廣西南寧有銀行將房貸年齡期限（指“貸款人年齡+貸款年限”之和）放寬到80歲后，近日南寧再因“百歲貸”海報備受關注，“借款人子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。

《》記者獲悉，對于房貸年齡期限，盡管主流銀行仍然要求“男性不超過70周歲，女性不超過65周歲”，但在南寧之外，北京、杭州、寧波、上海等地的部分銀行近期也出現類似的放寬操作。在成都，有媒體確認，部分銀行房貸年齡期限可延長至85歲、建行最高可貸至90歲，采用子女和父母共同還款的方式，使貸款期限得以延長。

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對此，2月16日中原地產首席分析師張大偉直言：“80歲、100歲貸款年限背后的真相是’接力貸’?！睆埓髠ハ颉丁酚浾邚娬{，銀行放開動輒80歲、100歲的貸款年齡上限，實際就是繞道房地產調控政策?！霸谑袌龅兔云谟绊懖淮?，一旦市場升溫，就會成為炒房的工具”。

南寧房貸“最長可貸至100歲”

2月15日晚，建發房產發出一幅重磅海報，宣布與南寧合作銀行將住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，子女作為共同借款人，最長可貸至100歲。海報內容涉及南寧建發房產旗下的10個樓盤和其合作的銀行，另有一行“具體貸款政策以各大銀行輸出為準”的小字。

就海報的真實性，《》記者數次撥打建發房地產集團南寧有限公司的電話，但一直未有人接聽。隨后，根據海報羅列出來的在售樓盤名稱，記者又隨機挑選了幾個項目進行確認。其中，“建發央璽”營銷中心工作人員接連否認該項目與海報有關；“建發養云”營銷中心電話一直“正在通話中”。

不過，建發央著的客戶經理向記者確認了海報的真實性。據其介紹，該政策為民生銀行推出，相當于“合力貸”，但目前建發央著還未被納入該項政策的覆蓋范圍。

該名客戶經理解釋說，借款人年齡不超過70歲的規定是不變的，而“最長可貸至100歲”，是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最高可以貸到30年，這樣實際貸款年齡最長就到100歲了，“您要是有需要的話，具體什么條件、什么材料，還要與民生銀行方面去做更多了解”。

公開資料顯示，“合力貸”是指以子女作為所購房屋的所有權人，子女方的父母作為共同借款人貸款購買住房的住房信貸產品。而對于“房貸年齡期限可延長至100歲”的情況，民生銀行南寧分行個貸部工作人員向記者強調，“目前還沒有收到相關消息，也沒有接到通知調整”，目前該行借款人年齡+期限為可貸至70周歲。

本質是“接力貸”？

南寧接連放寬房貸年齡期限的同時，綜合信息顯示，近期，寧波、杭州、成都等地部分銀行也紛紛延長了房貸年齡期限，一線城市中，上海、北京也加入“80歲老人還貸”之列。

例如，浙江寧波有個別銀行于近期調整房貸政策，將“年齡+年限”之和提升到最高80歲；成都一名房產中介稱，成都目前主流的操作為“年齡+年限”之和不得超過70歲，有銀行允許條件較好的購房者延至75歲。

在上海，目前多數銀行規定的房貸到期年齡上限是70歲或75歲，近期有報道稱，包括交通銀行、興業銀行在內的部分銀行將貸款人的可貸“年齡+期限”放寬至80歲。

但來自鏈家的一名中介人士王鵬（化名）向記者透露，目前鏈家內部對商業貸款的處理近期并沒有變化，貸款人年齡最高不能超過70歲，樓齡最高不超過50年，貸款年限為“70減去年齡”或“50減去實際樓齡”，取其中低者為最長貸款年限。

記者看到，在實際的操作中，已退休人士（男超過60周歲、女超過55周歲）在申請貸款時難度很大。即使有退休金，但只能作為生活保障，不被視作收入來源，退休人士若申請貸款，需要證明自己仍有其他穩定工作或非退休性收入。而銀行在放款時除了會考慮借款人年齡，還會考慮房齡，一般不得超過30年。

值得注意的是，一些業內人士提醒大眾，按揭貸款申請人在申請時的年齡加上貸款期限不超過80歲之后，部分銀行要求將子女作為擔保人或者共同借款人，實際上就是之前被叫停的“接力貸”產品。

所謂“接力貸”，是指為延長貸款期限或增強還款能力，借款人與親屬(父母、子女)中的任意一人，作為共同借款人向銀行申請貸款購買住房，這種做法近年在不少城市被禁止。例如，早在2016年11月，上海市市場利率定價自律機制就發布相關文件，嚴禁通過成年子女、（雙方）父母、前夫、前妻或其他第三方參與共同還款并承擔還款責任等方式變相規避調控政策和住房信貸管理規定，彼時多家商業銀行開展的“接力貸”“合力貸”等業務被全面叫停。

“80歲、100歲貸款年限背后的真相是’接力貸’。”2月16日，中原地產首席分析師張大偉向記者直言。銀行放開動輒80歲、100歲的貸款年齡上限，實際就是繞道房地產調控政策，在市場低迷期影響不大，一旦市場升溫，就會成為炒房的工具。

易居研究院研究總監嚴躍進也告訴記者，此類事件最早實際上和“接力貸”的關系似乎不大，但現在南寧“百歲貸”海報似乎都指向了接力貸，屬于“子女利用老年人購房資格購房，然后為老年人償還貸款”?！敖恿J總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續會有信貸政策管控或（對其進行）規范的操作?！眹儡S進表示。

更好激發房地產市場需求

盡管當下爭議頗多，但一些業內人士依然認為，“延長房貸年齡期限”的舉措對于樓市而言具有一定的積極意義。

對于銀行延長房貸還款年齡期限的原因，中國銀行研究院研究員葉銀丹認為，這一政策變化反映出，在人口老齡化背景下房地產市場需求正在逐步發生變化。當前，四五十歲人群工作相對穩定，具有較好的還貸能力，疊加日后即將推出的延遲退休政策，還款能力相對更有保障。與此同時，放寬貸款人“年齡+貸款年限”政策有助于在當前樓市低迷的背景下，更好地激發房地產市場需求。

嚴躍進分析指出，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領域的政策工具。人口結構的變化是部分地區延長房貸年齡期限的出發點。房貸年齡期限上調與延遲退休政策有一定關系，延遲退休意味著購房者的工作時間增長，收入也能得到一定保障。房貸年齡期限延長可以讓部分中年置業者獲得30年期的貸款時長，從而進一步支持中年人的購房需求，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，延長房貸年齡期限對年齡較大的購房者有一定的促進作用。當下，各地都在積極扶持樓市，政策正在形成疊加，對需求端增加支撐力度。

不過，“單看某一政策，效果不會很大，當下任何一個城市的樓市，已經沒有’一招鮮’的政策了?！崩钣罴翁寡?，即便是限購退出、利率下降，也無法讓樓市迅速回升。必須要多種政策疊加，久久為功地紓困需求端。

“對于市場來說，這種政策基本沒有影響，因為貸款最長年限30年沒有變化。這樣月供就沒有什么影響。對于部分中老年購房者來說，可能降低月供壓力，延長還款周期。”張大偉亦指出，房貸年齡期限延長影響最大的是45至55歲人群，但這部分人群已經不是主力購房人群。目前看，市場90%以上購房人群集中在“70后、80后”。相較接近退休年紀能不能繼續貸款，購房者更應關注房貸利率變化或貸款年限變化。

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