記者 董紅艷 李貝貝 北京報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

北京終于在“帶押過戶”政策的實(shí)施上“進(jìn)了群”。在百余城推行“帶押過戶”的背景下，3月的最后一天，北京正式啟動(dòng)二手住房交易“帶押過戶”，并兼容跨行辦理貸款。不過，記者從多個(gè)銀行、中介處了解到，截至目前，北京“帶押過戶”鮮有成功操作的案例，推行仍然具備一定難度。

具有新的突破

3月31日，北京銀保監(jiān)局等四個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)北京存量住房交易“帶押過戶”模式，公布了“帶押過戶”適用的情形、辦理流程和工作要求三個(gè)方面的內(nèi)容。

北京“帶押過戶”需要滿足四個(gè)方面的內(nèi)容，即本市個(gè)人存量住房交易；交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押；交易賣方未結(jié)清貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無(wú)相應(yīng)抵押登記的組合貸款；交易買方全款或辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)房。

具體流程方面，北京“帶押過戶”也給出較為明確的規(guī)定，具體包括簽訂買賣合同、辦理房屋網(wǎng)簽、向銀行申請(qǐng)、辦理登記手續(xù)以及銀行貸款發(fā)放結(jié)清。

值得注意的是，北京“帶押過戶”設(shè)置了三種不同的模式，跨行貸款購(gòu)房模式、同行貸款購(gòu)房模式和買方全款購(gòu)房模式。也就是說(shuō)，房屋買賣雙方貸款機(jī)構(gòu)為同一銀行可以辦理，買賣雙方貸款機(jī)構(gòu)為不同銀行也可以辦理。買賣雙方貸款機(jī)構(gòu)為不同銀行的時(shí)候，雙方貸款銀行可以通過北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)交互信息，未接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的銀行也通過事前約定方式交互信息。

北京銀保監(jiān)局發(fā)文稱，北京市“帶押過戶”模式具備兼容跨行貸款、最大程度降低交易成本等方面的突出特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，能讓居民更加靈活選擇不同的模式，明確規(guī)定“帶押過戶”辦理過程中，無(wú)須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或其他服務(wù)，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

記者了解到，此前已經(jīng)實(shí)施“帶押過戶”的城市中，有部分城市并不兼容跨行貸款，也有部分城市的銀行會(huì)向客戶收取一部分的費(fèi)用。相比其他城市，北京的“帶押過戶”已經(jīng)有所創(chuàng)新和突破。

業(yè)內(nèi)對(duì)方認(rèn)為，北京“帶押過戶”能夠降低交易成本，縮短交易時(shí)間，簡(jiǎn)化交易流程，同時(shí)對(duì)于北京的樓市也有著積極的意義。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《》記者，實(shí)施二手房“帶押過戶”后，減輕了“過橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”，增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場(chǎng)上的流通成本，掃清了交易障礙，進(jìn)一步提高了二手房市場(chǎng)活力。

推行存有難度

記者注意到，雖然北京的“帶押過戶”政策已經(jīng)有所突破，顯得誠(chéng)意很足，但是在實(shí)際的推行中，還是存在一定難度。

從政策的內(nèi)容來(lái)看，房產(chǎn)中介在整個(gè)“帶押過戶”的過程中起著較為重要的紐帶作用。不過，張大偉表示，過去二手房解抵押過程中，“過橋”貸款一般都是中介機(jī)構(gòu)提供，收費(fèi)較高，所以（帶押過戶的推行）也很大程度地降低了中介機(jī)構(gòu)的收入。

據(jù)北京某房產(chǎn)中介向記者介紹，如果賣房客戶用購(gòu)房客戶的首付款進(jìn)行墊付解押需要收取0.6%的擔(dān)保費(fèi)用，100萬(wàn)元的金額預(yù)計(jì)產(chǎn)生6000元的費(fèi)用；而如果用房產(chǎn)中介公司的資金“過橋”，使用10天按照“過橋”資金的0.6%收取費(fèi)用，使用時(shí)間1個(gè)月則按照“過橋”資金1.8%收取費(fèi)用，100萬(wàn)元使用一個(gè)月的話，將會(huì)產(chǎn)生1.8萬(wàn)元的“過橋”費(fèi)用。

