央視網(wǎng)報(bào)道，2月13日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《海南省住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》和《海南省住房公積金個(gè)人住房貼息貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，現(xiàn)面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

不過(guò)，證券時(shí)報(bào)·e公司記者14日下午登錄海南省住房公積金管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，上述征求意見(jiàn)稿已經(jīng)下架。

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多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，海南出臺(tái)這一政策，有利于擴(kuò)大公積金資金來(lái)源，緩解公積金貸款資金缺口問(wèn)題，同時(shí)也為其他地區(qū)提供參考借鑒。不過(guò)，由于公積金貸款利息較低，在募集資金的實(shí)際操作方面或存在一定難度。

整體來(lái)看，去年以來(lái)，各地公積金政策迎來(lái)持續(xù)優(yōu)化。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，主要包括降低公積金首付，提高公積金貸款額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉(zhuǎn)公等政策，但公積金貸款資金缺口問(wèn)題仍值得關(guān)注。

海南公積金擬出新規(guī)

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，早在2022年7月，海南住房公積金管理局就對(duì)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化和貼息貸款融資工作就舉辦了專家論證會(huì)議，參會(huì)方還包括上海、重慶、武漢、湖州、常州住房公積金管理中心相關(guān)人員。

彼時(shí)的新聞稿顯示，經(jīng)專家組合議，形成論證結(jié)果：海南省住房公積金貸款資產(chǎn)證券化和貼息貸款可行性研究報(bào)告及實(shí)施方案總體可行，該方案對(duì)完善構(gòu)建海南自由貿(mào)易港發(fā)展中的住房保障體系意義重大。方案調(diào)研及評(píng)估充分、論證詳實(shí)，有較強(qiáng)的操作性，同意融資方案通過(guò)專家論證。建議下一步在實(shí)施過(guò)程中，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可控、降低成本、便利職工的原則，按程序報(bào)批后組織實(shí)施。

實(shí)際上，海南公積金貸款資金缺口問(wèn)題較為突出或是本次政策出臺(tái)的一大背景。去年6月，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》顯示，2021年，全國(guó)住房公積金個(gè)人住房貸款率為84.18%，其中，海南公積金個(gè)人住房貸款率達(dá)91.14%，處在較高水平。

據(jù)悉，個(gè)人住房貸款率（個(gè)貸率）指年度末個(gè)人住房貸款余額占年度末住房公積金繳存余額的比率。個(gè)貸率是房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的一個(gè)顯性指標(biāo)。

而海南本次的公積金優(yōu)化政策也普遍被業(yè)內(nèi)看好。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，海南出臺(tái)這一政策，有利于增加公積金貸款資金池，增加公積金可貸總量。“在此之前，公積金池的資金主要來(lái)源是公積金繳納人員公積金賬戶沉淀的資金，個(gè)人公積金賬戶本身是按照銀行活期存款利率計(jì)息，成本雖然很低，但是來(lái)源較為有限。”

“公積金貸款證券化即是海南公積金機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券。對(duì)購(gòu)買的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，公積金貸款人歸還的本息將構(gòu)成其收益。”在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，若海南省本次管理辦法可以順利落地執(zhí)行，公積金個(gè)人住房貸款的相關(guān)舉措有望在更多地區(qū)推廣，更好地支持剛需和改善性住房需求。

不過(guò)，張大偉也提示到，“公積金貸款的利率本身就不高，一般在3%左右。募集資金的成本只能比貸款利率更低才可以，實(shí)際操作有一定難度。但也是可以通過(guò)募集吸納例如社保基金、養(yǎng)老基金等低成本資金實(shí)現(xiàn)的。”

公積金資金缺口受到關(guān)注

住房公積金制度是我國(guó)政策性住房金融體系的重要組成部分，在過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展過(guò)程中，公積金制度發(fā)揮著重要作用，而積金貸款資產(chǎn)證券化此前多地曾有試點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，湖州、杭州、上海、南京、蘇州等城市都有過(guò)公積金貸款資產(chǎn)證券化相關(guān)產(chǎn)品的創(chuàng)新和發(fā)行，“這也說(shuō)明，包括海南等地的越來(lái)越多的省市開(kāi)始重視公積金貸款證券化的工作機(jī)制，也希望通過(guò)此類工作機(jī)制來(lái)解決公積金的融資問(wèn)題。”

近年來(lái)，公積金貸款資金缺口問(wèn)題持續(xù)受到關(guān)注，這也是多地進(jìn)行相關(guān)試點(diǎn)的一大背景。

《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》顯示，截至2021年末，32個(gè)地區(qū)中有12個(gè)地區(qū)個(gè)貸率高于84.18%，約占37.50%；有20個(gè)地區(qū)個(gè)貸率低于84.18%，約占62.50%。其中，貴州省、重慶市、浙江省以及海南省等8個(gè)省市公積金個(gè)貸率均超過(guò)90%。

住建部住房公積金監(jiān)管司調(diào)研員李洋宇也曾在上述專家論證會(huì)上公開(kāi)表示，全國(guó)住房公積金資金流動(dòng)性緊張的問(wèn)題一直存在，開(kāi)展住房公積金貸款資產(chǎn)證券化及貼息貸款的研究，尤其是在海南省存在大量安居房貸款資金需求的情況下，具有現(xiàn)實(shí)意義。

“各地要密切關(guān)注購(gòu)房市場(chǎng)的需求變動(dòng)，隨著剛需和改善型購(gòu)房需求的活躍，公積金貸款方需求也會(huì)增加，防范出現(xiàn)錢荒的問(wèn)題，要從公積金傳統(tǒng)的渠道和資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新渠道入手，積極推動(dòng)公積金貸款工作有序開(kāi)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

值得的一提的是，近年來(lái)，多地公積金政策也頻頻迎來(lái)優(yōu)化。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年至今的1個(gè)多月里，包括哈爾濱、蘭州、烏魯木齊以及濟(jì)南等30個(gè)城市發(fā)布相關(guān)公積金優(yōu)化舉措；2022年以來(lái)，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，優(yōu)化方向包括提高個(gè)人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個(gè)人可提取公積金賬戶余額用于首付等方向。

“公積金貸款政策的優(yōu)化調(diào)整有利于進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，帶動(dòng)住房需求釋放，對(duì)當(dāng)前穩(wěn)定樓市預(yù)期、提升市場(chǎng)活躍度或?qū)a(chǎn)生積極效應(yīng)，但公積金貸款資金缺口問(wèn)題仍值得重點(diǎn)關(guān)注。”陳文靜表示。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)證券化