2022年四季度上海部分法拍房成交情況(胡金華整理)

記者胡金華上海報道

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作為房地產(chǎn)限購政策最嚴厲城市之一的上海，法拍房市場曾經(jīng)是購房客為數(shù)不多的“撿漏”的地方，但隨著2021年初房地產(chǎn)“滬十條”的發(fā)布，將“單身戶籍限購一套、家庭限購兩套；非戶籍單身無購房資格，家庭限購一套且滿足相應(yīng)社保條件”擴展到法拍房領(lǐng)域之后，曾經(jīng)紅火的法拍房市場如今也遭遇了寒冬。

1月4日，《》記者獨家從權(quán)威渠道獲得的2022年四季度上海法拍房成交數(shù)據(jù)顯示，在2022年最后三個月內(nèi)，上海法拍房行情十分清淡，無論是住宅還是商用房掛牌的數(shù)量都明顯增加，但流拍率卻超過四分之一，住宅成交溢價率不足一成，絕大多數(shù)法拍住宅折價成交，而商用法拍房幾乎每周都是零競拍，偶有寥寥幾套商鋪也是折價成交。

“其實法拍房交投清淡現(xiàn)象從去年10月初就已經(jīng)顯現(xiàn)，我們每周都會統(tǒng)計司法拍賣房源和成交記錄，總體來說是逐月遞減，市場觀望情緒濃重。這與疫情前上海法拍房市場火熱相比，可謂是冰火兩重天。以前有投資者會囤積法拍房源，現(xiàn)在這些投資者已經(jīng)難覓蹤影，就是有資格競拍房源的剛需也轉(zhuǎn)向一二手市場了。”1月5日，上海一家法拍平臺相關(guān)負責人婉婷(化名)接受《》記者采訪時坦言。

而值得關(guān)注的是，曾經(jīng)手握重金參與法拍房競拍囤積房源的投資客也被“套牢”，手中房子出不了手。不過即使面對如此情況，也有資深業(yè)內(nèi)人士向《》記者透露，針對法拍房市場的限購政策不會放開。

上海法拍市場冷清

“我手上還有兩套房子，都是2019年左右從內(nèi)部獲得的法拍房源，準備捂幾年再出手。沒想到三年疫情下來，數(shù)千萬資金只出來了一部分，還有大部分套在里面，由于急需用錢，我只好先把浙江嘉興和江蘇南通的兩套投資性房子在去年下半年掛牌賣了，也沒有賺到什么錢。假如今年一季度市場還不好的話，上海的兩套房子也準備低價賣出，能賺一點兒是一點兒吧。”1月5日，長三角地區(qū)一位房產(chǎn)投資客劉暉(化名)向《》記者坦言。

劉暉透露，當時他籌措了兩千多萬元，買下了四五套上海的法拍房源，都是溢價1.3倍左右成交的，有住宅也有商鋪，好在這幾套房源都在市區(qū)，如果在遠郊可能要被深套。

事實上，這只是當前上海法拍房市場的一個縮影，如今以劉暉為代表的本地法拍房投資客幾乎已經(jīng)銷聲匿跡。

而本報記者獲得的2022年12月21日—27日最后一周上海法拍房房源成交數(shù)據(jù)顯示，當周共有65套法拍房源推出，其中住宅43套，商業(yè)房產(chǎn)22套；有28套房源暫緩?fù)瞥龌蛄髋模?1套為商業(yè)房產(chǎn)，17套為住宅，這些暫緩?fù)瞥龌蛄髋牡脑蛑饕菂⑴c競拍者為零。與此同時，在成交的法拍房交易記錄中，溢價成交的僅有三套，兩套溢價成交均為超過110%，另有一套溢價185%成交的商業(yè)地方則是位于黃浦區(qū)成都北路的全幢房子，成交價格達到1.7億元。

