盡管去年行業曾經悲觀地預測：站在未來，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鵝落下之時，行業也曾經悲觀地喊出：失去的春天。我們依然看到在逆境中堅持產品品質的企業，看到營銷人們從線下到線上的全面探索，看到了競合出的未來，看到了在第二賽道不斷探索的身影。勞動不僅光榮，更應該能致富。于是，整個行業收獲了五年來最好的“金九銀十”，在錯過了一個春天的情況下，依然有企業提前一個月撞線全年業績。欣喜之余，我們必須更加清醒地看到在行業不確定性更加突出的當下，有的問題迫在眉睫。已經接近公開報價的銷售榜，“三條紅線”盡踩的品牌房企們、被渠道綁架日益嚴重的銷售，以及靠優化、賣資產活下去的“問題寶寶”、資本泡沫破裂的物管行業……在2020年的最后一個月，北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問·2020》，回看整個行業。

在房地產送走黃金十年、由賣房子轉向“賣服務”后，曾被看做是買賣附屬品的物業板塊站到了房地產公司的C位上。疫情的“黑天鵝”可謂造就了物管的大時代：物業擔負起防疫堡壘的重任，不僅受疫情影響較小，且疫情防控“最后一公里”的價值得以充分彰顯，物業服務企業備受資本市場追捧。然而風口過后，資本泡沫也隨之凸顯：上市破發、盈利難題、規?；简灥纫幌盗须y題迅速反噬著這個年輕的行業。物企還要不要擴規模?市場是否還有空間?行業擴容之下，物企存在什么短板?未來將如何加固護城河?疫后行業如何看待業務多元化與增值業務?增值服務是否會成為重頭戲?

還要不要擴規模

近年來迎來資本風口的物業管理行業，在2020年內物業上市熱潮更盛。在資本的助力下，上市物企的規模和業績也得到了加速提升，其在資本市場也具有亮眼表現。

中指研究院數據顯示，截至2020年12月17日，共有37家物業服務企業登陸港股、3家企業進入A股。2020年，新增16家物業服務企業登陸港股，另有6家已交表。上市物企市值方面，37家港交所上市物業服務企業總市值超過6500億港元，市盈率中位數達36.1倍，3家滬深上市物業服務企業總市值約為20億元人民幣，市盈度率均值達53倍。

在“無規模無話語權”的當下，業內依然堅定地認為，“擴規模”將是未來很長一段時間物管行業的主旋律。基于2020年內赴港上市物企陣營的持續擴容，以及眾多上市物企在資本市場表現亮眼，更是將現階段的市場視為“規模擴張的窗口期”。

“沒有規模萬萬不行。”談及物企的規模擴張，正榮服務執行董事兼行政總裁黃亮表示，以更開放的心態談合作，讓業務呈幾何型增長，讓營收和利潤達到相對安全的規模確實很重要。“只要盤子大，在大風中才可以穩。如果你是小沙盤，在資本的驚濤駭浪里很有可能翻船了。”

而在業內人士看來，黃亮的上述論斷，似乎已是當下物管領域市場參與主體的共性認知。同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，未來一段時期內，擴張規模依然是物業管理行業的主旋律，而且橫向收并購也將是物業服務企業快速提升規模的手段。

值得一提的是，基于行業的規模擴張現狀，業內有分析指出，行業“馬太效應”是市場不變的法則，未來“大魚吃小魚”這種兼并收購會越來越激烈。

北京商報記者了解到，作為企業實現擴容的最快途徑，物管領域的收并購交易在近兩年可謂高頻。僅在2020年上半場，物管行業發生的收并購事件便多達22起，涉及金額近10億元。另據中指研究院數據，2019年是百強企業的“并購大年”，年內發生70余起并購事件，其中百強TOP 30企業并購案數量占百強企業并購總量的近七成。

中指研究院常務副院長黃瑜介紹稱，從百強房企的收購并購行為來看，百強企業依靠自有資金或資本融資，傾向于選擇百強企業作為并購標的，實現強強聯合，戰略互補。

不過，肖云祥也提示稱，有規模并不代表行業整合就有意義，還需要有與之相匹配的運營能力。在此過程中，物業企業需要注意的是標的資產的品質，在獲取項目策略上謹慎使用低價策略。

擴容的急迫與人才的短板

據梳理，在過去一年，百強企業中有開發背景的企業數量占比近八成，這些企業的管理面積中約六成來自兄弟開發公司。不過，當下企業已愈發重視市場外拓，努力拓展第三方業務。而在物業服務企業突破邊界不斷前行的同時，業內觀點指出，市場參與主體更要思考的是：企業的護城河和短板到底在哪兒?

