房產(chǎn)價(jià)值的不斷上升，在居民財(cái)產(chǎn)中的占比分量也越來越大，涉及房產(chǎn)的傳承問題也格外受到關(guān)注。《民法典》將于2021年1月1日起正式實(shí)施，房產(chǎn)之繼承、贈(zèng)與、買賣等法定要求與現(xiàn)行的《繼承法》及不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)⒂胁糠值恼{(diào)整。在新的市場環(huán)境和新規(guī)定之下，房產(chǎn)傳承不僅要考慮到傳承的成本和風(fēng)險(xiǎn)，也要考慮子女后續(xù)轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用，從而找到最優(yōu)策略。專家提醒，在目前的市場環(huán)境下，對于房屋資產(chǎn)需要進(jìn)行適當(dāng)梳理，傳承給子女不建議大量以房產(chǎn)形式。

兩個(gè)案例：房產(chǎn)傳承風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值的提升，其在個(gè)人財(cái)富中占比較大，大部分人是傳承給自己的子女。然而在現(xiàn)實(shí)生活中為房產(chǎn)繼承分割問題引發(fā)的矛盾糾紛，甚至對簿公堂者屢見不鮮。財(cái)富管理研究專家陳長順對記者講述了兩個(gè)案例，可以看到，無論是否有安排，房產(chǎn)傳承中的風(fēng)險(xiǎn)都是不可忽視的。

60多歲的張先生，妻子早年離世，只有一個(gè)獨(dú)生女兒。張先生父母健在，都80多歲了，還有一個(gè)姐姐、一個(gè)弟弟、一個(gè)妹妹。近年因房子拆遷，分到6套房，這也讓老張覺得女兒的未來很有保障了。然而不幸的是，老張突發(fā)心梗去世，隨后其老母親、老父親接受不了打擊也因病相繼去世。老張去世前沒有留下遺囑，6套房產(chǎn)由父母和子女平分，女兒可分得兩套，老張父母分得四套。老張父母去世，四套房產(chǎn)在其子女間繼續(xù)平分，女兒又可分得一套，因?yàn)槔^承時(shí)已婚，女兒和女婿需平分這三套房產(chǎn)，最終老張的女兒有可能只繼承1.5套房產(chǎn)，而老張本想將6套房子都留給女兒。

另一位周女士則是早早做了準(zhǔn)備。周女士離婚后，獨(dú)自帶著女兒奮斗，她將包括商鋪在內(nèi)的七套房產(chǎn)與女兒聯(lián)名，周女士占1%，女兒占99%，女兒無法獨(dú)自賣掉房子，未來也很有保障。然而女婿并不得周女士喜歡。一年后，女兒因交通意外離世，沒有遺囑，名下財(cái)產(chǎn)按法定順序繼承，第一順序繼承人是配偶、子女、父母，所以，周女士、周女士前夫、女婿要均分這些房產(chǎn)的99%份額，周女士只在均分的基礎(chǔ)上多分了一點(diǎn)。

從老張和周女士的案例可以看到，繼承房產(chǎn)的結(jié)果都不盡如人意，風(fēng)險(xiǎn)往往出乎意料。尤其是在《民法典》實(shí)施后，不少程序和規(guī)定出現(xiàn)變化，對于房產(chǎn)傳承的程序和結(jié)果需要更加關(guān)注。《民法典》增設(shè)了遺產(chǎn)管理人制度的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《民法典》第一千一百四十五條的規(guī)定，未來的遺產(chǎn)繼承需要有遺產(chǎn)管理人的參與。對于房產(chǎn)繼承來說，房主在世時(shí)可以在遺囑中確定遺囑執(zhí)行人，繼承開始后，遺囑執(zhí)行人自動(dòng)成為遺產(chǎn)管理人;房主未確定遺囑執(zhí)行人，未來房主的繼承人在繼承房產(chǎn)時(shí)，也需要推選或者共同擔(dān)任遺產(chǎn)管理人。

