（張五常，1935年出生于香港，國(guó)際知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

(資料圖片僅供參考)

房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高，這是事實(shí)，但說(shuō)地價(jià)高，等于什么都不說(shuō)。說(shuō)土地價(jià)格高是因?yàn)槿丝诿芏龋赡苁清e(cuò)誤的，因?yàn)樵谥袊?guó)改革開(kāi)放初期，人口密度和今天差不多，但土地價(jià)格很低。收入增加確實(shí)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但這并不是什么新鮮事。有一點(diǎn)新鮮的是，十多年前，重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的出現(xiàn)，尤其是高速公路和高速鐵路的出現(xiàn)，縮短了地區(qū)之間的時(shí)間距離，這就等于人口之間的距離，從而抬高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。

在這里我想指出一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。這是我所知道的中國(guó)的兩個(gè)大城市，它們的崛起非常突然。一個(gè)是上海。香港房地產(chǎn)價(jià)格的繁榮始于2003年左右。上海的房?jī)r(jià)在20世紀(jì)90年代大幅下跌，并在2000年左右觸底。但自2003年以來(lái)，上海的土地價(jià)格大幅上漲。舉個(gè)有趣的例子，2006年，我和一位美國(guó)教授朋友談?wù)撋虾５姆績(jī)r(jià)。當(dāng)時(shí)，硅谷一套帶花園的房子的價(jià)格大約是上海一套類(lèi)似房子的兩倍，但到2019年，硅谷的價(jià)格只有上海的一半。這反映出中國(guó)財(cái)富積累的速度比美國(guó)快得多。第二個(gè)例子是深圳。深圳的房?jī)r(jià)在上世紀(jì)90年代初曾上漲，但此后大幅下跌。深圳房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始大幅上漲，到今天已經(jīng)上漲了大約10倍!

以上是我個(gè)人不經(jīng)意的觀察，大概是正確的。我還應(yīng)該指出，在一個(gè)城市內(nèi)，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)差異很大。

這里有一個(gè)有趣的問(wèn)題。人口密度、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并不能解釋中國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)的飆升。這是為什么呢?上世紀(jì)70年代，我和一群美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了一個(gè)答案，這個(gè)答案應(yīng)該可以解釋中國(guó)某地房?jī)r(jià)的突然上漲。我們當(dāng)時(shí)都知道房?jī)r(jià)上漲主要是由于地價(jià)上漲，但為什么地價(jià)在二戰(zhàn)后持續(xù)上漲了幾十年呢?這在人類(lèi)歷史上從未發(fā)生過(guò)。我們討論了一會(huì)兒，大家一致認(rèn)為答案是我們?cè)诙?zhàn)后的科學(xué)技術(shù)發(fā)展中從未見(jiàn)過(guò)的。這導(dǎo)致了20世紀(jì)50年代的兩個(gè)重要突破。首先是發(fā)現(xiàn)了生物學(xué)上的基因雙螺旋結(jié)構(gòu)，這導(dǎo)致了醫(yī)學(xué)研究和發(fā)展的爆發(fā)，從而提高了預(yù)期壽命。這種長(zhǎng)壽是很重要的，因?yàn)橐粋€(gè)人的知識(shí)往往有很高的投入成本，早逝純粹是一種浪費(fèi)。第二個(gè)重要的突破當(dāng)然是半導(dǎo)體的發(fā)明。基因雙螺旋結(jié)構(gòu)的發(fā)現(xiàn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)并不大，因?yàn)樯飳W(xué)和基因研究是一門(mén)只有大學(xué)才能做好的先進(jìn)科學(xué)，而中國(guó)在這些領(lǐng)域的發(fā)展一直令人失望。另一方面，半導(dǎo)體的發(fā)明導(dǎo)致了數(shù)字商務(wù)的發(fā)展，這是另一回事:中國(guó)可能是世界上做得最好的。這是因?yàn)閿?shù)字商業(yè)發(fā)展不需要大量閱讀，而是需要很多能在20歲出頭就成為專(zhuān)家的聰明人。發(fā)展數(shù)字業(yè)務(wù)的第二個(gè)重要要求是一個(gè)大市場(chǎng)。在這方面，中國(guó)也走在了前面:在日常消費(fèi)品方面，我?guī)啄昵肮烙?jì)中國(guó)約占世界市場(chǎng)的一半。

基于上述，如果你只讓我選一項(xiàng)最重要的因素來(lái)解釋中國(guó)樓價(jià)的上升，我的選擇是數(shù)碼商業(yè)的發(fā)展。因此，我認(rèn)為單從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，打壓樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的。困難是樓價(jià)的急升會(huì)惹來(lái)財(cái)富不均的現(xiàn)象，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展不利。