在綠城服務集團行政總裁吳志華看來，物業行業的護城河無非是三點：一是品牌聲譽，二是目前行業準公共服務的屬性，三是資源整合的能力。護城河之外，物業行業的短板也真實存在。吳志華將其總結為：缺乏為算法支撐的服務體系、缺乏人才、缺乏差異化的服務等。

“企業這幾年都在紛紛加大科技投入，我們都看到了這個短板。我們在開發數字化的運維團隊體系、多元社區平臺，以科技推動服務效率與管理效率的雙向提升已初獲成功，但尚未完成從量變到質變的迭代，未形成以算法為支撐的服務體系。”吳志華也提及，現階段物業行業比較顯著的短板是人才缺乏，物業公司提供的薪資無法吸引、管理和提升年輕人。

此外，吳志華還指出，社區生活服務作為目前增速最快、毛利最高的業務，是物業服務企業未來重要的業績增長點。但是由于缺乏差異化的服務，使得行業集中度很低，這又反過來阻止垂直行業能力的培養。

“我們面臨著前所未有的機遇，也面臨前所未有的挑戰。” 吳志華用這樣一段話概括現階段物管領域的發展現狀。

那么，資本+科技賦能下，物管行業未來的競爭格局會如何?就此問題，肖云祥指出，自2015年“互聯網+”被提出，大量的互聯網、物聯網等科技元素被引入物管行業，科技元素的引入實際上是提升運營效率和服務體驗的手段，未來競爭的格局或將是以規模為基礎的運營服務能力的競爭，規模和運營相輔相成。

值得一提的是，中型物業企業的“上市焦慮”在業內也普遍存在。鑫苑服務CFO黃波直言，“中型物業企業在上市以后很尷尬，在資本市場好像對小而美的企業不是特別的寵愛，大家更喜歡體量更大的、母公司更強大的企業”。

而這種“上市焦慮”，也促使中小型物企們去不斷探索可行的規模路徑。

黃波認為，對于中型企業來講，一方面，對于資本市場部分只能把自己的業績扎實做好;另外一方面，站在行業的平臺上以后，企業也一直在關注行業的動態。“我們是在拼命做全維，尋找新的機會。行業一旦格局發生變化，像中型企業要么就進入到頭部，要么未來真的沒有腰部，只有腿部和頭部了。”

而談及當下物企間的估值分化問題，中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師竺勁認為，2020年5月下旬，主要物管公司估值達到高點，此后行業逐漸回歸理性，估值回歸合理區間，資本市場對物管公司自身的基本面更加看重。

“總體而言，合約面積規模帶動住宅類物管估值，此外，關聯地產商市值也會帶動物管公司市值。” 竺勁補充道。

疫后增值服務會成重頭戲嗎

業內有分析指出，當下仍有好多物業企業沒有跳出“老三樣”：空間管理、房屋經紀、家居服務，不過在疫情防控常態化的背景下，物管企業如何突破邊界，在基礎服務之外創造更多的增值服務，已然成為行業重點關注的發展命題。

據了解，業主增值服務一般包括三類：一是，基礎服務關聯較高的增值服務，如房屋裝修、家政保潔、拎包入住等;二是，利用轄區內甚至周圍資源，開展針對性增值服務，如自營或與第三方合作開展的物業租售、廣告業務、社區食堂等;三是，借助物業信任度與入口流量優勢，根據社會發展需要、國家產業政策、業主需求等進行深入挖掘，開展相關服務，如教育、養老等業務。

來自第三方機構的數據顯示，盡管基礎物業服務收入在物企的營收中仍占據大頭，但多種經營收入以及業主增值服務收入呈現增長之態。

據中指研究院數據，2019年，百強企業基礎物業服務收入均值達8.17億元，同比增長14.55%，占總營業收入的78.55%，依然是百強企業的主要收入來源;多種經營收入均值為2.23億元，同比增長29.03%，多種經營收入占總營業收入比重為21.45%，較2018年增加1.94個百分點，多種經營對業績拉動能力不斷增強。

從整體上市物企多種經營收入的構成來看，非業主增值服務仍是主要貢獻來源，2019年非業主增值服務占多種經營收入的比重為54.68%;業主增值服務收入增長迅速，占多種經營收入的比重為45.32%，較2018年(42.11%)提升3.21個百分點。

“基礎物業服務的利潤空間較為有限，因此積極布局多種經營業務，特別是多種經營增值服務的物業服務企業值得關注。”黃瑜指出，對于頭部物業企業來說，首先是要聚焦主業業務，在此基礎上開拓增值服務空間。

物業服務企業對于增值服務的重視，在頭部物業企業的表態中也可見一斑。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾在2017年公開表示，物業企業未來的決戰主場是“增值服務”;在近期舉辦的物業行業論壇上，其再次表態稱，碧桂園服務未來的業務結構比例重心落在三個主航道：一是物業服務，含商業;二是城市服務;三是增值服務。

不過，在李長江看來，“物企增值服務模式還在不斷地進化過程當中，還沒有完全定型”。

竺勁指出，基于當前物管領域的發展現狀，2020年后，資本市場將更加關注特色賽道。

“隨著傳統物管賽道競爭日益激烈，能夠提供增量和漲價邏輯的特色賽道將在未來受到資本市場更多關注。” 竺勁舉例稱，這一領域的代表企業有按一定比例租金收取服務費的寶龍商業，以及按一定比例租金或一定比例營收抽成的華潤萬象生活等。

肖云祥指出，未來物管企業的商業模式肯定是趨于多元化，從而帶動服務、收入的多樣性，此間包括了對業主增值服務和非業主增值服務，加大增值服務收入對于物管企業而言是未來發展的一個趨勢。“疫情后，物管公司‘最后一公里’服務’、的優勢徹底凸顯，線上化的服務也必然成為趨勢。”

北京商報記者 盧揚 榮蕾

關鍵詞： 物業