不會惠及所有房企，自身銷售回款是房企重塑現金流的關鍵，銷售復蘇欠佳且再融資支持不足的房企有可能面臨流動性壓力。

銷售情況

5月全國商品房銷售延續弱勢表現，單月銷售面積及銷售額環比上漲，同比下滑，絕對值較3月已明顯回落。銷售均價上漲仍是推動銷售額回升的主因，東部地區銷售額同比增幅保持較強，中部和西部地區的銷售復蘇仍然偏弱。5月單月商品房銷售面積8,804萬平方米，銷售額10,036億元，環比分別上漲14.5%、9.0%，同比分別下跌19.7%、4.8%。1-5月，商品房銷售面積46,440萬平方米，同比下降0.9%；商品房銷售額49,787億元，同比增長8.4%。東部、中部、西部地區商品房銷售額累計同比分別為14.9%、-4.2%、1.3%。

新開工面積下滑幅度擴大，在“保交付”推動之下，竣工面積增速走高。1-5月，房屋新開工面積39,723萬平方米，同比下跌22.6%，降幅擴大1.4個百分點。房屋竣工面積27,826萬平方米，同比增長19.6%，增幅上升0.8個百分點。房屋施工面積779,506萬平方米，同比下降6.2%，降幅擴大0.6個百分點。在“竣工強，開工弱”的背景之下，庫存的絕對規模不斷下降，但銷售疲軟導致庫存周期維持高位，整體去化壓力仍然較大，較長的庫存周期進而又抑制新開工積極性。

5月房企的微觀銷售表現比宏觀數據稍遜一籌。根據克而瑞地產研究，百強房企5月實現銷售操盤金額4,854億元，單月業績環比降低14.3%，連續兩個月環比回落；在去年低基數的基礎上，同比小幅增長6.7%。1-5月百強房企累計業績增幅9.1%，漲幅亦較上月回落。企業層面，5月僅2成百強房企單月環比增長，大部分房企環比業績回落。城市方面，一線城市商品住宅成交面積環比下滑22%；二、三線城市環比降幅收窄至6%。

土地市場

土地市場成交總價維持低位，熱點城市延續火熱行情令溢價率得以維持。5月，100大中城市成交土地總價較4月回升22%，絕對金額仍處于歷史低位，前5月成交土地總價累計同比下降7%。北京、廈門、杭州、南京、成都等城市土拍熱度不減，帶動當月全國成交土地溢價率保持在5.1%。

拿地主力仍是央國企，區域性民企在杭州拿地積極。杭州5月土拍的9宗地塊全部由民企競得，以杭州本土民營房企為主，拿地總金額超百億元。除杭州以外，其他城市仍以央國企拿地為主。根據克而瑞地產研究發布的2023年1-5月新增貨值榜單，前20位企業中民企僅占3成。頭部央企本年拿地金額遙遙領先，部分區域性房企土儲投資力度亦較強。1-5月，新增土地價值突破百億的房企包括華潤置地、萬科、建發房產、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244）、保利發展（600048）、綠城中國、中國鐵建（601186）、越秀地產、中國金茂。

我們認為，銷售回暖較佳、再融資優勢充足的房企有能力在本輪復蘇中保持對優質土儲的獲取力度，與競爭對手拉開土儲質量的差距，鞏固未來的競爭地位。

價格趨勢

70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅繼續回落，價格復蘇動能明顯轉弱。5月，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比微增0.1%，較4月回落0.2個百分點。各能級城市價格指數漲幅全線回落，一、二、三線城市環比增長0.1%、0.2%、0.0%，增幅分別回落0.3、0.2、0.2個百分點。價格環比下跌的城市有24個，比上月增加17個。

價格同比修復節奏亦放緩，價格指數同比降幅由上月的0.7%收窄至0.5%，有26個城市價格同比上漲，較上月多增4個，仍有43個城市同比下跌。

融資情況

國內貸款和自籌資金收縮加劇，定金及預收款、個人按揭貸款單月同比增幅收窄，累計同比增幅擴大。1-5月，房地產開發企業到位資金55,958億元，同比下降6.6%，較1-4月擴大0.2個百分點。國內貸款、自籌資金仍是主要托累，上述兩項資金來源分別同比下滑10.5%、21.6%，降幅較上月擴大0.5、2.2個百分點，已連續兩個月降幅擴大。定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別增長4.4%、6.5%，增幅擴大0.4、4.0個百分點。

境內債券凈融資轉負，發行量顯著回落。5月境內債券發行量較4月下滑46.2%，創2022年3月以來最低單月發行量，凈融資缺口自去年12月以來首度轉負。央國企仍是發債主力；民企方面，萬科獨立發行20億元中票，碧桂園、新希望五新實業分別在中債信用增進的擔保下發行中票，合計融資25億元。

我們認為，房地產開發資金來源分化加劇反映出在“弱復蘇”之下房企的外部融資環境仍然偏緊，自身銷售回款是當下房企現金流“回血”的關鍵所在，銷售復蘇表現欠佳的房企或面臨更大的流動性壓力。

政策跟蹤

近期，行業政策延續了“房住不炒”、“因城施策”和“三穩”的總體基調。以央行、國家統計局為代表的官方機構也關注到國內經濟雖有復蘇，但需求仍然不足；房地產市場出現復蘇跡象，但市場整體處于調整期，穩定市場仍需要繼續努力。

5月12日，證監會指導證券交易所修訂REITs審核關注事項指引，突出以 “管資產” 為核心，進一步優化REITs審核關注事項，強化信息披露要求，明確產業園區、收費公路兩大類資產的審核和信息披露標準，提高成熟類型資產的推薦審核透明度，加快發行上市節奏，推動REITs市場高質量發展。滬深交易所表示，將進一步做好REITs市場組織培育、機制制度建設、基礎資產拓展、項目常態化發行、擴募等各項工作，全力推動基礎設施REITs市場高質量擴容，更好服務實體經濟高質量發展。

5月15日，中國人民銀行發布的《2023年第一季度中國貨幣政策執行報告》指出， “當前我國經濟社會全面恢復常態化運行，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力得到緩解，經濟增長好于預期，市場需求逐步恢復……也要看到，國內經濟內生動力還不強，需求仍然不足。” 房地產方面，《報告》指出，要“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。”同時，要繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制，發揮結構性政策工具作用，創設房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃，加強風險防范化解，堅持市場化法治化原則處置風險，加快推進金融穩定保障體系建設，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。

5月16日，國新辦舉行國民經濟運行情況新聞發布會，國家統計局新聞發言人在會上表示，盡管房地產市場需求出現恢復跡象，但房地產投資和開發建設仍在下降，房地產市場整體處于調整期，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。下一階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。

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