廣州二手房參考價取消了？

近日，《華夏時報》記者登錄鏈家等房產平臺時發現，之前被列入“廣州二手住房交易參考價格”的96個小區已展示出真實掛牌價，同時政府參考價仍有顯示。相比之下，中原地產、安居客等平臺則只顯示政府參考價。

(資料圖)

12月26日，廣州房產中介謝林（化名）向《華夏時報》記者透露，貝殼找房更改了外網呈現形式，可以展示真實的掛牌價了，指導價也同時存在。

值得注意的是，有廣州房產中介在12月22日向記者表示，目前廣州二手房參考價已經實質性取消。不過也有其他的廣州房產中介指出，這件事情還有待落實。

對此，《華夏時報》記者于12月27日通過廣州12345咨詢二手房參考價是否仍存在，但截至發稿，相關部門尚未就此事作出回應。

而廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在12月21日接受《華夏時報》記者采訪時則表示，參考價存在，對于已進入過快下行通道中的商品房交易量，卻可能是（使之）更加惡化的一個因素，因此，當樓市的主題轉向穩定、擴內需、防風險并重時，二手房參考價退出，也在情理之中，但退出這一個動作對樓市沒有太大的作用。

廣州二手房參考價“名存實亡”

廣州的“二手房參考價制度”于2021年8月31日發布，主要是針對成交活躍的熱點區域，以住宅小區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。

同時，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

在這之前已有多個城市發布該制度，如深圳、上海、東莞、寧波、西安。其中，深圳是首個出臺該類型政策的城市。2021年2月8日，深圳住建局出臺《關于建立二手房成交參考價格發布機制的通知》新規，首次公布深圳全市3595個小區的參考價格。

為何廣州會選擇在2021年下半年推出二手房參考價制度？

對此，當時有不少業內人士認為，廣州二手房市場異常活躍促使相關政策出臺。

克而瑞數據指出，2021年6月，即使存在廣州二手房增值稅2年變5年、各大銀行二手房貸批復周期長、新房限價導致一二手價格倒掛等綜合因素，廣州二手房成交量也有8070套，2021年7月則有8894套網簽。另外，廣州市房地產中介協會統計2021年8月（統計周期為2021年7月26日至2021年8月25日），廣州全市二手住宅共網簽8535宗和82.17萬平。

相比之下，廣州二手房參考價制度出臺后，2021年9月廣州二手房成交套數為6191套，環比下降26.9%，同比下跌55.9%。

不過，李宇嘉指出，對于廣州來說，參考價是2021年下半年那段特殊時間，即房地產過于狂熱下的政府介入，也是行政干預措施。事實上，后期廣州也并未像深圳一樣，將參考價和貸款評估價對等起來，事實上的作用并不大，參考價也并不是廣州房價下跌的主因。

其實，早在今年5月底，就有廣州房產中介就向《華夏時報》記者透露，“廣州現在二手房交易是參考銀行評估價的，指導價現在沒那么重要了。”而據記者了解，目前廣州的二手房都是按實際成交價進行貸款，不過，深圳二手房交易仍嚴格按照參考價貸款。

“個人感覺，廣州比較大，有些地方像增城、從化這些地方本來就價格低，很難統一執行，還有一直宣傳的廣佛同城，廣州+佛山兩個城市太大了，如果深圳要是放開肯定一下就火起來了。”深圳房產中介陳林（化名）在12月22日向《華夏時報》記者說道。

陳林還提及，深圳二手房參考價是否會取消仍是個未知數，不過深圳二手房現在基本上都是按參考價賣的。

樂有家研究中心數據顯示，11月深圳超40%房源低于參考價成交，接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源成交占比高達85%，可見目前深圳二手房低于或接近參考價成交已成為常態。

圖源：樂有家研究中心

此外，樂有家研究中心還指出，11月深圳低于參考價的二手掛牌房源為7%，接近參考價的二手掛牌房源超20%，相較前兩個月呈現明顯上漲態勢。而從業主掛牌價來看，業主仍在持續讓利，尤其在年底，迫于債務壓力或急需置換的業主，掛牌價進一步下調。

廣州樓市今年成交持續低迷

李宇嘉指出，近三個月，廣州二手住房價格指數環比分別下跌0.6%、0.7%、0.6%。從跌幅來看，在一二線熱點城市中排名靠前，一線城市中跌幅最大。部分樓盤的實際成交價格已經跌穿了指導價。而且，當前廣州二手房掛牌量迅速攀升，據報道已經超過了12萬套，創歷史新高。供應量攀升，更加劇了房價下跌的壓力。

克而瑞數據顯示，廣州樓市今年以來成交持續低迷，目前庫存持續攀升。截至今年11月底，廣州新房庫存11.8萬套，去化周期18.9個月。其中，11個行政區域新房去化周期皆高于12個月。而11月廣州新房供求萎縮明顯，成交均價為3.5萬元/平，環比下降10%。

此外，鏈家網站顯示廣州在售二手房已超過12.6萬套。而據相關媒體報道，今年3月份的時候，廣州二手房掛牌數量剛過10萬套。去年7月，掛牌量還在8萬套左右。

“不管是出于穩預期、穩房價，還是穩定房地產銷售的角度，或者是出于扭轉價格下行和預期轉弱的循環，退出二手房指導價，有一定的作用和意義。因為，對于很多買家來說，既然很多房子低于參考價成交，那么現在高于參考價的，可能未來還會下跌。但問題是，即便跌穿了參考價，也不一定會成交，更大可能是加劇悲觀預期。”李宇嘉說道。

12月19日，中央財經委員會辦公室有關負責人提到，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

李宇嘉建議，住房市場信心和購買力回升，除了要退出行政性干預政策，更要修復疫情對居民收入和預期的沖擊，加快處置風險爆發和保交樓。近期，疫情擴散對生產生活的干擾超出了預期，線下生產生活辦公等都受到沖擊。當務之急是提振居民收入，恢復市場信心。另外，也需要對存量房貸降利率以減輕負擔。2017-2021年商品房超高位運行，現在把這部分房貸的利率降下來，減少居民月供支出，才能激活生活消費和內需。整體樓市穩定和回升，即便樂觀估計，至少得到明年年中。

關鍵詞： 名存實亡