作為購(gòu)房的重要影響因素之一，房貸利率一直備受購(gòu)房者的關(guān)注。近日，隨著差別化住房信貸政策、金融16條等政策的持續(xù)寬松，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市首套房貸利率下限已放寬。

(資料圖)

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日已有18城首套房貸主流利率降至3字頭。有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房貸利率下限已達(dá)2019年以來(lái)新低。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也表示，經(jīng)歷前期房貸降息后，多數(shù)城市房貸利率降至歷史低位，本月房貸利率保持穩(wěn)中下降走勢(shì)。在穩(wěn)地產(chǎn)背景下，未來(lái)住房信貸政策有望進(jìn)一步寬松。

18城首套商貸利率破4% “低利率”時(shí)代開(kāi)啟

9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知，階段性調(diào)整差別化住房信貸的政策僅針對(duì)于今年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。經(jīng)過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，共有23個(gè)城市符合條件，主要是三四線城市和部分二線城市。具體包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。

在此政策的背景下，多城先后下調(diào)首套房商貸利率。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日已有18城首套房貸主流利率降至3字頭。其中二線城市有6城，三四線城市12城。

具體來(lái)看，二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽(yáng)首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，廣東清遠(yuǎn)首套利率已降至3.7%。

值得注意的是，自今年5月5年期LPR下降后，這是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限。長(zhǎng)城證券（002939）認(rèn)為，預(yù)計(jì)2023年5年期LPR利率還有大幅下降空間，同時(shí)首套房貸利率下限放開(kāi)的城市數(shù)目會(huì)從當(dāng)前的23個(gè)大幅增加。

此外，近日央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱“金融16條”），其力度之大、內(nèi)容之全，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生積極且重要的影響。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來(lái)，多部委持續(xù)釋放政策利好，各地積極落實(shí)“因城施策”，需求端信貸政策不斷優(yōu)化。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，緩和市場(chǎng)觀望情緒，帶動(dòng)住房需求釋放。預(yù)計(jì)隨著“金融16條”的出臺(tái)，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續(xù)改善，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是重要方向。

開(kāi)源證券表示，隨著房地產(chǎn)政策明顯放松，一線城市外的區(qū)域大多將逐步執(zhí)行全國(guó)下限利率。除70個(gè)大中城市中，23個(gè)符合條件的城市外，在剩余的200多個(gè)三四線城市中，整體覆蓋率應(yīng)該可達(dá)到50-70%比例，預(yù)計(jì)未來(lái)“低利率”城市將進(jìn)一步擴(kuò)容。

央行降準(zhǔn)0.25% 釋放長(zhǎng)期資金5000億

除了“因城施策”的降息外，11月以來(lái)，多個(gè)監(jiān)管部門接連釋放利好，為房企、購(gòu)房者提供更多的資金支持。

11月25日央行發(fā)布消息稱，為保持流動(dòng)性合理充裕，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上基礎(chǔ)，決定于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。

值得注意的是，這是今年以來(lái)第二次降低存款準(zhǔn)備金率，下調(diào)降幅與4月相同，本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，此次降準(zhǔn)的必要性十分明顯，可進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，更大力度提升金融服務(wù)能力，更好地支持房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，共釋放長(zhǎng)期資金約5000億元，在帶來(lái)增量中長(zhǎng)期資金、釋放更多流動(dòng)性之余，更帶來(lái)延續(xù)寬貨幣的信號(hào)意義。當(dāng)前，監(jiān)管部門強(qiáng)化對(duì)房企、個(gè)人購(gòu)房端、“保交樓”的資金支持，本次降準(zhǔn)釋放更多資金流動(dòng)性亦將有利于房地產(chǎn)相關(guān)資金的落地。

信貸政策組合拳發(fā)力 剛需買房窗口現(xiàn)

除商貸利率外，各地公積金利率也紛紛下調(diào)。

9月30日，央行發(fā)布消息，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

隨后，北京、天津、武漢、南京等多地陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)公積金貸款利率。

此外，同一天，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著信貸政策組合拳的持續(xù)落地，剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本正在持續(xù)降低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦預(yù)計(jì)，隨著各種寬松政策的出臺(tái)和落地，市場(chǎng)整體將逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象，有望在年末逐漸出現(xiàn)單月同比持平的趨勢(shì)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，在降息降準(zhǔn)疊加個(gè)稅退稅及各城市認(rèn)房認(rèn)貸優(yōu)化等政策，居民換房、購(gòu)房成本降低，剛性置業(yè)需求釋放，剛需買房窗口期出現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：