記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

進入2023年以后，房地產未來的走勢依然引市場“擔憂”。從數據上來看，2022年，房地產銷售及開發均處于下跌狀態，房價下跌城市數量有所增加，有關房地產是否會“硬著陸”的討論則是不絕于耳。

近日，《》記者與中航基金副總經理兼首席投資官鄧海清展開了一場對話，其向記者分析了2023年房地產市場的發展趨勢，并解析了包括提前還貸等多個熱點現象背后的成因。

(資料圖)

房地產仍對經濟有提振作用

國家統計局發布的數據顯示，2022年，全國房地產開發投資為132895億元，相比較2021年下降10%。同年，商品房銷售面積為135837萬平米，同比下降24.3%。除這些指標之外，包括土地購置面積、銷售額、房企到位資金等均呈現較大幅度的下跌。這表明，2022年，房地產行業處于低位運行的狀態。

在近3年的調整和震蕩中，行業不斷出現的暴雷和違約現象使得整個行業的信譽度有所降低。那么，在多項政策支持且重回“支柱地位”的聲援之下，房地產行業究竟是否還有“翻身”的機會？

“房地產在2023年經濟增長中可能出演‘男主角’，成為2023年推動中國經濟增長的重要力量。”鄧海清直言。不過，鄧海清進一步解釋，此次房地產對經濟的提振作用與過去不同，其是處于消費目的的房地產購置需求。

在鄧海清看來，近兩年，居民失業情況較為嚴重，年輕人失業率較高，結婚買房、生娃買房等消費型需求均被延遲，大量的具有消費屬性的房地產購置需求實際上處于被壓抑狀態。“在年輕人群體中，包括生娃群體中，房地產可能是消費支出大項。而隨著2023年被壓抑的房地產需求得到恢復，作為消費品的房地產有可能出現上漲甚至出現報復性反彈。”鄧海清說。

值得關注的是，近期，多個城市針對多孩家庭發放了生育補貼。例如，浙江溫州發文表示，擬對符合條件的家庭生育一孩、二孩、三孩的，分別發放一次性生育補貼1000元、2000元和3000元。

局部房價可能大漲

如果說被抑制的房產需求可能在2023年集中釋放，那其是否會對房價走勢產生影響。對此，鄧海清同樣給出了預判。

鄧海清說：“局部房價有可能再現大幅度上漲。”在鄧海清看來，2023年不僅僅是房地產市場可能會發生變化的一年，也是企業開始“轉彎”的一年。鄧海清表示，在堅持“房住不炒”、推動房地產業向新發展模式平穩過渡的政策思路下，原本以高杠桿、高負債、高周轉為特征的房地產開發模式將向以低庫存、低杠桿、低周轉為特征的新房地產開發模式轉型。

“轉型可能導致供需失衡，局部房價有可能再現大幅上漲，頭部優質地產公司迎來‘苦盡甘來’的春天。”鄧海清如此表示。

值得關注的是，進入2023年以來，全國重點城市的房價出現了明顯變化。國家統計局發布的數據顯示，2023年1月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，且二三線城市房價跌幅出現明顯收窄甚至轉漲。

房地產能夠走出低谷絕不單單在于市場端的單一修復，企業端如何走出大額債務漩渦是行業回暖及行業成功“轉向”的重要因素。自2022年下半年以來，中債增信開始跑步入場，為多家房企提供信用支持以便獲得融資。同時，股權融資的閘口被重新打開，釋放了重要信號。

鄧海清認為，當前，優質房企融資問題和現金流緊張問題已經得到了極大緩解，主要矛盾轉為商品房銷售遇冷和房企拿地意愿不強。那么，這一問題又該如何解決？

“房企要主動轉變觀念，適應低庫存、低杠桿、低周轉的新發展模式，積極增強自身資本實力，改善現金流狀況，在商品房銷售和自持出租兩端發力。”鄧海清給出建議。

存量房貸利率仍有下行空間

2023年開年后，房地產行業同樣出現了許多“抓馬事件”。例如，1月份開始，多個城市上演了提前還貸熱潮，不少銀行門口提前還貸的購房者排起長隊，甚至有銀行為緩解該業務壓力關閉了線上提前還貸通道。

業內認為，購房者之所以提前還貸，是因為其可以有效節省利息。鄧海清表示，行業出現提前還貸潮主要有兩方面的原因。其一，居民投資消費習慣發生了一些變化，部分居民傾向于降低負債率，減少投資和消費，從而出現提前還貸。

其二，當前居民理財渠道較為匱乏，理財收益不高，甚至可能和房貸利率存在倒掛，提前還貸成為部分購房者“最理想的投資”。

自2022年以來，多城在不斷下調房貸利率，包括天津等在內的城市已經開始執行首套房貸款利率為3.8%的低值。由此，存量房貸利率和現行房貸利率之間的矛盾開始展現，存量房貸利率是否有下調的空間？

“未來，存量房貸利率仍有下行的空間。從數據上看，目前房地產銷售仍處于低位，需要政策繼續呵護。在支持房地產市場企穩復蘇的政策背景下，5年期以上LPR仍有下行空間，而存量房貸利率與此掛鉤，因此也有下行的空間。”鄧海清如此認為。目前，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，已經連續6個月維持不變。

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