作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

本文作者：廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

NO. 1｜壹

【資料圖】

近期，官方媒體也在報道，樓市回暖了！

比如，多個熱點城市新房成交同比跌幅收窄，部分熱點樓盤又開始排隊了；二手房帶看量、成交量在走高；各大中介機構開始招兵買馬。以深圳為例，貝殼口徑統計的二手住房交易，2月1-15日成交1217套，環比12月1-15日成交明顯增加，而且也是近年來的新高。

客觀來講，相比去年四季度，春節后樓市確實有所反彈。但言及“回暖”或者趨勢性反彈，還待觀察。很簡單，近期各地還在大尺度救市，按揭利率還在繼續走低，說明市場還是很疲弱。在深圳，近期二手房交易明顯增長了，但還有新盤首付直降60萬，甚至在搞“0首付”。

還有，大家不愿意貸款買房，銀行著急的不得了，百歲貸、連心貸、接力貸，總有一款適合你。貸款不起來，缺乏杠桿的助攻，單靠居民收入，樓市這個龐然大物，怎么能托得起來呢？同時，市場確實有企穩的跡象，怎么回事呢？調研看，目前市場需求主要有這幾類：

一是被疫情耽擱的需求，比如去年四季度疫情嚴重，部分計劃買房的人，提前放假返鄉了；

二是換房受阻的需求。去年，很多人想換房，但手上的房子賣不出去。春節后，手上的房子賣出去了；

三是預期提振催生的需求。新年前后，政策紓困樓市的力度確實超出預期，比如“三支箭”、房貸利率不設下限等等。近期，地產利好政策出臺的節奏并未放緩，部分人開始樂觀了。

NO. 2｜貳

近期，市場回升的主體，就是二手房！

一方面，二手房可選范圍廣，特別是價格區間很寬，部分“老破小”是剛需上車的首選。近期調研也發現，上海、深圳總價位在300萬左右的二手房，廣州總價位在200萬左右的二手房，比較受歡迎，成交量也在增加。這說明，一直在等待或觀望的剛需，有的進入市場了。

另一方面，年輕人為主的剛需，買房很迫切，這幾年一直在攢錢。2022年，二手房價逐月下跌，掛牌價一路下調，他們選擇等等看。今年春節后，房價跌幅趨緩或止跌，部分剛需認為機會來了。再加上，前期根本探不著的房子，現在價格下跌20%-30%，有能力上車了。

另外，2021年下半年以來，各大城市二手房價下跌的幅度比新房要大。新房相對二手房價格的優勢在削弱，甚至新房和二手房“價格倒掛”的現象消失了。同時，2015-2021年新房市場火爆，現在很多掛牌的二手房是“次新房”，有現房優勢，很多需求轉向了二手房。

注意的是，這部分購房需求，是極其剛性的需求，因為小孩要上學、自己要安家。其反彈與疫情后要修復的幾類必選需求，比如生活必需品需求，是完全一致的。而且，多數城市所謂的反彈，只是環比修復，同比還在下跌。自媒體唱漲，這是罔顧事實，基本是自嗨，不靠譜。

上圖統計的只是部分熱點城市二手房均價降幅。事實上，我們看到的情況是，各區域二手房普跌，中心區業主惜售情緒明顯，二手房有價無市，外圍區域二手房價格跌幅普遍在30%左右。而且，能轉化為成交的，有兩個具備條件，一是必須要低于市場價，二是有公辦學位。

比如，現在的深圳樓市，基本上接近一半的二手房是低于參考價成交的。

NO. 3｜叁

近期調研，還發現幾個現象：

一是，二手房掛牌量在明顯增加。當下市場信息確實很混亂。對于部分人來說，不管是自己的判斷，還是受各方媒體輿論的影響，現在可能是入市的機會。但是，對很多業主來說，可能是套現的機會。

二是，帶看轉化率并不高。一方面，居民整體預期還是不穩定，不管是對未來的樓市的走向預期，還是對收入的預期，并不很樂觀；另一方面，選擇太多，不管新房，還是二手房，不管什么區位的，都有很多房源可選。業主之間、新房和二手房之間、區域之間都有競爭。

