“饑渴”了一年多的房企，終于等來了資金開閘。

11月23日和24日，中國銀行、農業銀行、交通銀行、郵儲銀行（601658）、工商銀行、建設銀行先后宣布與房企簽署戰略合作協議，共給予10多家房企授信額度超萬億元。

與此同時，中債增進公司也在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。

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資本市場上，11月以來，上市房企的配股也在陸續開啟。

隨著11月23日晚間央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）落地，金融系統“開閘放水”，房企排隊領錢。業內人士指出，經營穩健但面臨困境的房企短期內的債務風險基本可以得到緩釋。

授信：國有大行擬向優質房企“輸血”超萬億元

《通知》中圍繞保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面提出16條政策措施，商業銀行正是此次“地產金融16條”的“主角”之一。

11月23日，中國銀行與萬科集團（000002.SZ）簽署戰略合作協議，將提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。同日，交通銀行也與萬科簽署全面戰略合作協議，為萬科提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務。

此外，交通銀行還將為美的置業（03990.HK）提供不超過200億元人民幣意向性授信額度。

中國農業銀行也在11月24日與中國海外發展（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、萬科集團、龍湖集團（00960.HK）、金地集團（600383）（600383.SH）等五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，建立長期穩定的合作關系。

11月24日，銀企合作繼續官宣。當日，中國郵政儲蓄銀行分別與萬科集團、龍湖集團、綠城、碧桂園、美的置業簽署全面戰略合作協議，提供意向性融資總額2800億元，其中，將為碧桂園（02007.HK）提供不超過500億元意向性授信額度。24日下午，中國工商銀行一口氣與萬科集團、金地集團、綠城中國（03900.HK）、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業、金輝集團（00137.HK）等12家全國性房地產企業，提供意向性融資總額達6550億元；建設銀行則與央企中交建（01800.HK；601800.SH）、地方國企首開（600376.SH）、越秀（00123.HK），以及民企萬科、龍湖、美的置業、合生創展（00754.HK）、大華等8家房企簽署合作協議。截至發稿前，上述國有大行對房企們的授信額度已超萬億元，授信及合作范圍大多集中在房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域。僅萬科一家房企就獲得了數千億元授信。

不過，從目前覆蓋的企業看，主要還是一些優質的、經營較為穩健的企業。

需要指出的是，目前銀行提供的“授信”和“融資”都只是“意向性”的，也就是說只是銀行計劃為企業提供的資金額度，并非最終授信額度。各銀行的放貸額度和速度，還有賴于銀行對房企的信用情況、經營業績、還款能力和風險等級等因素的綜合研判。

債券：千億規模發債申請已受理

銀行之外，業內俗稱的“第二支箭”——民營企業債券融資支持工具也有動作了。

11月8日至11月23日，中國銀行間市場交易商協會已受理龍湖集團、美的置業、新城控股（601155）合計500億元的儲架式注冊發行，金地集團也遞交了150億元儲架式注冊發行申請，萬科則表示有280億元儲架式注冊發行意向，后續將正式報送。

交易商協會表示，這是繼龍湖集團等三家民營房企開展儲架式注冊發行工作后，混合所有制房企（萬科）首次提出儲架式注冊發行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信發債、儲架式注冊發行得到市場廣泛認可，取得了良好政策效果。

“第二支箭”由中國人民銀行再貸款提供資金支持，通過專業機構的擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資，是更為市場化的直接融資方式。根據同花順（300033）iFinD數據，11月8日交易商協會宣布繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具以來，僅A股上市房企就已發債302.36億元，待發行債券699億元。

中指研究院監測數據則顯示，“第二支箭”政策框架下，增信發債受理融資規模近千億元，涉及房企不斷擴容。并且，中債增進公司還出具了對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，此外還通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向。

“發債信用增進函能夠對債券償還提供保障，中債增進公司的這種做法有助于降低債券的信用風險，進而幫助債券順利發行成功，一定程度上能夠緩解流動性緊張局面。”上海對外經貿大學金融學院副教授鐘輝勇說。

隨著房企融資環境改善，或有更多房企發債融資。

不過，也有業內人士指出，什么時候發、能發行多少，時間表和實際能夠發行成功的額度其實還是由中債增進公司把握，只有經過中債增進公司的信用“加持”，房企債券的發行才更有保障。“也就是說，民企注冊了多少額度不重要，發債仍需排隊，總量的閥門，也是在相關部門綜合風險考量的規劃當中。”

隨著政策面的向好，資本市場也成為房企融資的重要來源。雅居樂集團、碧桂園多家房企近期披露了配股融資公告，碧桂園于11月15日和11月22日兩次開啟配股，按計劃完成配股發售，籌集資金凈額38.7億港元；雅居樂集團于11月23日按計劃完成配股，籌集資金凈額7.83億港元。中原建業已于11月18日宣布配股融資的計劃，另有市場消息稱旭輝、龍湖可能也將在近期開展配股融資。

市場修復仍需一段時間

這一波銀企合作的熱度，源于政策支持下房地產行業強勁復蘇的需求。國家統計局數據顯示，2022年1~10月份，全國房地產開發投資同比下降8.8%，降幅仍在持續擴大。業內認為，增加房地產貸款投放，將有助于房地產投資企穩，有助于增強宏觀經濟復蘇的基礎。

“獲得銀行的意向授信額度，主要是解決企業短期的流動性資金困難。”鐘輝勇解釋道，由于其它融資渠道都需要一定的時間周期，而通過銀行授信，就可以在較短時間內獲得銀行的貸款，對于解決房企的流動性問題具有非常大的幫助。與發債相比，與銀行合作除了獲得資金速度更快，融資成本也會更低一些。

“對于銀行來說，由于房地產的風險基本上已經得到了釋放，銀行加大對優質房企的貸款支持，也是增加了相應的貸款業務，有助于提升業績。”鐘輝勇指出。

多位銀行人士也表示，房地產與銀行業是強相關性，當下國有大行對優質房企的支持既是對監管要求的反應，也是業務的布局。

民生證券在23日發布的房地產行業的研究報告中指出，在保函政策、房地產融資“16條”及“第二支箭”等政策密集出臺后，供應端融資渠道被進一步拓寬。民生證券認為，本輪政策是可持續的，并仍有調整空間，一旦市場信心承壓，政策仍有加碼的可能，復蘇的必要因素已出現，整個行業景氣度后續將是緩慢上升的趨勢，但部分企業還是有償債壓力。

同策研究院研究總監宋紅衛在接受媒體采訪時指出，從當下支持房企融資的政策來看，松動的前提是保證和控制債務風險，即在不增加新的債務風險的前提下，最大限度地保護房企的信用以及由此產生的外溢影響，這對于恢復行業信心有一定作用。

利好政策頻出，但不論是房地產從業者還是金融行業從業者都認為，這種間接作用效果有限，房地產要實現持續性復蘇，關鍵還是要提振銷售市場，即需要直接作用于需求端的政策發力。

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