9月15日青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《我市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》。此前，天津、蘇州、寧波等城市先后就限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整松綁。同時(shí)，隨著LPR一再下調(diào)，不少消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)的關(guān)注度有了進(jìn)一步的提高。記者發(fā)現(xiàn)，在政策托底、金融暖市的市場(chǎng)信號(hào)帶動(dòng)下，改善需求正在蓄力釋放。

政策持續(xù)松綁

《青島市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》顯示，此次政策調(diào)整主要包括：繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實(shí)行限購(gòu)政策、繼續(xù)明確限購(gòu)房源。對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購(gòu)2套，二孩、三孩家庭可增購(gòu)1套，外地居民居住滿半年限購(gòu)1套。

(資料圖片僅供參考)

本次調(diào)整后，青島市在非限購(gòu)區(qū)域（嶗山、李滄，老四方、西海岸、城陽(yáng)、高新區(qū)、即墨、膠州、萊西和平度），青島戶籍、非青島戶籍均可購(gòu)買3套及以上，3套及以上須全款。非限購(gòu)區(qū)域增加嶗山與李滄。

這一調(diào)整，有利于主城區(qū)需求外溢，緩解限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，同時(shí)緩解非限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)下行壓力，保持和促進(jìn)全市房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。

從政策內(nèi)容上來(lái)看，政策結(jié)合了青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了適度調(diào)整優(yōu)化，堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，在很大程度上為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。

但是從市場(chǎng)反映來(lái)看，“多數(shù)項(xiàng)目的去化仍然沒(méi)有走出困難期。”房天下青島公司總經(jīng)理紀(jì)禮剛提到，“市場(chǎng)回暖，需要供需兩方共同努力。近期政策比較積極，有利消費(fèi)信心的重塑。考慮綜合因素，政策信號(hào)向需求實(shí)施的轉(zhuǎn)化，需要時(shí)間。”

紀(jì)禮剛指出：“從目前的市場(chǎng)來(lái)看，剛需正在逐漸被改善需求取代。因此拋開政策周期不談，近期從開發(fā)企業(yè)到消費(fèi)者，對(duì)于大戶型、配套、物業(yè)服務(wù)等需求已經(jīng)有明顯提升。可預(yù)見，改善將進(jìn)入一個(gè)有利的窗口期。”

“政策發(fā)布后，我們先后在華潤(rùn)云上觀海、青啤靜瀾山還有金地等項(xiàng)目看了房子。”雖然認(rèn)為距出手尚需等待最佳時(shí)機(jī)，但是王鑫和家人已經(jīng)行動(dòng)了起來(lái)。她說(shuō)：“我們的目標(biāo)是改善。主要考慮兩個(gè)問(wèn)題，一是二寶已經(jīng)兩歲了，目前家里套二的房子面積實(shí)在太小，不僅很多生活用品放不下，未來(lái)孩子也沒(méi)有獨(dú)立的學(xué)習(xí)和生活空間。二是要考慮學(xué)區(qū)的問(wèn)題，我們自結(jié)婚一直住在浮山后，浮山后的學(xué)區(qū)質(zhì)量還是不錯(cuò)的。同時(shí)大寶已經(jīng)在浮山后上學(xué)，所以距離目前的學(xué)區(qū)不能太遠(yuǎn)。”

利率改革護(hù)航

“青島市此次放寬限購(gòu)，結(jié)合利率降低，已近觸底，到了消費(fèi)者出手的好時(shí)機(jī)。”青特星城營(yíng)銷負(fù)責(zé)人薛強(qiáng)介紹，“雖然星城的住宅已經(jīng)售罄，但是近期我還是接到不少客戶朋友的電話，咨詢青特相關(guān)項(xiàng)目的情況。這其中，有不少客戶對(duì)于大戶型和像星城這種配套全面的項(xiàng)目表示了濃厚的興趣。”

據(jù)悉，9月20日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司發(fā)布《深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革》的文章表示，人民銀行持續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革，重點(diǎn)推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革，建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，以改革的辦法推動(dòng)實(shí)際貸款利率明顯下行。

