11月以來，一系列新的金融支持房地產政策頻頻出臺，包括日前正式發布的“地產金融16條”以及2000億元“保交樓”貸款支持計劃、2500億元“第二支箭”支持房地產民營企業發債融資等。隨著政策的逐步落地，近日多家優質房企與銀行達成戰略合作，授信以及意向融資總金額近萬億。有業內人士指出，上述政策利好已在二級市場地產股的表現得到了較為積極的反饋，也必然會逐漸傳導到終端的土拍市場和商品房市場，推動以一二線城市為代表的樓市有序復蘇。

■記者 何璐詩

【資料圖】

“組合拳”發力穩樓市

保交樓、促融資“多箭齊發”

繼9月、10月“加大對賣一買一”以及“首次購房群體等需求側”等政策出臺后，近日房地產市場再次迎來金融“組合拳”，管理部門提出多項積極舉措支持房地產。11月8日，交易商協會表示，將推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容；11月14日，銀保監會發出“保函置換通知”，指導商業銀行向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金；11月21日，央行表示將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃。

11月23日，人民銀行、銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出共16條措施，包括穩定房地產開發貸款投放；支持個人住房貸款合理需求；支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款等，覆蓋面廣且針對性強。

“房地產的良性循環很重要”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，金融政策的持續發力，說明房地產在產業鏈和宏觀經濟穩定中的地位很高，而房地產工作總結起來涉及三個方向，即購房領域、保交樓領域和民營房企融資領域。

從購房領域來看，“地產金融16條”對于個人房貸投放落實了更加寬松和自由度高的規定。嚴躍進指出，“未來在落實因城施策時，類似‘-30個基點’的地方操作或將增加，二套房或也存在下調的空間。此外，在首套房認定標準、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面將會有各類新政策，預計今年年底前各地會出臺各類新規。”

在保交樓方面，2000億元“保交樓”專項借款，將針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，以及支持已售住房的建設交付。在嚴躍進看來，此類資金實際上就是金融16條提及的“配套融資”內容。“具體來說，是為專項紓困政策提供配套融資、化解未交樓個人住房貸款風險、助力項目加快建設交付。” 嚴躍進認為，此次政策實際上希望進一步打通堵塞區，確保銀行在保交樓的資金投放上更順暢，同時化解斷貸的風險，具有非常好的針對性。

而在民營房企融資領域，“地產金融16條”提出，支持優質房地產企業發行債券融資，為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。“此前由于對風險過度擔心，導致金融機構不太愿意支持開發項目的融資，造成了信用緊縮，同時面臨著債務集中到期，行業和市場就會非理性下行。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“16條”發布后，將全面糾偏金融機構的行為，經營穩健但面臨困境的企業，可以判斷基本上短期內的債務風險可以得到緩釋了。

金融機構快速跟進政策落地，多房企獲大額融資及授信

“地產金融16條”政策發布的同時，各金融機構針對房企的融資動作也加速落地。在“16條”發布同日，多家銀行為優質房企授信以及意向融資，總額近萬億元。其中，萬科與中國銀行、中國交通銀行簽署戰略協議，一日內獲得超兩千億元授信額度。美的置業與交通銀行總行簽署200億元全面戰略合作協議。中國農業銀行也與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團（600383）五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，未來圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業務方面，進一步加深合作。

而在24日，郵儲銀行（601658）也為碧桂園提供不超過500億元意向性授信額度。中國工商銀行則與萬科、金地、綠城、龍湖、碧桂園、美的、金輝等12家房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

嚴躍進認為，此次授信、融資動作大、信號意義強，充分體現了商業銀行積極落實“地產金融16條”政策的導向。“從目前覆蓋的企業看，主要還是一些優質的、經營較為穩健的企業。預計在11月下旬和12月份，其他一些房企也將獲得更大的支持，尤其是銷售排行在TOP20-TOP70的房企，更會積極和此類機構合作，以進一步改善流動性的問題。”

“授信也好、戰略也好，并不意味著貸款投放，授信的額度可以不完成，但沒有額度是無法放貸的。”李宇嘉告訴記者，在實際投放貸款時，除了按揭貸款外，開發貸、并購貸、保函置換、承銷債券等，都需要合格抵押物、足額保證金之類的保障措施。“對于優質民企，這些都是具備的，但對于非優質企業，或難以提供上述保障措施的，獲得實際的貸款應該比較難。”

除了與優質房企加深合作，對于民營房企的發債支持，金融機構同樣反應迅速。同在23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具了對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

根據交易商協會信息，交易商協會已受理龍湖、美的置業、新城、萬科、金地儲架式發債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元，合計930億元。另外，中債增進公司已收到近百家民營房企增信業務意向。

“中債增開具發債信用增進函，是支持民營房企發債的關鍵環節，標志‘第二支箭’正式落地。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析指，“萬科、金地分別向交易商協會表達儲架式注冊發行意向，表明混合所有制房企是‘第二支箭’支持擴容的對象，未來‘第二支箭’支持發債融資，將成為民營房企融資的一種常態化方式。”

地產股表現積極，營銷“年終沖刺”預計延至明年一季度

隨著金融政策利好相繼落地，11月24日港股及A股房地產板塊集體高開。碧桂園獲郵儲銀行500億元意向性授信額度后，截至發稿，漲超+19.57%；旭輝控股則漲16.51%、龍湖集團漲10.88%。此外，A股地產板塊同樣表現活躍，截至發稿，中交地產（000736）漲9.99%、沙河股份（000014）漲4.26%、萬科A漲3.42%。

“目前來看，政策利好已經在二級市場地產股的表現得到了較為積極的反饋。”克而瑞廣佛首席分析師肖文曉告訴記者，11月以來有關部門開啟的新一輪“穩主體”操作，包括推動“第二支箭”對民營房企的融資支持，出臺金融“16條”等，對穩定行業市場信心已起到了積極的效果。“我們看到，近期包括龍湖、美的置業等在內的部分房企已經先行而動，紛紛公布百億級以上的發債計劃，商業銀行也紛紛對合規房企加大授信，預期接下來受惠的房企數量以及融資的規模都會有根本的變化，從而推動行業從量變到質變的良性發展。”

肖文曉進一步指出，盡管不同企業之間仍有分化，但是行業主體的經營環境邊際改善已經趨于明顯，并也必然會逐漸傳導到終端的土拍市場和商品房市場，推動以一二線城市為代表的樓市有序復蘇。“從廣州的情況來看，部分區域的房屋銷售活動未能正常開展，近幾個月以來全市一二手成交數據的走向略有頹勢，如11月上半月的一手住宅網簽量僅有1668套，尚不及10月的1/3等，預計這些短期因素的沖擊隨著社會面清零也會消除，而在時間窗口上，今年底的沖刺營銷預計會延后到明年的一季度。”

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