繼首付降至兩成、首套房貸利率降至3.8%后，廣東惠州樓市再迎新政策。2月16日，惠州市人民政府辦公室印發實施《惠州市人民政府辦公室關于優化房地產調控政策的通知》（以下簡稱《通知》）提出，當地商品住房限售年限由3年調整為1年。

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對此，相關業內人士認為，惠州此次樓市政策再調整，意味著市民購房需求桎梏得到破解，將在一定程度上刺激市場活力，為供需市場持續注入信心。

根據2月16日惠州發布的新政，當地商品住房限售年限由3年調整為1年。資料圖片

“3年限售”松綁，近年政策重點轉向支持合理需求

《通知》明確，惠州市商品房（含新建商品住房和二手住房）限售年限調整為“取得不動產權證滿1年方可轉讓”。目的在于支持剛性和改善性住房消費需求釋放，促進當地房地產市場平穩健康發展；自通知印發之日起施行，之前有關政策措施與此次通知不一致的，按此次通知執行。

這意味著惠州“3年限售”政策正式松綁，即日起全市商品住房取得不動產權證滿一年即可入市交易。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次惠州將3年限售期調整為1年，客觀上是因為房地產市場的基本面發生了變化，此類政策說明當前全國各地城市在政策放松方面仍在持續，助力激活合理住房消費。

嚴躍進強調，惠州限售政策的放松，本質上是有助于房源的流通，但也有一定的約束，即不是取消限售，而是有1年的限售期。此舉是為了防范出現短期炒作的現象，客觀上也說明政策依然在防范炒房和促進交易市場活躍方面做了平衡。

據了解，惠州樓市“3年限售”政策始于2017年4月8日，當時，惠州市人民政府辦公室發布《關于進一步完善我市房地產市場監督管理工作的通知》，明確自2017年4月9日起，新購買（新購買是指自該通知施行之日起購買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產權證滿3年方可轉讓。

隨后在2021年8月，在被住房和城鄉建設部約談，并被列為房地產市場監測重點城市后，惠州發布通知再次強調完善商品住房銷售政策，嚴格執行新購住房三年限售政策，重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，堅決遏制投機炒房等。

值得一提的是，從2022年開始，惠州樓市政策重點轉向支持合理住房需求。去年4月30日，惠州市住建局等6部門聯合發布通知，以取消大亞灣區和惠陽區限購、可提取公積金支付首付款等舉措紓困市場，保障市民合理住房消費需求。此后，惠州首套房貸利率降低至4.1%，首付降低至兩成。而從今年1月18日起，惠州市實施階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，進一步引導銀行機構降低房貸利率，支持居民合理住房需求。據惠州市房地產業協會公布的信息顯示，目前建設銀行、工商銀行等國有四大行首套房貸利率均已下調至3.9%，廣發銀行、光大銀行等多家銀行針對優質客戶已下調至3.8%。

開年樓市呈波動態勢，新政有助提升市場流動性

作為與深圳毗鄰的城市，惠州的低房價和深圳的高房價形成鮮明對比，由此承接了部分深圳市場外溢需求，也推動了樓市曾經的火熱，不過后來政策調控下，這一效應明顯減弱。隨著政策頻頻松綁，尤其是房貸利率的持續下降，其樓市也在發生著微妙變化。

從近期樓市表現來看，根據惠州市住建局監測的數據顯示，今年春節期間惠州樓市活躍度提升，全市春節期間案場日均來訪量較去年同期增長53.7%；日均成交量較去年同期增長51.8%。

不過，據惠州中原地產發布的消息，2023開年首月，在多重因素影響下惠州樓市表現先高后低，一方面，受政策利好頻頻釋放，負面因素逐漸消除，且該地和周邊城市疫情逐步回落，市場預期小幅回升；另一方面作為外地人口較多的惠州，返鄉人數陸續增多，且臨近年關客戶看房意愿降低，樓市整體熱度逐漸回落。據中原案場183個重點項目監測數據顯示：2023年第1周案場認購量356套，第2周271套，第3、4周周均為147套，呈現“階梯式”下滑趨勢。

整體來看，據中原地產數據顯示，1月份惠州新房住宅供應量和成交量雙降，其中新增供應1520套，面積16.22萬平方米，環比下降59.9%；網簽成交2726套，成交面積為28.84萬平方米，環比下降37.3%，同比下降32.77%，但好于2022年2月春節月（24.07萬平方米）。

值得關注的是，此次惠州新政出臺，將為當地房地產市場帶來新的影響。克而瑞深圳區域微信公眾號在2月16日發文指出，隨著“3年限售”制度松綁，意味著市民購房需求桎梏得到破解，限售制度的優化也意味著市場的流動性將有效提升，將在一定程度上刺激市場活力，為供需市場持續注入信心。

而從另一方面來看，近兩年，在房地產深度調整的大環境之下，不少購房者擔憂交房問題，即買即住的二手房源有效降低了購房風險和成本。不過，此次惠州新政發布后，短期內滿足條件的二手房源供應或會大量增加，進一步加劇市場“內卷”。

對此，在中指研究院廣州分院研究主管陳雪強看來，惠州此次因城施策縮短限售時限，將有利于促進次新房的流通速度，同時有助于釋放換房需求，大大提升了市場活力，為市場持續注入信心，但短期內也會造成大量的次新房涌入市場，對二手房市場形成一定沖擊。從長期看，有利于支持剛性和改善性住房消費的需求釋放，促進新房及二手房市場良性循環。

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