在此背景下，部分中介對(duì)于推行二手房“帶押過戶”的積極性并不算很高。4月11日，中介工作人員章達(dá)（化名）向記者稱，進(jìn)行“帶押過戶”操作可能比此前的交易流程還要“費(fèi)勁”一些，需要很多條件都滿足才行，買方和賣方具體的首付和貸款的情況得“碰到一起”才行，不是所有的情況都可以操作。

除了中介，銀行在“帶押過戶”的實(shí)施中也起到關(guān)鍵作用。近期，記者致電多家銀行，詢問“帶押過戶”事宜，其中4月11日浦發(fā)銀行北京某支行工作人員告訴《》記者，目前也僅僅知道“帶押過戶”方面的新聞消息，具體還沒有接到執(zhí)行通知，還不能操作“帶押過戶”。北京工商銀行某支行工作人員告訴記者，“目前我們也在等正式發(fā)文，北京的工商銀行都還不能開展這個(gè)業(yè)務(wù)，因?yàn)檫€有很多問題正在探討。例如，買賣方貸款資質(zhì)如果有差異，中間的銜接問題需要去解決；跨行辦理流程也需要去梳理；業(yè)務(wù)辦理期間房子再被拿去別的地方進(jìn)行抵押的情況也需要進(jìn)行防范。”

4月13日，中國(guó)銀行北京某支行的工作人員向記者透露，目前中行的“帶押過戶”是可以著手去實(shí)施了，但是還暫時(shí)沒有成功的案例。4月14日，北京建行某支行的工作人員告訴記者，現(xiàn)在只要符合相關(guān)條件，通過房產(chǎn)中介就已經(jīng)可以操作“帶押過戶”，而且目前已經(jīng)有成功的案例了，但是還是剛開始試點(diǎn)，成功的案例還不多。

盡管已經(jīng)要求兼容跨行貸款，北京“帶押過戶”的跨行辦理暫時(shí)還是存在難度。4月12日，中介工作人員馬帥（化名）接到公司通知稱，北京“帶押過戶”目前在光大銀行、浙商銀行（601916），可以實(shí)現(xiàn)跨行操作，建行目前暫為同行內(nèi)部可操作，其他銀行在進(jìn)行系統(tǒng)的對(duì)接過程中。同時(shí)，在操作過程中，仍需要上家銀行（賣方銀行）配合，要出具“帶押過戶”的同意證明文件，以及提前還款、解押等時(shí)間速度上的配合。

同時(shí)，“帶押過戶”的實(shí)施與住房買賣雙方的認(rèn)知和態(tài)度不無(wú)關(guān)系。有部分購(gòu)房者向記者反映，目前并不了解“帶押過戶”政策；也有購(gòu)房者表示，相比高昂的購(gòu)房款，使用“過橋”資金的花費(fèi)并不算很多，部分人可能不會(huì)因?yàn)椤斑^橋”費(fèi)用的原因去選擇做“帶押過戶”。

顯然，“帶押過戶”是一項(xiàng)需要多方協(xié)同的工作。記者注意到，北京銀保監(jiān)局在發(fā)文中稱，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，要主動(dòng)向買賣雙方介紹“帶押過戶”；各商業(yè)銀行要主動(dòng)完善內(nèi)部制度，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，積極回應(yīng)符合適用情形下客戶的“帶押過戶”需求。同時(shí)，未來(lái)將根據(jù)居民實(shí)際需求，加強(qiáng)工作協(xié)同、優(yōu)化業(yè)務(wù)辦理流程，持續(xù)完善住房交易“帶押過戶”模式。

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