記者留意到，在推動(dòng)貸款和存款利率進(jìn)一步市場(chǎng)化方面，人民銀行一是推動(dòng)LPR改革。目前，LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)絕大部分貸款已參考LPR定價(jià)。LPR由銀行報(bào)價(jià)形成，可更為充分地反映市場(chǎng)供求變化，市場(chǎng)化程度更高，在市場(chǎng)利率整體下行的背景下，有利于促進(jìn)降低實(shí)際貸款利率。LPR改革以來(lái)，企業(yè)貸款利率從2019年7月份的5.32%降至2022年8月份的4.05%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。

二是建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制。隨著存款利率市場(chǎng)化機(jī)制的逐步健全，2022年9月中旬，國(guó)有商業(yè)銀行主動(dòng)下調(diào)了存款利率，帶動(dòng)其他銀行跟隨調(diào)整。這是銀行加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理、穩(wěn)定負(fù)債成本的主動(dòng)行為，顯示存款利率市場(chǎng)化改革向前邁進(jìn)了重要一步。

“在政策松綁的同時(shí)，深化利率市場(chǎng)化改革也將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。利率改革使得購(gòu)房成本能夠充分的體現(xiàn)市場(chǎng)化狀態(tài)，能夠充分體現(xiàn)‘房住不炒’精神。”安居客厚屋（青島）公司總經(jīng)理紀(jì)云騰表示：“從近期市場(chǎng)進(jìn)程來(lái)看，在金融和相關(guān)政策的護(hù)航之下，樓市的表現(xiàn)是健康且平穩(wěn)的。這樣的市場(chǎng)狀態(tài)，更有利于消費(fèi)者從容的體現(xiàn)自己的需求，進(jìn)而選到性價(jià)比高的房子。”

改善帶動(dòng)需求

在一系列政策松綁加利率下調(diào)之下，青島房產(chǎn)市場(chǎng)“活”起來(lái)了嗎？

“9月21日，青啤·靜瀾山項(xiàng)目與客戶簽約8套，是近期單日成交量最高的一天。自15日青島市政策松綁以來(lái)，改善型客戶人數(shù)日漸提升，24日、25日兩天更是創(chuàng)下了項(xiàng)目開盤以來(lái)到訪客戶總量的新高。”在青啤·靜瀾山項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售負(fù)責(zé)人李經(jīng)理向記者介紹，“不少客戶都是奔著改善來(lái)的。”

“靜瀾山這個(gè)項(xiàng)目真不錯(cuò)。”在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一位扈女士向記者表示，“現(xiàn)在在浮山后的核心區(qū)域，找個(gè)像樣的新房比較難了。”扈女士認(rèn)為，浮山后作為一個(gè)大型社區(qū)，對(duì)于消費(fèi)者的吸引力仍然很強(qiáng)。她說(shuō)：“浮山后目前配套和學(xué)區(qū)都比較好。同時(shí)由于老人也住在浮山后，我們又都是獨(dú)生子女，所以我們想更新一下房子，也借這個(gè)機(jī)會(huì)搬到與老人比較近的地方。當(dāng)然也要考慮以后孩子上學(xué)的問(wèn)題。”

記者發(fā)現(xiàn)，靜瀾山等項(xiàng)目之所以吸引了改善型消費(fèi)者的關(guān)注，除了周邊高端住宅、時(shí)尚商街、商務(wù)辦公星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)比較齊備之外。項(xiàng)目南側(cè)建有一處北山公園，社區(qū)中也有園林公園相呼應(yīng)，良好的社區(qū)環(huán)境成為了吸引改善族的利器。

“我覺得我們出手早了，所以現(xiàn)在考慮的是，能不能再入手一套。”在華潤(rùn)·青鐵·云上觀海項(xiàng)目，一位唐女士告訴記者：“看了云上觀海，直覺是之前出手有點(diǎn)早。華潤(rùn)這個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量太好了，我們現(xiàn)在還在合計(jì)，看看能不能再入手一套。”

“現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)告別了買啥啥漲的的暴利時(shí)代。在健康的周期下，開發(fā)商拼產(chǎn)品，消費(fèi)者講實(shí)效。”紀(jì)云騰表示：“改善需求目前正在市場(chǎng)上蓄力，隨著金融、地方政策向市場(chǎng)進(jìn)一步傳導(dǎo)，市場(chǎng)將進(jìn)入改善需求集中出手的階段。”

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?于爽 見習(xí)記者 周潤(rùn)

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