《民法典》出臺前，不論是法定繼承還是遺囑繼承，要經(jīng)歷的必要程序是到公證處辦理繼承權(quán)公證后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，或者是直接到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理繼承過戶。《民法典》生效后，在進(jìn)行遺產(chǎn)繼承時(shí)需要安排遺產(chǎn)管理人，遺產(chǎn)管理人不僅要制作財(cái)產(chǎn)清單，還要處理被繼承人的生前債權(quán)債務(wù)。此時(shí)，若被繼承人的房產(chǎn)需要用來抵債，或者房產(chǎn)涉及抵押擔(dān)保，房產(chǎn)繼承就可能出現(xiàn)滯后或者失敗的情況。此外，民法典承認(rèn)的遺囑形式和效力更加靈活多樣，確認(rèn)了打印遺囑、錄像遺囑的合法性，取消了公證遺囑的特殊地位，按照時(shí)間最新的遺囑為準(zhǔn)。

房產(chǎn)傳承三種方式各有利弊

周先生名下有兩套房，其中一套6年前取得房產(chǎn)證，面積98平方米，他想把這套房子給女兒，女兒已婚，自己的家庭也有一套房，究竟該以怎樣的方式將房子留給女兒最劃算?

陳長順表示，房產(chǎn)傳承給子女的方式一般有三種：第一種是以買賣交易的方式辦理過戶。第二種是以贈(zèng)與的方式辦理過戶。第三種是以繼承的方式辦理過戶。以買賣的方式來看，女兒作為買方，需要交納的是契稅，如果名下已有一套房產(chǎn)，契稅按3%交，如果名下沒有房產(chǎn)，面積在90平方米以下按照1%征收，超過90平方米按1.5%征收。以贈(zèng)予方式來看，女兒作為受贈(zèng)人，需交納3%的契稅以及核定價(jià)格0.05%的印花稅。以評估值200萬元的普通房產(chǎn)為例，贈(zèng)與過戶費(fèi)用即為：200萬×(3%+1%+0.05%×2)= 8.2萬元。以繼承方式來看，法定繼承人不用交稅。非法定繼承人，根據(jù)遺囑繼承房產(chǎn)權(quán)屬的，屬于受贈(zèng)行為，需按3%的稅率征收契稅。這樣看來繼承的成本和費(fèi)用是最低的。

提示

子女再售房稅費(fèi)大不同

需要提醒的是再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本不可忽視。繼承房產(chǎn)再出讓時(shí)已滿5年且是家庭唯一住房的，可免征個(gè)人所得稅，如果不是則需要征收個(gè)稅，年限的計(jì)算是從父母購買房產(chǎn)的時(shí)間開始。贈(zèng)予房產(chǎn)再出售，個(gè)稅只能按照轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋收入減去原購買成本及相關(guān)費(fèi)用的差額的20%征收。

按照繼承方式過戶，繼承人名下沒有房產(chǎn)的，再轉(zhuǎn)賣繼承房產(chǎn)，只要房產(chǎn)滿5年，不需交個(gè)稅，繼承過戶是最劃算的方式。繼承人名下有房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)賣就需要繳納房產(chǎn)全值1%或差額20%的個(gè)稅。如果房價(jià)變動(dòng)不大，繼承仍是比較劃算的方式。如果只能按差價(jià)20%交稅，且房價(jià)漲幅較大，買賣過戶則更為劃算。子女獲得房產(chǎn)的主要用途是長期居住，建議通過贈(zèng)予或繼承的方式。如考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)買賣的方式則能夠在未來再次出售時(shí)省下一筆稅費(fèi)。

業(yè)內(nèi)人士表示，擁有多套房產(chǎn)的家庭，往往將購買房產(chǎn)看作是一種投資，房產(chǎn)傳承除了涉及繼承權(quán)公證、過戶登記、遺產(chǎn)管理人等流程之外，還涉及一定的稅費(fèi)成本。在一些城市，房屋租金回報(bào)率較低，增值空間較高的核心地段房產(chǎn)可以選擇繼續(xù)持有，而對于升值空間較小甚至存在價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)，則可以考慮出售后將售房款換成金融資產(chǎn)，傳承成本也會(huì)相應(yīng)降低。在目前的市場情況下，建議可對手頭的房產(chǎn)進(jìn)行梳理和整理。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)