今日（3月1日）下午，市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)如期舉行，此次分享會(huì)以“樓市信心正在回歸，‘小陽(yáng)春’會(huì)如期而至嗎？”為主題，會(huì)上來(lái)自的專家們對(duì)2023年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與趨勢(shì)、房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)、土地市場(chǎng)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會(huì)回顧請(qǐng)見文末)

(資料圖片僅供參考)

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一、最新房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

1.房?jī)r(jià)：出現(xiàn)積極信號(hào)。2023年2月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，結(jié)束“7連跌”，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅明顯收窄。新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量分別減少至45個(gè)和68個(gè)。核心一二線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)健，三四線城市房?jī)r(jià)延續(xù)跌勢(shì)。

2.租賃：進(jìn)入傳統(tǒng)旺季。2月50城住宅平均租金環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。

3.銷售：核心城市市場(chǎng)活躍度提升，整體市場(chǎng)仍待恢復(fù)。北京、杭州、成都等城市市場(chǎng)活躍度提升，帶動(dòng)重點(diǎn)城市周度成交規(guī)模逐步回升，重點(diǎn)10城二手住宅周度成交規(guī)模已達(dá)近年來(lái)高位水平。2023年2月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比、同比增長(zhǎng)均接近50%，主要受春節(jié)造成的低基數(shù)影響。1-2月重點(diǎn)100城新建商品住宅月均銷售面積同比基本持平，絕對(duì)規(guī)模仍處2016年來(lái)低位水平，整體市場(chǎng)成交表現(xiàn)仍相對(duì)平淡。

4.供應(yīng)：恢復(fù)速度相對(duì)較慢。2023年2月房企推盤積極性仍較弱，1-2月重點(diǎn)50城供應(yīng)規(guī)模同比下降12.5%。

二、近期政策分析及市場(chǎng)展望

1.政策分析：中央政策持續(xù)支持，防風(fēng)險(xiǎn)仍是今年行業(yè)主題；不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動(dòng)，房企再獲融資新渠道；“金融支持租賃市場(chǎng)17條”征求意見稿公布，相關(guān)信貸政策既支持了租賃住房的投資，也有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的去化。

2.政策趨勢(shì)：全國(guó)“兩會(huì)”后供需兩端政策支持力度有望加大，核心一二線城市可能通過(guò)“因區(qū)施策”的方式優(yōu)化調(diào)控。

3.市場(chǎng)展望：隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期增強(qiáng)，樓市信心有可能會(huì)進(jìn)一步回歸，熱點(diǎn)城市的回暖趨勢(shì)可能會(huì)進(jìn)一步延續(xù)，3月份有望出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的恢復(fù)有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)，有賴于居民就業(yè)和收入預(yù)期的改善，市場(chǎng)整體恢復(fù)仍需時(shí)間。

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企業(yè)事業(yè)部研究主管王琳：1-2月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀

2023年1-2月，TOP100房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企2月單月銷售額環(huán)比上升35.1%，同比上升28.5%，實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。1月以來(lái)，政策保持較大寬松力度，部分二線城市利好政策繼續(xù)較大釋放，同時(shí)，剛需及改善產(chǎn)品入市發(fā)力，加之人們購(gòu)房預(yù)期有一定上升，綜合致銷售額較大提升。TOP100房企權(quán)益銷售額為7021.8億元，權(quán)益銷售面積為4387.0萬(wàn)平方米，同比分別下降9.5% %和22.1%，降幅持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)3月銷售額同比將會(huì)持續(xù)正增長(zhǎng)。

一、 競(jìng)爭(zhēng)格局：各陣營(yíng)房企銷售額增速均繼續(xù)下滑，但下滑幅度均有大幅減小

2023年1-2月，TOP10房企銷售額均值為405.5億元，較上年下降0.2%；TOP11-30房企銷售額均值為141.4億元，較上年下降1.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為65.4億元和33.0億元，同比分別下降18.5%和6.0%。綜合來(lái)看，TOP10房企仍以央國(guó)企及部分優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)為主，具有較強(qiáng)韌性，銷售端回升最快，同比幾乎回正；TOP11-30企業(yè)緊抓政策端利好和購(gòu)房預(yù)期上升，加速推盤銷售，銷售額亦有明顯提升。

