浙商證券（601878）發布研究報告稱，疫情管控優化+房企融資受益，一季度業績增速有望提升，預計2023年一季度房企營收及歸母凈利潤分別為1447億元、63億元，對應同比增速分別為1.4%、5.8%。2023年地產銷售仍會保持結構性修復的特點，利好2022年核心城市補充優質土儲的房企。良好的銷售表現能夠帶動公司良好的業績結轉。該行看好土儲區位優質(重倉長三角和珠三角)、2023年進入銷售釋放期的房企，土儲倉位越聚焦銷售彈性越大。

看好：1)都市圈聚焦型房企：華發股份（600325）(600325.SH)、越秀地產(00123)、濱江集團（002244）(002244.SZ);2)全國化龍頭房企：保利發展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤置地(01109);3)二手房新房聯動邏輯持續存在，二手房中介貝殼-W(02423)和我愛我家（000560）(000560.SZ)持續看好。

浙商證券主要觀點如下：

(資料圖片)

預售制度拉長收入確認時間，并表項目選擇具備不確定性

與一般商品銷售相比，房地產企業銷售房屋一般具有以下特點：①房屋開發周期較長，從獲取土地到房屋竣工交付，一般約為2-4年;②一般房地產項目銷售為為預售方式，即在房屋建成之前預先收取購房款，因此房企在收到購房款和確認營業收入之間存在時間差;③成本計量情況復雜，房地產項目往往具有配建的業態，在成本計量時可能出現成本計量相對滯后的情況。因此，房地產公司在確認營業收入時一般需要達到以下條件：①項目已完成竣工備案，符合合同約定的交付條件;②商品房成本已實際發生，可以可靠計量;③購房業主確認收房，開出房款發票。因為房地產項目是資金密集型行業，且土地資源不可再生，行業內合作開發項目較為普遍，合作項目由多個房企聯合開發，但一個項目的并表權往往只有一家房企擁有，因此房企營業收入除受到交付節奏影響外，同樣也受到房企并表比例的影響。

年中及年末為房企交付高峰期，四季度結轉營收及利潤約占全年一半

該行選取6家A股上市的行業龍頭企業及區域“小而美”企業進行2023年一季度業績預測研究，研究公司包括萬科A、保利發展、金地集團（600383）、招商蛇口、華發股份及濱江集團。經過該行對歷年收入情況分解研究，2017-2022年Q1-Q4單季度營業收入占比全年營業收入比例分別為11%、22%、20%、47%。2017-2022年Q1-Q4單季度歸母凈利潤占比全年歸母凈利潤比例分別為9%、26%、15%、50%。從交付時間上看，年中及年末普遍為傳統的房企交付高峰期，四季度的營業收入占比及歸母凈利潤占比約為房企全年業績的一半。該行認為，整體來看一季度不是房企傳統的交付高峰期，一季度房企收入占全年收入比例較小。

營收預期穩中有增，歸母凈利潤有望企穩回升

房企報表中合同負債科目表示房企已經收到房款但尚未交房，合同負債的多少意味著未來能夠交付房屋的數量和未來營業收入增長的潛力。結合房企合同負債/營業收入比例來看，由于部分房企暫未公布2022年年報，該行選用三季度數據用作參考，6家房企2020Q3-2022Q3綜合合同負債/營業收入比例為294%、271%、218%，對應2020-2022年營業收入增長比例分別為16%、14%、9%，對應2020-2023年歸母凈利潤增長比例分別為1%、-23%、-17%。2022年歸母凈利潤走低除受到行業下行的影響，也受到部分房企大額計提減值的影響。該行預計隨著市場逐漸修復，2023年房企整體營收預計會保持穩定增長，歸母凈利潤有望筑底企穩。該行給予2023年6家房企平均營收10%增速，對應歸母凈利潤5%增速。

疫情管控優化+房企融資受益，一季度業績增速有望提升

考慮房企的交付節奏及歷年的結算比例，該行認為2023年一季度仍將保持歷史趨勢，但隨著疫情管控政策調整，及各政府部門對房企融資端政策的支持，施工人員到位可能更加便利，房企在資金端有望獲得更多支持，竣工節奏有望加快。該行給予2023年一季度營業收入及歸母凈利潤占全年比例分別為13%、10%。結合房企營收及歸母凈利潤增速來看，該行預計2023年一季度房企營收及歸母凈利潤分別為1447億元、63億元，對應同比增速分別為1.4%、5.8%。

風險提示：房企開發資金到位不及預期;一季報業績受到公司結轉項目選擇、計提減值等方面影響。

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