我想先談?wù)劇俺礃恰钡膯?wèn)題。 從香港過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“投機(jī)”指的是投機(jī)，即建筑沒(méi)建好，就押上，也可以轉(zhuǎn)手賺錢(qián)。 據(jù)我所知，這種猜測(cè)在今天的中國(guó)是不被容忍的。 另一方面，一個(gè)人在中國(guó)買(mǎi)房并在五年內(nèi)賣(mài)掉它，如果他賺了錢(qián)，就必須支付相當(dāng)高的稅。 當(dāng)樓市前景好的時(shí)候，可以排隊(duì)輪購(gòu)新物業(yè)，短時(shí)間內(nèi)賣(mài)掉賺點(diǎn)小錢(qián)。 但由于轉(zhuǎn)售成本高，目前中國(guó)所謂的房地產(chǎn)投機(jī)并沒(méi)有獲利。

在今天的中國(guó)，二手房通常是先以較高的價(jià)格出售，然后再通過(guò)談判逐步降價(jià)。 有趣的是，在美國(guó)，二手樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況恰恰相反，一般都是從低價(jià)抬高再賣(mài)出的。 我認(rèn)為美國(guó)的房?jī)r(jià)是從底部開(kāi)始上漲的，因?yàn)樗麄冇泻芨叩姆慨a(chǎn)稅，通常每年超過(guò)房?jī)r(jià)的1%。 賣(mài)家通常會(huì)給出一個(gè)較低的價(jià)格，表明房產(chǎn)稅較低，然后買(mǎi)家競(jìng)標(biāo)，將最終的售價(jià)提交給當(dāng)?shù)卣勁小?所以他們通常以低報(bào)價(jià)開(kāi)始。 上述美國(guó)和中國(guó)由于不同的稅收制度而不同的投標(biāo)安排，解釋了為什么美國(guó)的建筑銷(xiāo)售速度比中國(guó)快得多。 這與荷蘭人從高到低競(jìng)標(biāo)速度的方式形成了對(duì)比。

總的來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家的樓價(jià)上升，代表著財(cái)富的上升。本來(lái)不是一件壞事，但對(duì)于沒(méi)有購(gòu)進(jìn)房子的人，樓價(jià)上升卻是不幸的。要怎樣處理這個(gè)問(wèn)題呢？政府提供廉租房，香港的經(jīng)驗(yàn)是不好的，居住的人會(huì)因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)就沒(méi)有安全感。

遠(yuǎn)為可取的是政府提供居屋。“居屋”是居者有其屋的簡(jiǎn)稱(chēng)，政府以廉價(jià)出售給某些收入屬于弱勢(shì)的人。購(gòu)買(mǎi)的人有產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過(guò)若干年可以出售，當(dāng)然也有繼承權(quán)了。香港與新加坡都提供大量居屋，一般辦得好。若干年前，我曾經(jīng)建議國(guó)內(nèi)不妨考慮彷效香港與新加坡，提供這種居屋給條件適當(dāng)?shù)氖忻瘛Ｂ?tīng)說(shuō)中國(guó)目前有限競(jìng)房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等等，搞得太復(fù)雜了。在這復(fù)雜的情況下我們還要指出中國(guó)好些大城市的流動(dòng)人口多，一般沒(méi)有戶(hù)籍，要怎樣處理這些同胞是非常頭痛的問(wèn)題。因?yàn)樵趯?shí)際上，中國(guó)今天發(fā)展得大有可觀的城市，基本上都是由流動(dòng)人口搞起來(lái)的。

結(jié)論是明顯的。樓價(jià)上升是反映著經(jīng)濟(jì)發(fā)展得好，也是財(cái)富累積有所上升的主要證據(jù)。我跟進(jìn)了中國(guó)的驕人發(fā)展多年，知道流動(dòng)人口的貢獻(xiàn)大。政府當(dāng)局當(dāng)然也知道。問(wèn)題是因?yàn)闃莾r(jià)上升，好些人買(mǎi)不起樓。我目前能想到的唯一對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有多少負(fù)面影響的辦法，是提供一種代金券（voucher，這里可稱(chēng)購(gòu)房券）給一些需要幫助買(mǎi)樓的人。這購(gòu)房券（代金券）不需要替代樓價(jià)的全部，替代局部也可以。把這些購(gòu)房券免費(fèi)提供給需要幫助購(gòu)買(mǎi)居所的人就是了。出售房子的人可以持有這些購(gòu)房券到政府那里兌現(xiàn)。這是從弗里德曼多年前極力主張的幫助孩子求學(xué)的學(xué)券制轉(zhuǎn)用過(guò)來(lái)的。據(jù)我所知，類(lèi)似上述的購(gòu)房券曾經(jīng)在中國(guó)的好些城市出現(xiàn)過(guò)。我在這里建議的，是這購(gòu)房券如果用得適當(dāng)，政府不需要再考慮干預(yù)樓價(jià)。

上述的地方政府提供的購(gòu)房券的錢(qián)從哪里來(lái)呢？從政府出售土地所獲撥一小部分過(guò)去就是。今天，中國(guó)鬧市的新樓盤(pán)的樓價(jià)，九成以上是地價(jià)。這建議是說(shuō)，對(duì)某些市民政府要少收一點(diǎn)地價(jià)。

編輯：劉志薪

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