三是，供應量對預期和房價的制約。

過去，往往是新房和二手房相互抬轎子。新房定價低于周邊二手房，創造“打新”的火熱場景。搶不到新房的，轉向二手房市場，這又為新盤熱銷創造預期，漲價循環就是這么來的。

現在，完全不同了。過去幾年，各大熱點城市都在干同一件事情，就是土地端的供給側改革。這里面，既有土地財政依賴度加大的問題，也有前幾年房價上漲，要求加快供地的因素。

未來，我們面臨的局面是，新房大規模上市供應。在邁向新模式的過程中，行業體量逐漸“下臺階”，從高峰期的18億平米，逐漸降至12億平米左右。未來幾年，行業洗牌是一個持續的過程，也是風險出清的過程。大量項目、資產包被出售，資產價格也將被持續壓制。

而且，新一輪城市更新又來了！

NO. 4｜肆

近期，加杠桿購房的情緒較低。過去，大家買房愿意買“收入探不著”的房子，也愿意多加杠桿，踮起腳跟努力去探。一方面，相信樓市的未來；另一方面，即便加杠桿，也相信未來收入可支撐。

現在，理性多了，多交首付少按揭、盡量不碰超出自己收入和能力的房源，甚至還出現消費降級。比如，兩孩家庭，本打算買中心區80平米的兩房，最后選擇到外圍買100平米、總價更低的三房。

表：戶型越來越緊湊化，大戶型的消費能力在下降

為何出現這種情況呢？一方面，傳統的高收入行業，比如房地產、金融、創投、互聯網等等，都從高位景氣回落，新的高收入行業還未誕生，而機關事業單位、國企等，普遍在降薪水。

也就是，敢承接杠桿買房群體，沒那么多了。

另一方面，房貸利率低廉的時代結束了。過去，房貸利率遠低于社會無風險的融資利率。加杠桿買房，就是利用低成本資金賺取高房價收益，誰都愿意干。但未來，社會無風險利率大趨勢下行，房貸利率高的問題就很明顯了。再加上房價預期下行，加杠桿買房就不劃算了。

高高在上的房價、龐大的房地產體量，過去之所以能保持住，能不斷上臺階，杠桿是重要的動力。一旦不愿意加杠桿了，這個體量和價格，怎么能托得住？這是必須要考慮的問題。

NO. 5｜伍

當然，房地產的區域差異很大，熱點城市中心區有稀缺資源的二手房，其價格上漲是合理的。但是，不能老拿個例替代整體，拿特殊性替代普遍性，正視現實是我們當下最稀缺的情緒。

我們都希望房地產市場能穩定，從“七普”的數據看，老百姓的居住水平還有提升的空間：電梯樓的占比不到20%；珠三角住房自有率不足50%；深圳只有30%，超過1000萬人口住在城中村。照理說，地產潛力很大呀？潛力是很大，但潛力不代表有效需求，轉化為購買，才是有效需求。

當下最大的問題是，潛力無法轉化為有效需求。在深圳，二手住房套均成交面積為95平米、新房套均成交面積為110平米，妥妥的改善主導。這說明，當下的樓市，就是在高收入人群之間對敲，與那1000萬住在城中村的人口，有關系嗎？他們想買商品房嗎？都想買。

但是，現實很殘酷。把這1000萬人口拋開，深圳住房的潛力，還有多大呢？深圳不是個案，其他城市也一樣。大家都在說，房價下跌了30%左右，很慘烈。但要知道，2015年以來，不到10年時間，房價漲了多少嗎？

熱點城市，至少漲了200%。

能承受房價下跌，某種程度上也希望跌一跌、去去泡沫，但承受不了下跌預期對房地產“高位體量”的不斷下拉，以及期間的陣痛。其應對之策，可能也必然是要靠資產價格穩定、甚至上漲，把購買力再拉進來，把加杠桿的情緒再提振起來，這是當下樓市最大的困境。

如果靠漲價預期，一定會有一波，但能持續多久？再次上漲后，會面臨什么問題？需要深思！

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