張煒

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5月30日，ST陽光城連續第18個跌停，收盤0.55元，“鎖定”面值退市。相關專家在接受中國經濟時報采訪時稱，業務萎縮與高負債導致績差房企被投資者“用腳投票”，接連遭遇面值退市風險。

部分房企面值退市風險大

截至目前，滬深兩市有近10家房企的收盤價低于1元，存在面值退市風險。其中，ST藍光、ST中天和ST美置（000667）連續20個交易日收盤低于1元，已觸發交易類強制退市。

這些房地產股有的曾是業績連續增長的績優股，有的面值退市的地產股曾是“地方一哥”，ST中天系“貴州上市第一股”，ST藍光曾是四川最大的民營房企。

植信投資研究院資深研究員馬泓在接受中國經濟時報采訪時表示，由于4月和5月住房銷售面積月度環比連續回落，市場可能對房企的短期經營狀況有所擔憂，再疊加一些恐慌情緒，造成了對地產股偏悲觀的態度。

“房企接連出現退市風險主要是因為銷售回款速度放緩，導致資金鏈緊張。”58安居客研究院院長張波在接受中國經濟時報采訪時稱，有退市風險的房企主要特征是高周轉與全國化擴張。過去幾年受到行業環境、融資環境的影響，三四線城市銷售困難，高周轉模式受阻。而隨著一二線城市優質項目銷售殆盡，仍無法解決財務問題，從而影響后續拿地，導致企業資金鏈斷裂。這些房企由于融資成本過高或融資渠道受阻，財務問題無法解決，從而導致退市。

上海國家會計學院副教授吉瑞在接受中國經濟時報采訪時稱，房企密集退市主要有三大原因，首先，房地產短期和長期均處于下行周期。短期內，房地產市場的反彈受制于經濟下行和債務杠桿；長期看，由于人口、城市化等因素導致住房總需求下降。其次，房地產行業的供給側結構性改革帶來并購重組加速，政府鼓勵優質頭部房企做大做強，中小房企加速退出。再次，近期沒有重磅救市政策出臺，市場預期落空，存在過度反應的狀況。“A股有大量房地產上市公司是房地產黃金年代的產物。隨著房地產周期的轉變，部分中小企業退出有利于房地產行業和A股市場的健康發展。”他說。

高負債壓力導致經營困難

從基本面來看，有退市風險的房企，銷售規模明顯下滑，流動性風險突出。

馬泓分析認為，當前面臨退市風險的房企，從財務指標上來看，主要是營收放緩、高負債壓力導致經營困難。這些企業的資產負債結構在過去三年不僅沒有有效優化，反而因為銷售放緩及存量債務的不斷積累，導致資產負債率普遍升至90%以上，個別企業超過100%。企業現金流非常緊張，不少公司現金短債比不到0.1，與央行“三道紅線”中監管警戒線“1”的要求相比差距較大。

房企短期的經營風險主要有兩部分。一是銷售方面，隨著一季度末因疫情因素大量積累的住房需求釋放，4月與5月銷售有所放緩，短期可能對房企營收改善有所影響。二是融資方面，大部分房企存量債務規模偏高，且投資回報率逐步走低。據統計，A股上市房企加權投入資本回報率從2018年至2020年的6%-8%快速降至4%以內，2023年一季度為3%，低于同期銀行貸款加權平均利率。投入成本高于回報率，導致房企在一段時間內盈利持續收縮，甚至部分房企可能虧損。

談及房企整體基本面何時企穩，馬泓稱，主要考慮住房銷售能否持續企穩，而非短期脈沖式的擴張后快速回落，大起大落的經營銷售數據更多體現的是市場情緒的不穩定性。另外，房企存量債務能否有效去化，與之相關的金融風險能否可控，這需要關注房企是否具備持續的融資能力，并兼顧好投資開發和存量債務去化工作，這是判斷房地產業能否企穩的重要參考項。

張波表示，從政策層面來看，要積極推動房企重組并購，防范與降低優質房企風險。房企走出財務風險的方式主要是推動重組與并購。目前停牌的房企，有的會復牌，也有的可能退市。無論債務重組后復牌，還是退市后并購與重組，都會加快行業整合，促進行業風險的出清。隨著房地產市場逐步企穩，切換到新發展模式，部分優質房企在行業整合的機遇下有望迎來新的發展。

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