二、數(shù)量：企業(yè)數(shù)量變動(dòng)較小

2023年1-2月，百億以上陣營(yíng)26家，較去年同期減少4家，為四個(gè)陣營(yíng)中數(shù)量減少最多陣營(yíng)，銷售額均值251.2億元。第二陣營(yíng)（50-100億）企業(yè)26家，較去年同期持平，銷售額均值67.6億元。第三陣營(yíng)（30-50億）企業(yè)22家，較去年同期減少2家，銷售額均值41.0億元。第四陣營(yíng)（30億以下）企業(yè)為26家，較去年同期增加6家，銷售額均值24.8億元。

三、私募基金：不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，促房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量。

2月20日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資范圍、管理人要求、適格投資者、防范風(fēng)險(xiǎn)等做出了詳細(xì)規(guī)定。從投資機(jī)構(gòu)角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式擴(kuò)大到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，在投資對(duì)象、投資結(jié)構(gòu)等方面豐富了私募基金的運(yùn)作范圍。從房企角度來(lái)看，私募基金入場(chǎng)將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。房企有大量商業(yè)地產(chǎn)存量，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。從社會(huì)效益來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以為社會(huì)投資機(jī)構(gòu)及居民增加新的投資渠道，也為推動(dòng)行業(yè)新發(fā)展模式貢獻(xiàn)力量。

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土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱：2023年2月土地市場(chǎng)總結(jié)與近期市場(chǎng)變化解析

一、2023年土地財(cái)政壓力加劇

今年是土地出讓金繳清周期最長(zhǎng)為一年：2021年下半年土拍開始遇冷，為鼓勵(lì)參拍，各地土地出讓金繳清周期延至2022年，因此2022年土地出讓金收入壓力不大。2022年土拍熱度進(jìn)一步下滑，各地土地出讓金繳清周期延至2023年

二、重點(diǎn)城市供地發(fā)生變化

1、北京轉(zhuǎn)為“多頻少量”常態(tài)化供地

2月17日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)在網(wǎng)站發(fā)布了“2023年第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，共涉及23宗地，擬出讓時(shí)間段為2月16日至5月16日。

2、南京供地質(zhì)優(yōu)量減

南京公布第一輪土拍宅地清單，所有地塊3月17日集中出讓，供地明顯縮量：2022年一批次供應(yīng)19宗，規(guī)劃建面91.25萬(wàn)㎡，2023年一批次供應(yīng)11宗，規(guī)劃建面145.23萬(wàn)㎡。

3、廣州供地集中核心區(qū)

廣州公布第一輪土拍宅地清單，供地明顯縮量：2022年一批次供應(yīng)18宗，規(guī)劃建面276.45萬(wàn)㎡，2023年一批次供應(yīng)8宗，規(guī)劃建面164.99萬(wàn)㎡。供地聚焦核心區(qū)，推出樓面均價(jià)上升3000元/㎡。

三、土地市場(chǎng)四大變化

2023前兩月土拍市場(chǎng)整體熱度保持高位，體現(xiàn)出四大變化：一是民企表現(xiàn)積極，杭州一批次民企拿地金額占比上升，達(dá)40%；二是商品宅地供應(yīng)“雙軌制”，核心區(qū)降容提質(zhì)，郊區(qū)降價(jià)同時(shí)降低剛需門檻；三是城投市場(chǎng)化，城投債壓力疊加財(cái)政部126號(hào)文，城投拿地行為市場(chǎng)化，向高能級(jí)城市聚焦；四是“城投+代建”模式，在寧波、天津、無(wú)錫等城市土拍中均有所體現(xiàn)，溢價(jià)能力是該模式的核心

關(guān)鍵詞： 如期而至