2022年1月17日，為維護銀行體系流動性合理充裕，央行開展7000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元公開市場逆回購操作，MLF操作和逆回購操作的中標利率均下降10個基點，引導LPR報價同步下調。
1月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心最新數(shù)據(jù)顯示：
·1年期LPR(貸款市場報價利率)為3.7%，較上期下調10個基點(1個基點為0.01%);
·5年期以上LPR為4.6%，較上期下調5個基點。
此次降息中，1年期貸款利率為2021年12月以來連續(xù)第二個月下調，下調幅度高于上次;而與房貸利率掛鉤的5年期利率，為2020年4月以來首次下調，本次下調5個基點。降息將對樓市帶來多大的影響?
1、貨幣政策靠前發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，LPR下調穩(wěn)定市場預期。
2022年1月18日，2021年全國經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布，全年GDP增長8.1%，但四季度增速僅為4%，經(jīng)濟下行壓力較大。同日，央行相關負責人表示“當前經(jīng)濟面臨三重壓力，“穩(wěn)”本身就是最大的“進”。在經(jīng)濟下行壓力根本緩解之前，進要服務于穩(wěn)，不利于穩(wěn)的政策不出臺，有利于穩(wěn)的政策多出臺，做到以進促穩(wěn)。簡單說，當前重點的目標是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力。怎么發(fā)力?從三個方面來說：一是充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方;二是精準發(fā)力，要致廣大而盡精微，金融部門不但要迎客上門，還要主動出擊，按照新發(fā)展理念的要求，主動找好項目，做有效的加法，優(yōu)化經(jīng)濟結構;三是靠前發(fā)力。”
“貨幣政策工具箱開得再大一些”、“靠前發(fā)力”等均在今天的降息中有所體現(xiàn)，一年期LPR下降10個基點，高于上次的5個基點;5年期LPR下調5個基點，20個月不變后首次下調，貨幣政策的力度在加大，且5年期LPR下調的時間節(jié)點也較之前的預期提前。另外，貨幣政策靠前發(fā)力，亦有利于強化美國3月加息預期下國內(nèi)貨幣政策的實施效果。
2022年經(jīng)濟要穩(wěn)，房地產(chǎn)市場也需要繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，購房者、房企等相關參與主體的市場信心均需要提振。LPR的下調將對穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展起到積極作用，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，將在緩解企業(yè)融資成本、購房者置業(yè)成本等方面發(fā)揮重要作用。
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資受益，資金面將得到進一步改善。
2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)受阻，而企業(yè)資金端壓力明顯加大是其中重要的拖累項。去年四季度，中央及各部委接連釋放積極信號，企業(yè)融資環(huán)境有所改善，相關監(jiān)管指標也在不斷完善，如并購資金不納入“三道紅線”監(jiān)管等，央企、國企資金端正在得到有效改善，民企資金端改善效果仍不明顯。本次降息將進一步降低企業(yè)的融資成本，有利于提振企業(yè)發(fā)展信心。
3、房貸利率下降，購房者置業(yè)成本回落，短期有利于提振市場置業(yè)信心，提升購房需求釋放的積極性，有利于當前市場的企穩(wěn)。
2021年10月以來，行業(yè)信貸環(huán)境持續(xù)改善，全國重點城市首套房房貸利率和二套房房貸利率持續(xù)回落，各地因城施策下，房貸利率(5年期LPR基礎上的加點數(shù))亦呈現(xiàn)不同程度下調態(tài)勢，對購房者置業(yè)情緒產(chǎn)生一定積極帶動作用。本次5年期LPR下調，將進一步引導房貸利率下降，疊加各城市房貸加點數(shù)仍有繼續(xù)下調的空間，房貸利率迎來雙降利好(基數(shù)和加點數(shù)均下降)。有利于降低購房者置業(yè)成本，對當前購房者低迷的置業(yè)情緒將起到至關重要的提振作用，市場信心有望得到修復。
值得注意的是，房貸利率隨著LPR下調5個基點，對購房者來說，每月還款減少的金額并不明顯，對市場預期的影響或更為突出。隨著市場預期的逐漸修復，熱點一二線城市的市場有望率先企穩(wěn)，銷售端的好轉有望改善企業(yè)的資金面，促進行業(yè)的良性循環(huán)。
4、年內(nèi)仍存降息的可能，5年期以上LPR是否繼續(xù)下降仍依賴于政策效果。
本次降息是典型的“非對稱”降息，與房地產(chǎn)相關的5年期LPR下調幅度低于1年期LPR，由此亦可看出，在“房住不炒”總基調指導下，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場的資金改善空間仍持相對謹慎態(tài)度。
2022年上半年，經(jīng)濟面臨較大的下行壓力，房地產(chǎn)投資下行壓力亦較大，預計年內(nèi)LPR仍存下調空間，5年期以上LPR是否繼續(xù)下調，仍依賴于房地產(chǎn)市場的恢復節(jié)奏和政策落地效果。
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