保交樓穩(wěn)信心

從8月份各房企發(fā)布的2022年上半年業(yè)績(jī)來(lái)看，在經(jīng)歷了新一輪行業(yè)調(diào)整后，“保交付”已成為各房企的共識(shí)，諸多房企不再一味追求“規(guī)模化發(fā)展”，轉(zhuǎn)而比拼“交付能力”，故“交付力”成為產(chǎn)品力的重要一環(huán)。

(資料圖)

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，“交付力”是房企產(chǎn)品從頂層設(shè)計(jì)到落地成果展現(xiàn)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，是房企對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的兌現(xiàn)、施工質(zhì)量的實(shí)施和控制，以及業(yè)主服務(wù)的后續(xù)。“交付力”作為房企銷售階段產(chǎn)品力的有力答卷，亦成為房企實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的印證。

“保交付”利于市場(chǎng)企穩(wěn)回升

據(jù)克而瑞研究院不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面約2468萬(wàn)平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。這是一個(gè)不小的數(shù)字，難交付的問(wèn)題項(xiàng)目分散在全國(guó)各地的各個(gè)房企手中，背后涉及眾多家庭，可見(jiàn)“保交付”的重要性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的存在可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等問(wèn)題，形成惡性循環(huán)。基于此，房企無(wú)法逃脫“交付大考”，更不能“躺平”。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“保交付”才能保企業(yè)，把握“保交付”底線就是把握房企發(fā)展的基石；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，“保交付”才能“穩(wěn)民生”，才能重塑經(jīng)濟(jì)信心。因此，今年行業(yè)處于深度調(diào)整期時(shí)，出險(xiǎn)房企幾乎一致把“保交樓”作為當(dāng)前工作的核心任務(wù)之一。

隨著行業(yè)保交付行動(dòng)全面實(shí)施后，各地“因城施策”也逐漸優(yōu)化，有助于行業(yè)跨越信心恢復(fù)期，迅速恢復(fù)市場(chǎng)活躍性，房地產(chǎn)銷售和融資同步回暖，樓市企穩(wěn)回升，穩(wěn)民生、穩(wěn)信心效果逐步顯現(xiàn)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前8月，房屋竣工面積為36861萬(wàn)平方米，同比下降21.1%，比1月至7月收窄了2.2個(gè)百分點(diǎn)。從單月竣工面積來(lái)看，8月份單月竣工面積同比下降2.5%，盡管仍處于下降態(tài)勢(shì)，但降幅已較上月大幅收斂33.5個(gè)百分點(diǎn)；若是從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，單月竣工面積更是大幅增加42.5%。

8月份竣工面積的環(huán)比大幅增加，遠(yuǎn)超季節(jié)性規(guī)律，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善，這背后主要是各地積極保交付的政策產(chǎn)生正面影響，在頻繁的政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)將如期交付更多樓盤。

政策“組合拳”強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”

自今年7月底國(guó)家首次強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”以來(lái)，解決“交樓難”問(wèn)題已刻不容緩，各地政府也頻出大招，針對(duì)“保交樓”密集出臺(tái)政策。

在“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)中，資金無(wú)疑是其中的重要內(nèi)容。為此，今年8月，住建部會(huì)同財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)了專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。供給端“保交樓”紓困基金的靈活快速落地，才能使“保交樓”有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，進(jìn)而從根本上改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

近日，專項(xiàng)用于“保交樓”2000億元全國(guó)性紓困基金啟動(dòng)。據(jù)了解，這筆專項(xiàng)借款由央行指導(dǎo)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排，中國(guó)進(jìn)出口銀行或后期也會(huì)加入，未來(lái)可能還有第二批、第三批基金啟動(dòng)，資金的注入無(wú)疑是從具體舉措上提振購(gòu)房者的信心，更有利于維穩(wěn)。

此外，地方政策持續(xù)加碼。截至目前，已有近30省市出臺(tái)“保交樓”舉措，各地根據(jù)實(shí)際情況，選擇最適宜自身的政策落地。鄭州、南寧、湖北等地率先通過(guò)成立房地產(chǎn)紓困基金、投放專項(xiàng)貸款等方式，落實(shí)“保交樓”措施；在深圳，政府新成立了市屬國(guó)有房地產(chǎn)紓困平臺(tái)——深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營(yíng)有限公司，由四家國(guó)企共同出資成立，自1月份成立以來(lái)，已成功盤活多個(gè)出險(xiǎn)房企的涉險(xiǎn)項(xiàng)目；東莞也曾發(fā)文進(jìn)一步規(guī)范賬戶資金管理使用，管好預(yù)售款項(xiàng)，意圖從根本解決“保交樓”問(wèn)題。自此，政策組合拳亮出。

而在市場(chǎng)“保交付”行動(dòng)中，民營(yíng)房企無(wú)疑是重要的風(fēng)向標(biāo)，是一道安全底線。民營(yíng)房企以碧桂園為例作出了表率與擔(dān)當(dāng)，以實(shí)際行動(dòng)積極“保交付”：9月16日，碧桂園迎來(lái)實(shí)質(zhì)性融資優(yōu)勢(shì)，首發(fā)15億元政府增信中期票據(jù)，增強(qiáng)融資能力。這反映了政府對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信任與支持，也體現(xiàn)了碧桂園“保交付”的能力和實(shí)力。

