10月10日、11日，廣州、南昌相繼結束了第三批集中供地。其中，廣州共有15宗地塊成交，3宗地塊流拍；相比此前，參拍房企數量及報價次數明顯減少，僅有2宗地塊溢價成交。而南昌土拍結果嚴重分化，流拍率達55%，另有4宗地塊因價格熔斷而轉入搖號環節。

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值得關注的是，集中供地主導著9月土地市場的走勢。從目前來看，雖然集中供地帶來成交量的上漲，但是土拍熱度并未一同走高，城市冷熱分化趨勢凸顯，溢價率環比微降，土地流拍現象也在增加。業內人士認為，未來房企更加追求土儲結構、質量和增儲的安全性。

集中供地助上海、北京土地出讓金額領先

從諸葛找房數據研究中心提供的9月城市土地出讓金TOP10榜單中可以看到，上海遙遙領先，土地出讓金達1056億元，也是9月唯一一個收金破千億的城市。這主要歸功于上海在第三輪集中土拍的發揮。從上海第三輪集中土拍現場來看，35宗地塊全部出讓，其中有8宗地塊觸頂，有6宗地塊起始價超過50億元，憑借“量大價高”的優勢，使其攬金規模占據首位。

而北京、杭州分別以500億元、470億元位列榜單第二、三名，兩個城市的土拍熱度在當前已經舉行第三輪集中土拍的城市中表現不俗，溢價率均超5%。

值得注意的是，集中供地對于城市土地收金的帶動力不容小覷，土地出讓金TOP9城市均在9月啟動了集中拍地活動。事實上，進入9月，重點城市第三批集中供地密集開拍，再加上進行第二輪土拍的鄭州、沈陽及長春，9月內有13個城市進行集中土拍。

另據克而瑞數據顯示，雖然一二線城市集中土拍增多，但是9月土地平均溢價率為3.58%，仍較上月出現了小幅下滑。具體來看，北京、上海兩個一線城市土拍熱度均得以保持，其中上海核心優質地塊仍引來了多家企業關注。不過，絕大多數遠郊地塊和運營難度較大的商住地塊依舊以底價成交，導致上海第三輪集中土拍的溢價率較第二輪集中土拍下降2個百分點至2.3%。

此外，包括杭州、青島、合肥及武漢在內的二線城市在9月的集中供地中，溢價率也均較上一輪有所回落。大多數三四線城市土拍的地塊均為底價成交，僅湖州、金華、淮安等少數長三角城市土拍保持了一定熱度。

對此，諸葛找房數據研究中心分析人士認為，自去年5月起，土地溢價率高位回落，去年9月進入低位水平；時至今年9月，土地溢價率仍在低位徘徊。從目前來看，房企資金壓力猶存，高溢價拿地短期難現，底價成交現象增多是當前拍地城市的普遍特征之一。

50家房企拿地總金額環比大漲

雖然房企的投資力度下降，但是主要城市的集中供地也在推動9月房企拿地總額環比走高。據中指研究院統計數據顯示，9月，50家代表房企拿地總金額同比下降45.3%，環比大幅上漲130.2%。

在諸葛找房數據研究中心提供的9月房企拿地金額TOP20榜單中，有6家企業拿地金額突破百億，建發國際位居榜首，總拿地金額為154.9億元，其在北京、上海以及蘇州的第三輪集中土拍中均有所獲，且均以溢價“收割”，補倉情緒顯著上漲。

華潤置地、中海地產分別以150.26億元、147.45億元的拿地金額位居第二、三位，二者拿地的主要區別在于，華潤置地重倉城市較多，如蘇州、深圳、北京、杭州等；中海地產則相對較為集中，其近150億元的拿地金額全部投入北京市場，對海淀區、豐臺區的高總價地塊進行收割，表現出對北京市場長期看好。

在克而瑞分析人士看來，大部分城市的第三輪土拍熱度均不及上一輪，但核心區域的優質宅地仍然受到了多家房企的競逐。其中上海徐匯龍華、閔行古美以及北京豐臺造甲村、海淀西北旺等多宗地塊均觸及地價上限成交，房企競拍積極性較高。

而與以往相同的是，具有國企、央企背景的房企依然占據土地市場的主要份額。由于市場競爭者減少，資金實力較足的房企可以選擇底部拿地，把握住拿地窗口期。

低土儲之下房企將更注重地塊質量

從土地成交總價TOP10榜單可以看到，這些地塊集中于上海、杭州及北京3個城市，其中上海占比領先，共計上榜6宗。具體來看，由上海靜安區國有資產監督管理委員會控股的北萬置業，以底價120.6億元拿下上海市靜安區中興社區一宗地塊，這也是今年全國成交價最高的地塊；華發股份（600325）以底價80.37億元競得上海市靜安區中興社區的另一宗地塊，位居成交總價第二。而綠城中國以70億元競得杭州市慶隆小河地塊，位居成交總價第三，溢價率達10.11%。

另外，北京市海淀區西北旺鎮地塊成為9月成交總價TOP10地塊中溢價率最高者，達到15%，這也是北京第三輪集中土拍中競爭最為激烈的地塊，最終由中海地產斬獲。

從9月土地市場來看，不少集中供地的城市密集拉開第三輪土拍的序幕，同時有個別城市陸續收尾第二輪土拍，帶動整體成交規模穩步回升。不過，諸葛找房數據研究中心分析人士認為，在今年部分城市增加供地批次的背景下，供應、成交規模稍有分散，加之房企資金壓力猶存，拿地多持謹慎態度，成交規模整體不及去年同期。根據目前部分城市的拍地公告，10月拍地城市數量較9月有所減少，由此預計10月成交規模大概率呈維穩或小幅回落走勢。

值得一提的是，克而瑞統計數據顯示，與8月相比，9月其重點監測城市的土地流拍率上升至15.6%，環比增加了0.3個百分點，連續3個月走高。一方面，三四線城市持續流拍，鹽城、湛江、韶關、南通等均出現了多宗地塊流拍；另一方面，二線城市土拍熱度進一步分化。以合肥為例，雖然第三輪集中供地進一步增加了項目利潤空間，并允許企業“0保證金”參拍，但土地流拍率仍較第二輪集中供地上升8個百分點至25%。結合合肥流拍土地的特征來看，這些地塊多為出讓附加條件較多、保障配建或商業比例較高的地塊，在企業對于項目利潤空間和周轉速度愈加敏感的當下，此類地塊更難實現順利出讓。

克而瑞分析人士表示，對于房企來說，總土地儲備并非越多越好。時至今日，行業格局已經生變，從高速發展邁入有質量發展階段。隨著強監管下的資金危機帶來的生存危機，未來房企更加追求土儲結構、質量和增儲的安全性。而從多家房企今年中期業績發布會上的表態不難看出，“避免三四線、聚焦一二線”是主要策略。對于房企而言，低土儲之下將更重質而非量，意味著接下來房企會通過土儲“換倉”來優化和調整土儲結構。

記者 袁秀麗 圖/諸葛找房提供

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