記者吳家明

樓市“金九銀十”時(shí)節(jié)，房企們都在積極推盤(pán)。這時(shí)，商務(wù)公寓五花八門(mén)的促銷方式成為了獨(dú)特的風(fēng)景。對(duì)于深圳市場(chǎng)而言，商務(wù)公寓一直是一個(gè)特殊的存在，但在存量時(shí)代下商務(wù)公寓到底會(huì)何去何從？

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鋪天蓋地推銷

記者發(fā)現(xiàn)，目前深圳新房市場(chǎng)走勢(shì)分化，個(gè)別豪宅樓盤(pán)熱銷，但大部分項(xiàng)目的銷售仍未走出低迷。這時(shí)，打折促銷成為開(kāi)發(fā)商通用手段。只是，促銷方式越來(lái)越五花八門(mén)，而且主要就來(lái)自商務(wù)公寓。最近，深圳購(gòu)房者就收到了不少關(guān)于商務(wù)公寓的促銷消息。

打折已經(jīng)是最為常用的手段，但深圳一些商務(wù)公寓給出的折扣程度超前，如羅湖水貝的一處商務(wù)公寓項(xiàng)目，以“工抵房”名義推出數(shù)十套商務(wù)公寓，折扣下來(lái)的價(jià)格幾乎相當(dāng)于備案價(jià)的6.5折左右。而在龍華區(qū)，更有商務(wù)公寓推出的折扣相當(dāng)于備案價(jià)的5折。即便是深圳房?jī)r(jià)較高的南山區(qū)，也有商務(wù)公寓推出不同程度的折扣。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，一些還未正式開(kāi)盤(pán)的商務(wù)公寓項(xiàng)目就已經(jīng)提前開(kāi)始轉(zhuǎn)介，房產(chǎn)中介鋪天蓋地的宣傳造勢(shì)拉客。

除了折扣，送物業(yè)管理費(fèi)、家庭大禮包，甚至送黃金、“以房換房”等活動(dòng)層出不窮。有房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹，“在備案價(jià)基礎(chǔ)上折上折，可能會(huì)無(wú)法網(wǎng)簽，所以開(kāi)發(fā)商只好曲線打折促銷。”如此打折背后是開(kāi)發(fā)商也面臨資金壓力，而且商務(wù)公寓銷售一直去化難，所以才會(huì)如此促銷。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，商務(wù)公寓也是當(dāng)下快速回籠資金的首選。

對(duì)于房產(chǎn)中介而言，雖然商務(wù)公寓銷售較難，在傭金比例卻非常高。在羅湖水貝，有房產(chǎn)中介告訴記者，公寓項(xiàng)目的傭金點(diǎn)數(shù)一直以來(lái)都比住宅要高，目前商務(wù)公寓轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)普遍在5個(gè)點(diǎn)以上，少部分甚至超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。

增強(qiáng)商務(wù)公寓的居住功能

由于不限購(gòu)不限貸，商務(wù)公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過(guò)，深圳商務(wù)公寓的銷售情況一直都不如住宅市場(chǎng)，這和公寓的一些特性有關(guān)。有購(gòu)房者告訴記者，大多公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，且在學(xué)位申請(qǐng)上處于劣勢(shì)。盡管近年來(lái)政府鼓勵(lì)商務(wù)公寓通燃?xì)狻⑥D(zhuǎn)民用電價(jià)，但很多公寓依舊是商水商電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)上的缺陷也會(huì)帶來(lái)居住不便。此外，二手商務(wù)公寓交易還有稅費(fèi)成本較高以及其他一些限制條件。據(jù)公寓銷售經(jīng)理介紹，目前二手商務(wù)公寓的交易稅費(fèi)要占到交易額的15%至20%。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)深圳商務(wù)公寓成交量明顯下滑，前8個(gè)月深圳商務(wù)公寓成交僅3000多套，較去年同期下滑超六成。

與住宅市場(chǎng)類似，近幾年來(lái)深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)的政策也不斷調(diào)整。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年7月深圳取消商務(wù)公寓土地審批；2021年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開(kāi)征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂意見(jiàn)，刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”的描述。此外，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知》，明確商務(wù)公寓、宿舍可以配建燃?xì)夤艿馈Ｖ链耍钲谏虅?wù)公寓進(jìn)入存量時(shí)代。

盡管深圳商務(wù)公寓進(jìn)入存量房時(shí)代，但過(guò)剩的矛盾長(zhǎng)期存在，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增強(qiáng)商務(wù)公寓的居住功能有助于緩解商品住宅供應(yīng)壓力。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，商務(wù)公寓本身不受限價(jià)政策影響，房企可自由調(diào)整售價(jià)，且商務(wù)公寓本身的定位就決定了其市場(chǎng)價(jià)值和受歡迎程度將低于住宅產(chǎn)品，因此當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境不好時(shí)打折出售，快速回款也是正常的操作。在目前市場(chǎng)降溫的背景下，商務(wù)公寓大幅降價(jià)，使其具備了低總價(jià)、不限購(gòu)、不限貸、回報(bào)率高的優(yōu)勢(shì)，反而受到一批置業(yè)者的青睞，短期內(nèi)銷售不降反增。“以目前的情況看，商務(wù)公寓不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)斷層的情況，這也就導(dǎo)致了商務(wù)公寓的稀缺性不會(huì)十分突出。商務(wù)公寓有一定的市場(chǎng)價(jià)值，它滿足了部分人群的投資與居住需求，地段好、低總價(jià)的小戶型住房仍將是市場(chǎng)需求主力，大面積、優(yōu)質(zhì)地段、稀缺資源豪華公寓仍是高凈值人群青睞對(duì)象，因此我認(rèn)為未來(lái)深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)將持續(xù)出現(xiàn)兩極分化的局面。”

關(guān)鍵詞： 何去何從