記者劉詩(shī)萌北京報(bào)道

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2023年一季度，隨著各地樓市出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)達(dá)1年半的全面下行后終于出現(xiàn)了一些企穩(wěn)回暖的跡象。盡管如此，經(jīng)歷過(guò)寒冬的樓市也不會(huì)再回到“虛火不滅”的年代，一些脫虛向?qū)嵉淖兓谇娜话l(fā)生。

4月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹在中國(guó)電動(dòng)汽車(chē)百人會(huì)論壇2023上發(fā)表了題為“如何學(xué)習(xí)借鑒汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，為人民群眾建好房子”的演講，指出汽車(chē)是行的工具，住房是住的載體，好汽車(chē)和好房子都是人民群眾美好生活的需要。他提出了要“像造汽車(chē)一樣造房子”的理念，成為當(dāng)天微博上討論最廣的話題之一。

傳統(tǒng)意義上，汽車(chē)行業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，而房地產(chǎn)行業(yè)由于吸引了過(guò)多的投機(jī)需求，往往被詬病為泡沫過(guò)大的虛擬經(jīng)濟(jì)。但實(shí)際上，這兩個(gè)行業(yè)都有龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，也都對(duì)上下游行業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《》記者指出，倪虹部長(zhǎng)的發(fā)言說(shuō)明了房地產(chǎn)去金融化、未來(lái)更加專注產(chǎn)品和消費(fèi)功能的思路。從各個(gè)環(huán)節(jié)做好產(chǎn)品和服務(wù)，將有助于增強(qiáng)市場(chǎng)的認(rèn)可程度，對(duì)于提升住房方面的價(jià)值和幸福感都具有積極的意義。

“像造汽車(chē)一樣造房子”

在上述論壇上，倪虹這位建筑工程專業(yè)出身的部長(zhǎng)從設(shè)計(jì)、建造、使用、服務(wù)四個(gè)方面，闡述了房地產(chǎn)向汽車(chē)行業(yè)借鑒和學(xué)習(xí)的主要思路。

設(shè)計(jì)方面，要運(yùn)用數(shù)字化的手段，像智能汽車(chē)一樣以科技賦能住宅。例如，自動(dòng)調(diào)節(jié)通風(fēng)、采光、照明、溫度、濕度，及時(shí)進(jìn)行火災(zāi)、煤氣泄漏等事故預(yù)警，加強(qiáng)對(duì)獨(dú)居老人和兒童的安全健康監(jiān)測(cè)管理等等。通過(guò)建設(shè)數(shù)字家庭、智慧社區(qū)和智慧城市，讓城市科技更多造福群眾生活。

建造方面，建筑行業(yè)要學(xué)習(xí)工業(yè)化的方式來(lái)大力發(fā)展裝配式建筑，使房子標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修。同時(shí)，建筑行業(yè)也要堅(jiān)持綠色發(fā)展理念，大力推廣使用健康、環(huán)保、安全、綠色的低碳建材，打造綠色建筑。

使用方面，要建立房屋的體檢和保險(xiǎn)制度，為房屋提供全生命周期的安全保障。體檢制度強(qiáng)調(diào)和房屋更新改造結(jié)合，按照房屋的建成年代、功能類型確定體檢的頻次來(lái)及時(shí)查找和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，有針對(duì)性地提出整改措施，消除安全隱患。而保險(xiǎn)制度則主要強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)化手段推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管的體制機(jī)制。

服務(wù)方面，物業(yè)企業(yè)要學(xué)習(xí)汽車(chē)4S店的模式搞好物業(yè)服務(wù)。例如，物業(yè)服務(wù)可以建立搶單平臺(tái)，業(yè)主可以通過(guò)手機(jī)APP提交維修需求，一個(gè)片區(qū)的維修人員都可以通過(guò)搶單的方式進(jìn)行處理，而不是只能等待專門(mén)負(fù)責(zé)這個(gè)小區(qū)的維修人員上門(mén)維修。這樣既提高了業(yè)主的需求響應(yīng)和處置效率，又提升了業(yè)主的居住體驗(yàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一說(shuō)法聚焦汽車(chē)產(chǎn)品誕生前到產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)房企的啟發(fā)在于要把新理念嵌入整體的發(fā)展過(guò)程中。房子和車(chē)子是兩類大宗商品，都是和老百姓日常生活密不可分的消費(fèi)需求。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)要脫離投資屬性，追求高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，更加需要從激活居民消費(fèi)需求的層面理解這個(gè)問(wèn)題。

樓市，從“投資”到“消費(fèi)”

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近兩年的下行后，買(mǎi)房不再是人們普遍認(rèn)為的對(duì)抗通脹的唯一“硬通貨”，“房住不炒”正在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。當(dāng)投資投機(jī)需求逐漸消退，剛需和改善型需求成為主流，樓市未來(lái)應(yīng)該往什么樣的方向發(fā)展？

據(jù)記者觀察，2023年初以來(lái)，部委高層已經(jīng)多次在高規(guī)格會(huì)議上表態(tài)，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)“脫虛向?qū)崱焙蟮霓D(zhuǎn)型方向。

1月中旬舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，首次強(qiáng)調(diào)了建筑業(yè)是重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供重要支撐，要守住為社會(huì)提供高品質(zhì)建筑產(chǎn)品的初心。

3月初全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”上，倪虹答記者問(wèn)時(shí)提出了建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是“兩個(gè)支柱”論。他指出，按照增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重超過(guò)5%即可算作支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)看，建筑業(yè)2022年增加值占GDP6.9%，房地產(chǎn)業(yè)2022年增加值占GDP6.1%，把這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)住對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)有重要意義。其中，建筑業(yè)量大、面廣、用人多，要用科技賦能建筑業(yè)，推動(dòng)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，讓建筑業(yè)發(fā)揮出“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的重要作用。

這次采訪中，他還提到了老舊小區(qū)改造重點(diǎn)要抓“3個(gè)革命”，包括“樓道革命”，即消除安全隱患，有條件加裝電梯；“環(huán)境革命”，即完善配套設(shè)施，加裝充電樁等和適老化的改造；“管理革命”，即黨建引領(lǐng)、物業(yè)服務(wù)。

3月底，財(cái)政部、住建部和工信部印發(fā)《政府采購(gòu)支持綠色建材促進(jìn)建筑品質(zhì)提升政策項(xiàng)目實(shí)施指南》，未來(lái)將把政府采購(gòu)支持綠色建材政策的范圍從6個(gè)試點(diǎn)城市擴(kuò)大到全國(guó)48個(gè)城市。

無(wú)論是“3個(gè)革命”還是綠色建筑，都是房地產(chǎn)配套更新?lián)Q代、提升消費(fèi)者居住體驗(yàn)的需求，而非對(duì)投資價(jià)值的一味強(qiáng)調(diào)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)要探索可持續(xù)發(fā)展的路徑，如果不往新模式和高質(zhì)量走的話，房產(chǎn)的發(fā)展就可能就陷入一個(gè)死胡同了。但是從存量住宅的供應(yīng)效率來(lái)看，盡管量很大，但不管是建筑品質(zhì)、配套設(shè)施還是建筑材料都是比較粗放的。綠色建筑和物業(yè)服務(wù)都是針對(duì)老百姓目前實(shí)際的需求，讓供應(yīng)和需求能夠相匹配，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找新的發(fā)展空間是一個(gè)更加重要的思路。

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