“千方百計(jì)保交樓”初見(jiàn)成效

光有政策的“定心丸”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們必須看到實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)才能真正安心。

今年，房企采取多種措施確保交付，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，引入代建管理及金融機(jī)構(gòu)獲得融資，例如，奧園中國(guó)引入了綠城管理，為廣州項(xiàng)目提供代建代管，以確保項(xiàng)目交付；中信城開(kāi)通過(guò)代建的方式，對(duì)佳兆業(yè)旗下的部分項(xiàng)目提供了擔(dān)保。

但是，對(duì)于萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等交付能力較強(qiáng)的房企而言，上半年交出了亮眼的數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，30家披露交付數(shù)據(jù)的典型房企共交付房屋套數(shù)達(dá)125萬(wàn)套，其中碧桂園交付量排名首位，約25萬(wàn)套，按期交付率約99%，同時(shí)在146個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”。

如果說(shuō)行業(yè)要求的是“保交付”，碧桂園的目標(biāo)則是實(shí)現(xiàn)完美交付。以碧桂園莞深區(qū)域?yàn)槔氨＝桓丁辈粌H是強(qiáng)調(diào)保證交付率，更是注重客戶滿意度的提升，今年7月交付的松湖碧桂園天鉆二期的客戶滿意度在集團(tuán)評(píng)比中排名第一，這體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)于碧桂園莞深區(qū)域開(kāi)發(fā)能力的認(rèn)可。

碧桂園莞深區(qū)域品質(zhì)提升負(fù)責(zé)人劉賽表示，項(xiàng)目之所以獲得認(rèn)可，這背后離不開(kāi)區(qū)域在交付前、中、后期每個(gè)階段所做的充足的準(zhǔn)備和努力。

碧桂園莞深區(qū)域在前期銷售項(xiàng)目過(guò)程中，嚴(yán)格把控銷售輸出的裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套，以確保前期所承諾的標(biāo)準(zhǔn)在施工中得到落實(shí)，確保貨版一致。施工過(guò)程中保障進(jìn)度的控制，在項(xiàng)目派駐工程師定期以視頻、圖片等形式向業(yè)主匯報(bào)進(jìn)展，嚴(yán)格把控質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)反饋進(jìn)行品質(zhì)提升。眾所周知，現(xiàn)金流是“保交付”過(guò)程中最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，劉賽透露，碧桂園在資金使用方面，優(yōu)先保障了工程施工付款。實(shí)際交付過(guò)程中，不僅內(nèi)部有集團(tuán)、區(qū)域、管理層(總裁巡查)三層保護(hù)驗(yàn)收，外部還與第三方聯(lián)合驗(yàn)收評(píng)估，多層監(jiān)管保障兌付。

劉賽表示，自今年以來(lái)，市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)已導(dǎo)致行業(yè)整體有所下行，在交付過(guò)程中，一些業(yè)主確實(shí)會(huì)帶有負(fù)面情緒。為盡可能了解客戶需求并為客戶解決問(wèn)題，碧桂園引入了第三方公司進(jìn)行全周期的服務(wù)跟蹤，全面了解客戶動(dòng)態(tài)。同時(shí)集團(tuán)、區(qū)域定期對(duì)維修關(guān)閉率、客戶滿意度進(jìn)行考核排名，牽引提升產(chǎn)品維保的客戶滿意度。2022年上半年，碧桂園標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限維修關(guān)閉率超93%，而莞深區(qū)域則做到了維修關(guān)閉率超99%，針對(duì)交付項(xiàng)目特別組建一支約300人的快修隊(duì)伍。在客戶驗(yàn)收過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)提出的問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)解決，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法解決的問(wèn)題會(huì)給客戶反饋維修時(shí)限，給予客戶充足的安全感。

在最新公布的2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單中，房地產(chǎn)企業(yè)從8家縮減至5家，碧桂園繼續(xù)入榜排在第138位，對(duì)比上一年排名再次提升，位居房地產(chǎn)企業(yè)第二名，展現(xiàn)出良好的發(fā)展韌性。從今年以來(lái)管理層的公開(kāi)表態(tài)來(lái)看，堅(jiān)持審慎態(tài)度、追求長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展目前是這家龍頭房企的主基調(diào)。

這從碧桂園總裁莫斌在8月5日的月度管理會(huì)議上的最新講話便可窺見(jiàn)一斑。莫斌認(rèn)為，在市場(chǎng)形勢(shì)不好的時(shí)候，更要堅(jiān)定信念不松懈，要進(jìn)一步完善制度標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化交付評(píng)估，倒逼施工過(guò)程管理，秉承對(duì)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的態(tài)度提升產(chǎn)品品質(zhì)。“按時(shí)完美交付，提升客戶滿意度，是一定要做好的。”

可以說(shuō)，在新的市場(chǎng)考驗(yàn)和底層管理邏輯下，整個(gè)行業(yè)及消費(fèi)者對(duì)房企的要求發(fā)生了變化，“交付力”成為企業(yè)自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的實(shí)力體現(xiàn)，只有交付力強(qiáng)的房企才有可能度過(guò)危機(jī)，進(jìn)入新一輪的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。

(李紫薇)

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