今年一季度土地市場(chǎng)復(fù)蘇明顯，多城的土拍中出現(xiàn)觸項(xiàng)搖號(hào)、溢價(jià)率提升以及幾十家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)一宗地塊的現(xiàn)象。在集中供地的22城中，地價(jià)觸頂?shù)貕K占比提升12個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)成交地塊占比提升7個(gè)百分點(diǎn)，流拍(含撤牌、流拍等)降低15個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，受到供應(yīng)規(guī)模下降等影響，一季度土地成交規(guī)模較去年同期仍有一定差距。土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化局面，在熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)民企拿地的身影，但也有部分地區(qū)仍是地方企業(yè)進(jìn)場(chǎng)托底。在業(yè)內(nèi)人看來(lái)，土拍熱度與樓市回暖程度高度相關(guān)，且目前推出的地塊多以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊將持續(xù)支撐著土地市場(chǎng)回溫；未來(lái)集中供地、分散出讓將成為主流。

在集中供地的22城中，溢價(jià)成交地塊占比提升7個(gè)百分點(diǎn)。資料圖片

(相關(guān)資料圖)

百?gòu)?qiáng)房企一季度拿地額1930億

1-3月份，TOP100企業(yè)拿地總額1930.0億元，雖然拿地規(guī)模同比下降15%，但是降幅繼續(xù)收窄；TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為50.39%。

與此同時(shí)，從一季度溢價(jià)率與流拍率來(lái)看，房企拿地?zé)崆樯仙髋默F(xiàn)象好轉(zhuǎn)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為5.46%，較去年一季度上升1.29個(gè)百分點(diǎn)；流拍率為17.71%，較去年一季度下降4.86個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，二線(xiàn)城市一季度更加受到房企的青睞，呈現(xiàn)高溢價(jià)低流拍趨勢(shì)。

實(shí)行集中供地的22城是土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。從22城一季度土地市場(chǎng)來(lái)看，供地也在減量，但是地塊更為優(yōu)質(zhì)。其中，多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，這也導(dǎo)致北京、成都、廣州、杭州、合肥、青島、上海、蘇州、無(wú)錫、長(zhǎng)沙等城市推出樓面均價(jià)高于去年同期。據(jù)中指研究統(tǒng)計(jì)，22城中，地價(jià)觸頂?shù)貕K占比提升12個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)成交地塊占比提升7個(gè)百分點(diǎn)，廣義流拍(含撤牌、流拍等)降低15個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，一季度土拍熱度明顯回升更多體現(xiàn)在核心城市。對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，2023年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，多地樓市活躍度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市場(chǎng)升溫，部分地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。

比如2月21日，在杭州今年第一輪土拍中，13宗涉宅地塊有8宗地塊報(bào)價(jià)觸頂。不僅如此，蕭山市北地塊吸引了60家房企進(jìn)行爭(zhēng)奪，創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。3月29日，杭州今年第二批次集中供地順利完成。從成交結(jié)果來(lái)看，10宗涉宅地塊中，6宗地塊觸頂搖號(hào)成交。

值得一提的是，3月23日，北京朱辛莊0028地塊吸引42家房企及聯(lián)合體報(bào)名，企業(yè)參拍意愿較強(qiáng)，不僅成交價(jià)格觸頂，42家房企參與搖號(hào)大戰(zhàn)，中簽率僅2.38%，成為北京史上最“熱”地塊。

在張凱看來(lái)，部分城市土地市場(chǎng)升溫的背后折射出房企對(duì)熱點(diǎn)城市后市的看好，同時(shí)在去年土地縮量的情況下，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿有所加強(qiáng)，但當(dāng)前市場(chǎng)熱度僅限于熱點(diǎn)城市，持續(xù)性及覆蓋面仍待觀察。

2023年一季度熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市土拍結(jié)果

圖/中指研究院

多地民營(yíng)房企積極“補(bǔ)倉(cāng)”

從新增貨值來(lái)看，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)占據(jù)今年一季度榜單前三位。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，綠城中國(guó)以累計(jì)新增貨值205億元占據(jù)榜單第一；華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為197億元和182億元。

值得關(guān)注的是，3月31日，龍湖在深圳一舉拿下兩宗地塊。對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，龍湖成為深圳首場(chǎng)土拍最大的贏家，以24.04億元斬獲了兩宗地塊，其中，光明馬田地塊有7家企業(yè)參與搖號(hào)，成為全場(chǎng)最熱門(mén)地塊，最終花落龍湖。

