本報綜合報道 2023開年，樓市一片回暖之聲，土拍市場也出現新動向。

今年前兩月，在北京、杭州、蘇州等優質地塊影響下，房企投資積極性有所回升，超兩成百強房企出手拿地。值得關注的是，沉寂許久的民營房企，也逐漸在土拍中現身。在過去兩年的集中供地中，民營房企的投資幾近暫停，

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如今樓市出現回暖信號，房企融資也逐步破冰，民企重新出現在土地市場，到底有怎樣的信號意義？民營房企再現生機，“后勁”會不足嗎？

民企拿地力度回升

在出現回溫信號前，土拍市場剛經歷了極度低溫的一年。

數據顯示，民營房企拿地收縮的力度尤為突出。2021年集中供地第一輪出讓時，民企拿地總拿地金額超過5000億元，占比高達40%；隨著市場環境生變，從2021年第二輪開始，民企投資便大幅萎縮，到2022年末，民企投資占比大多都低于20%。

不過，2023年這一局面出現變化，沉寂許久的民營房企似乎動起來了。

億翰智庫數據顯示，2023年2月，各大核心城市陸續供地，房企拿地金額有所回升，當月房企拿地總金額同比上升9.2%，環比上升52.4%；拿地平均溢價率5.6%，溢價率有所回升。

土拍回溫的同時，百強房企中民企的拿地金額攀升至333.8億元，同比上升16.6%，排名靠前的房企如廈門坤霖辰房地產、濱江集團（002244）、偉星房產均為參與了蘇州、杭州土拍的房企。從絕對占比看，1至2月權益拿地金額TOP100房企中，央企、地方國企和民企分別為14.7%、55.6%和29.8%。

易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，今年在杭州2022年第五批次供地、鄭州首輪集中供地中，新城控股（601155）、建業集團重返土拍，意味著在經過一年的深度調整，金融端政策利好下，民企甚至是出險房企正逐步走出現金流危機。丁祖昱判斷，銷售端預期向好，金融政策支持恢復民企生機，疊加優質地塊供應的刺激，民企開始重返土拍市場，銷售帶動投資回暖的良性循環正在不斷被修復。

多項政策利好加持

市場活躍度的好轉，主要受益于疫情管控放松后市場積極信號的不斷釋放。

1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，會議指出，2023年工作將整體圍繞“增信心、防風險、促轉型”這個主線；大力支持剛性和改善性住房需求，因城施策、精準施策，針對今年房地產行業的政策方向給出了明確思路。截至目前，已有上海市、江蘇省、湖南省等十余個省市出臺的相關穩經濟、促消費政策文件中，“促進住房消費”被多次提及。

著眼消費端，各地紛紛優化樓市調控政策，“因城施策”引導合理住房需求，為購房者松綁，降低購房門檻、購房成本。其中，多地優化“認房認貸”標準，下調首付比例及按揭利率等。不少城市選擇以“真金白銀”補貼購房者，且更為傾向多孩家庭的購房者。

值得一提的是，實行多年的商品房預售制度未來或將面臨較大改革空間。日前，包括山東、河南、四川等地已陸續提出開展現房銷售試點；而為了鼓勵存量房交易，近期，蘇州、成都、深圳、廈門、昆明、海口等城市開始推行二手房“帶押過戶”模式。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，“帶押過戶”方式在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利于激發二手房市場交易活力，促進住房消費。

進一步加大對剛性和改善性住房需求客群支持力度同時，多地也給予了房地產開發企業更多支持。2月以來，南京、無錫等多地政府召開房地產企業座談會，傳遞支持房地產市場回暖的信號。

而為給房企提供更多的流動性支持，繼房地產“金融16條”，房企信貸、債券、股權融資渠道的“三支箭”之后，今年2月20日，證券投資基金業協會應證監會要求，發布了關于《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》的公告，將自2023年3月1日起施行。

國信地產在研報中指出，本次試點方案的出臺是“第三支箭”“金融16條”的進一步細化落地，也是2018年涉房私募基金備案暫停后首次打開，其中傳遞出的監管層對房地產市場持續關注和密切關懷的積極信號意義明顯，既激活存量不動產市場需求，又助力房企優化資產負債表，對資產的買方和賣方都是利好。

業內：土拍整體改善將晚于銷售

民企投資力度雖有回升，但要衡量整體市場的溫度，還是要看拿地大戶的表現。

克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春表示，自集中供地制度推行以來，企業拿地投資高度集中在央國企，且內部極劇分化：拿地金額TOP5央企占據了60%的地，保利發展（600048）、華潤置地、招商蛇口（001979）、中海地產、中國鐵建（601186）連續兩年鎖定前五。地方國企也呈現投資高度集中的狀態，其中綠城和建發拿地金額超過千億元。

由此可見，土拍市場的回溫，高度依賴地產整體行情。不過西政資本認為，目前應理性地看待樓市回暖問題。目前，區域以及房企之間的分化非常明顯，國內大部分城市的房產仍面臨較大下跌壓力，大部分普通民營房企的信用也未能修復，樓市復蘇的可持續性有待觀察。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示，通常房地產市場復蘇分為六個階段：政策轉好-銷售回暖-資金增厚-拿地加快-開工投產-投資回升。進入2月，住房銷售跌幅在底部徘徊，進一步下跌的動能正在減弱；房企融資出現改善，整體房企債券余額增加，延續了2022年12月來的較好勢頭；新年第一輪土拍開啟，重點城市優質地塊溢價率攀升，房地產市場正逐步擺脫全面下行局面。

他預計，2023年二季度開始，房地產市場有望逐步走出“谷底”，房價可能出現先抑后穩，整體運行與銷售緊密關聯。土地市場改善的周期滯后于銷售一個季度左右，最早可能在二季度末出現好轉，全年跌勢有望較2022年收窄，三季度新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工1個月左右觸底企穩。

后續，民企乍現的投資力度能否持續？克而瑞研究中心認為，目前民企拿地突出的仍為個案，這主要是因為部分去年沒有或少量拿地的民企，出于補倉需求才積極參與土拍市場，當前民企投資不具備全面復蘇的基礎，大多數企業資金緊缺的局面并未得到有效緩解。

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