自2022年底人民銀行、原銀保監(jiān)會建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制(下稱“調(diào)整機(jī)制”)以來，個人住房貸款加權(quán)平均利率進(jìn)一步下行。截至3月末，個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%，同比下降1.35個百分點(diǎn)；此外，全國90余個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限，其中不少城市今年以來的新發(fā)放首套房貸款利率進(jìn)入“3時代”。

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對于該套調(diào)整機(jī)制，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，這實(shí)現(xiàn)了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整，也就是說可以“既管冷又管熱”。

受訪的市場人士對記者表示，所謂“管冷又管熱”，是指既允許房地產(chǎn)市場出現(xiàn)偏冷趨勢的城市，適當(dāng)放寬首套房貸利率政策下限；又要求房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯上漲趨勢的城市，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一首套房貸利率政策下限。而“冷”與“熱”的標(biāo)準(zhǔn)則是監(jiān)測當(dāng)?shù)爻鞘行陆ㄉ唐纷》績r格同比、環(huán)比連續(xù)三個月下跌或上漲。

“從調(diào)整機(jī)制所設(shè)定的規(guī)則看，該機(jī)制具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性、時效性和可預(yù)期性，是一套長期有效、機(jī)制明確的政策機(jī)制，能夠有效引導(dǎo)市場預(yù)期，切實(shí)支持剛性住房需求。”上述市場人士稱，下一步的關(guān)鍵，是要堅(jiān)持“房住不炒”定位，貫徹落實(shí)好這個機(jī)制，更好地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

新增的長效機(jī)制：明晰首套房貸利率“可上可下”調(diào)整規(guī)則

我國現(xiàn)行的商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機(jī)制”：一是全國層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。目前，全國層面的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為貸款市場報價利率(LPR)減20個基點(diǎn)，第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為LPR加60個基點(diǎn)。

而今年起實(shí)施的調(diào)整機(jī)制就是在第二層引入新規(guī)則，允許各城市政府雙向動態(tài)靈活調(diào)整個人住房貸款利率下限。

值得注意的是，調(diào)整機(jī)制是在去年9月監(jiān)管部門“試水”階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的基礎(chǔ)上，將其完善成一套針對首套房貸利率可以動態(tài)調(diào)整的長效機(jī)制。

2022年9月29日，央行、原銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在當(dāng)年年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。具體來說，對于2022年6—8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在上述階段性房貸政策到期之際，2022年12月30日，央行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》，明確四項(xiàng)動態(tài)調(diào)整首套房貸利率的具體規(guī)則。

總的來看，作為今后實(shí)施的一項(xiàng)長效機(jī)制，對于連續(xù)3個月(以上季度末月至本季度第二個月為評估期)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比均下降的城市，新政策允許地方政府自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；如果不滿足銷售價格環(huán)比、同比連續(xù)3個月均上漲，則繼續(xù)維持現(xiàn)行規(guī)定。

也就是說，自今年起，各城市政府每逢3月末、6月末、9月末和12月末評估此前三個月(如6月末評估3-5月)該地新建商品住宅銷售價格的同環(huán)比漲幅(如參照國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格)。

如果上述銷售價格的同環(huán)比漲幅連續(xù)3個月均下降，則可自主決定下季度起是否放寬當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限；如果連續(xù)3個月均上漲，則下季度起新發(fā)放首套房貸利率不得低于全國下限標(biāo)準(zhǔn)；如果連續(xù)3個月漲跌不一，下季度起仍維持現(xiàn)行的利率政策下限。

據(jù)統(tǒng)計，截至3月末，符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限要求低10-40個基點(diǎn)；12個城市取消了首套房貸利率下行。目前96個城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

運(yùn)行規(guī)則決定了機(jī)制的穩(wěn)定性

受訪的市場人士認(rèn)為，從上述調(diào)整機(jī)制的運(yùn)行規(guī)則看，其具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性、時效性和可預(yù)期性。

從穩(wěn)定性看，盡管地方政府每季度進(jìn)行一次動態(tài)評估，但實(shí)際政策變化并不會太快。一個城市的房地產(chǎn)市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間。

以武漢和濟(jì)寧的歷史數(shù)據(jù)為例，2022年三季度出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別為27個季度和22個季度。

上述市場人士表示，如果一個城市此前達(dá)到“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，且已經(jīng)下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，那么只要它沒有出現(xiàn)“熱”的情況，就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的利率政策。近幾個月部分城市房價出現(xiàn)同比或環(huán)比上漲，不再符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變“熱”，對于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調(diào)整政策。

值得注意的是，以連續(xù)3個月的新建商品住房價格同環(huán)比變動作為“冷”“熱”標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，對預(yù)判未來房地產(chǎn)市場的趨勢性苗頭，具有較強(qiáng)前瞻性和時效性。

“從歷史數(shù)據(jù)看，如果一個城市房價達(dá)到‘冷’或‘熱’的標(biāo)準(zhǔn)，往往意味著它的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了趨勢性下跌或上漲苗頭。太原、杭州、寧波、長沙、成都等城市都符合上述規(guī)律。”上述市場人士稱。

此外，該調(diào)整機(jī)制還具有較強(qiáng)的可預(yù)期性。根據(jù)這套機(jī)制，社會公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場情況，計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預(yù)期，并據(jù)此決定自己的購房行為。

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