事實(shí)上，自今年2月份起，民營(yíng)房企拿地積極性顯著上升。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析，1月份拿地金額T0P15榜單中無(wú)民營(yíng)房企身影，且城投企業(yè)較多；2-3月份民營(yíng)房企占比份額開(kāi)始上升，預(yù)計(jì)隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)的逐步回暖，房企資金流動(dòng)性壓力獲進(jìn)一步緩解，民營(yíng)房企占比份額有望繼續(xù)提升，城投占比逐步降低。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月份，民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比較去年同期增長(zhǎng)有明顯增長(zhǎng)。在城市基本面較強(qiáng)的支撐下，房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，民營(yíng)企業(yè)拿地情緒較高。以杭州今年兩次土拍為例，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時(shí)民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)；南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，較2022年提升17.2個(gè)百分點(diǎn)；另外，三四線(xiàn)城市中，高溢價(jià)地塊也多為民企摘取。

在北京42家房企及聯(lián)合體競(jìng)爭(zhēng)的朱辛莊0028地塊，也不乏有龍湖、碧桂園、路勁、金地等民企參與。而且，合肥市2023年首批推出的6宗宅地，共吸引了40余家房企報(bào)名，其中民企占比達(dá)到55%左右，如龍湖、置地、偉星等，土拍當(dāng)天有5宗地塊價(jià)格觸頂。

由此可見(jiàn)，在核心城市的土地市場(chǎng)，不再只是國(guó)企和央企的“獨(dú)角戲”。從龍湖接連拿下兩宗地塊，說(shuō)明部分民營(yíng)房企已經(jīng)走出了困境，正在開(kāi)始恢復(fù)活力，由此帶動(dòng)土地市場(chǎng)的復(fù)蘇。對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，隨著優(yōu)質(zhì)民企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)以及市場(chǎng)企穩(wěn)，龍頭民企趨于穩(wěn)定，開(kāi)始拿地補(bǔ)庫(kù)存。

集中供地、分散出讓成主流

與往年相比，今年的土地供應(yīng)也發(fā)生了變化。據(jù)中指研究統(tǒng)計(jì)，從已經(jīng)公布2023年供地計(jì)劃的7個(gè)城市來(lái)看，弱能級(jí)城市大幅削減供地量，其中長(zhǎng)春同比減量45%，重慶中心城區(qū)同比減量60%。

不容忽視的是，當(dāng)前土地市場(chǎng)的熱度也在進(jìn)一步分化，高能級(jí)城市及長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)城市熱度較高，弱二線(xiàn)城市延續(xù)底價(jià)成交。雖然在杭州、南京等地民企參與積極性較高，但是在北京、深圳、成都、蘇州等地土地成交仍以央國(guó)企為主，廣州、天津、鄭州市場(chǎng)因?yàn)闊岫炔蛔?，仍是地方?guó)資進(jìn)場(chǎng)托底。

綜合來(lái)看，張凱認(rèn)為，全國(guó)土拍市場(chǎng)仍低迷，為此，弱能級(jí)城市縮減2023年供地量。不過(guò)，在近期銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇下，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊受到房企追捧，也出現(xiàn)弱能級(jí)城市郊區(qū)地塊“回爐”降價(jià)。近期市場(chǎng)復(fù)蘇疊加土拍熱度提升，或?qū)⒂绊憳鞘兴山壵叩倪M(jìn)一步出臺(tái)，土拍熱度持續(xù)性有待觀察。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，一季度受到供應(yīng)規(guī)模下降的影響，成交規(guī)模較去年同期仍有一定差距；預(yù)計(jì)隨著接下來(lái)土地供應(yīng)閘門(mén)進(jìn)一步放開(kāi)以及房企資金情況改善，土地成交有望在二季度扭轉(zhuǎn)同比下滑局勢(shì)。

對(duì)于土拍熱度是否能延續(xù)，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，這與樓市回暖程度高度相關(guān)。他表示，在房企流動(dòng)性偏緊、三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，房企聚焦高能級(jí)城市仍是“上上之選”。從今年預(yù)供地的變化來(lái)看，未來(lái)集中供地、分散拍賣(mài)將是主流。一方面是緩解企業(yè)拿地資金密集帶來(lái)的壓力，刺激更多房企參與到土地市場(chǎng)；另一方面也讓企業(yè)有更多的選擇空間和投資安排。從目前推出的地塊來(lái)看，多以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊將持續(xù)帶動(dòng)土拍熱度，支撐土地市場(chǎng)持續(xù)回溫。

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