此外，記者還從當周法拍房成交記錄中發(fā)現(xiàn)，有六套超過10人參與競拍的位于上海浦東新區(qū)蓮溪一村的住宅房是陜西省西安市中級人民法院掛牌拍賣的房產(chǎn)，由于地段好，使得參與競拍者達到雙位數(shù)，而其余成交的法拍房只有數(shù)人參與競拍，折價率也在八折左右，即使上述六套成交的陜西法院掛出的房源，也未出現(xiàn)溢價成交，最高成交價格也只是掛牌價的8.7折，而且這六套房源的起拍價均在三百萬元以內(nèi)。

“一葉知秋，總體而言，這一周的成交行情主要是有一個過億的標的支撐著，整個四季度的法拍房行情基本也是如此。總價低的‘老破小’法拍房容易出手，因為這些房源頗受一些剛性住房需求客戶的歡迎，現(xiàn)在低于三百萬元的商品房，面積又達到六七十平米的難以尋覓。反過來說，遠郊的或者是總價過高的住宅及商鋪則很難成交，這也是為何有接近一半的法拍房源出現(xiàn)了流拍。”1月6日，上海一位常年參與司法拍賣的法律界人士高文峰向《》記者分析指出。

“我們也總結(jié)了去年10月份上海法拍房市場環(huán)比的情況，10月上拍130套，真實成交101套，其中流拍27套，撤回2套，共計29套，占比23%，7折以下共計8套，占比6%；7折到8折共計13套，套占10%；8折到9折共計34套，占比26%，9折到評估價26套，占比20%，超過評估價20套，占比15%。環(huán)比的情況是參拍人數(shù)下降折扣有所下滑，這和當前的社會經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。從成交的價格上來看，環(huán)比降低8%，平均折扣率降低了7%，參與競拍人數(shù)也環(huán)比減少了18%；而折扣率的變化也能反映市場的冷熱，比如10月份七折以下評估價成家的環(huán)比增加60%，7—8折成交的環(huán)比減少18.8%，8—9折成交的環(huán)比增加21.4%，九折至評估價成家的降低3.7%，評估價以上成交的降幅達到44.4%。”婉婷對本報記者表示。

婉婷坦言，他們公司去年11月和12月的環(huán)比數(shù)據(jù)沒有做，因為做了出來給客戶看也不好，即使現(xiàn)在，他們也只給客戶提供最新的法拍房房源情況，而不去做數(shù)據(jù)梳理了。

政策能否放松？

上海法拍房市場“遇冷”已是不爭的事實，而市場所關(guān)心的是在當前房市大環(huán)境之下，上海所執(zhí)行的限購政策是否在今年有所松動。

“其實我觀察上海法拍房市場有四五年了，由于我和我妻子都是非滬籍，名下只有一套小房子，想著能夠再有一套小房子，可以供以后孩子讀書或者接雙方父母過來上海住，可惜沒有及時參與法拍房源。雖然在2021年上海法拍房也進行了限購，兩年內(nèi)我也發(fā)現(xiàn)很多法拍住宅房源不太好，現(xiàn)在只能等等看上海的購房政策會不會有所變動。”1月6日，“新上海人”張佳接受《》記者采訪時坦言。

業(yè)內(nèi)人士也表示，有張佳這種購房心態(tài)的剛性需求者并不在少數(shù)。

不過，上海鏈家一位賣了近20年房的資深總監(jiān)亞楠(化名)告訴本報記者：“期待上海限購政策或者針對法拍房市場的限購松動，基本不現(xiàn)實。因為從全國來說，上海的房地產(chǎn)交易市場表現(xiàn)還是比較堅挺的，盡管整個上海的二手房成交套數(shù)同比下降了超過40%，但是一手房市場全年成交接近十萬套，與去年持平，這還是在上海去年封控接近三個月的情況下成交的結(jié)果，今年上海大約也推出十萬套新房，預(yù)計能夠滿足市場需求。至于二手房市場，隨著買賣雙方的議價空間出現(xiàn)，疊加防疫政策的放開，可能在今年一季度成交量會上升。”

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