上海鏈家的中介費漲價了。

上海鏈家提高二手房中介費率，由原來的總共2%，提高到3%，其中買家承擔2%，賣家承擔1%。

而就在前一天的11月15日，國家統計局發布2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，14個城市二手房價格出現下跌，包括北京、天津、上海、杭州、廈門、石家莊等地的二手房均出現了下降，其中，北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%，廈門的降幅最大，達到了0.9%。

二手房成交低迷，鏈家為何逆市上調中介費?已運行多年的“買方承擔”潛規則，會否被中介巨頭鏈家打破?

房產中介弊端：雙邊代理、一手托兩家、弱勢買單

據了解，鏈家目前僅在上海提高了傭金比例，暫時還不會考慮其他市場。鏈家方面向《中國經濟周刊》記者表示，主要原因是與成熟市場相比，上海的中介市場長期處于低費率競爭和低服務質量的狀況，消費者體驗較差。此次提傭后，上海鏈家將全面提升包括客服響應體系、安心服務保障等，優化服務品質。

雖然自稱調價是為了提升服務品質，但市場上立刻出現了兩種不同的聲音——樂觀者認為“賣方承擔可以降低買方的壓力，有助于二手房交易報價降低”，悲觀者則認為“賣方依然會把費用轉嫁給買方，買方承擔中介費是多年來市場的潛規則”。

易居房地產研究院總監嚴躍進告訴《中國經濟周刊》記者，此次鏈家調整傭金比例，和市場降溫有很大關系，會出現業務量減少等問題，但反過來也說明企業的模式還是比較粗放的，即對于傭金比較依賴。類似調整也體現了一點，即房地產市場依然存在較大的壓力，中介企業需要防御此類降溫潮。類似做法也會帶來很多中介企業的模仿。

無獨有偶，就在鏈家新政出臺后，《中國經濟周刊》記者曾接到滬上某小型房產中介的電話，對方稱上海寶山有一處二手房不錯極力推薦，當被問及中介費，對方表示：“目前是3%，鏈家都漲了，我們也跟著漲了。”

不過，《中國經濟周刊》記者在采訪中了解到，我愛我家、太平洋房地產、中原地產等多家中介均表示，不會跟進鏈家調整中介費。一名銷售人員告訴記者：“買房承擔中介費向來是潛規則，賣方只看到手價，如果賣方急售，那么價格可能還有得談。說得好聽一點是賣家掏那1%的中介費，但實際按照現在的市場行情，如果是人家急著要把房子賣出去，有可能會掏，如果不急著賣房，一般都是急著買房的人掏了全部的中介費，畢竟你房子那么多，不急賣，你愛買不買。而且有些中介和賣家談的價格就是賣家最終拿到的錢款，說白了相當于是買房的人掏了所有的中介費。”

中原地產首席分析師張大偉評論道，國外很少有中介，國外叫代理。買賣雙方都有一個代理。代理為了傭金自然就會保護自己服務對象的利益。但在中國，很奇怪，中介費是弱勢群體交，而中介還需要幫助強勢一方要求更高價格。中國的中介從根源上的弊端，就是這個雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然會損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會聯合強勢的一方去打壓弱勢一方。“買賣過二手房的人都會感覺到，在2015—2016年，不只是鏈家，基本所有的中介都在幫著房主挑戰你的價格底線。因為這種模式存在，這種壟斷規模存在，事實上，起到了對二手房市場加杠桿的作用，當然，最近市場扭轉，下調也會起到加速下調的作用。”

鏈家調整上海二手房中介費盡管是企業行為，但從政策層面來看并無不妥。根據國家發改委、住建部在2014年聯合發布的《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》稱，各地可根據當地市場發育實際情況，決定實行政府指導價管理或市場調節價。就上海而言，2015年年初發布的《上海市定價目錄》中取消了房地產經紀服務收費等，被視為取消了中介費上限。

記者從上海多家中介機構了解到，目前上海普遍施行的二手房中介費率是2%，原則上買賣雙方各承擔1%。“目前隨著房產價格上升，大家對中介費的提高有意見是正常的，但是隨著市場下行，房產經紀公司的成本不變，單量急劇下降，提高費率也是沒辦法的。”一位房地產經紀人向記者表示。

上海二手房成交量處于近6年低位，鏈家用規模收獲利潤

自2017年初以來，上海二手房市場始終保持低位盤整，目前絕對量已經處于近6年低位水平。

易居地產研究院認為，其中有國慶長假的影響，也有購房者觀望情緒濃重、入市積極性降低的原因。鑒于目前絕對量已處低位水平，后續下降空間有限，但在政策面和資金面沒有出現放松的情況下，預計短期內上海二手房成交仍將處于低位盤整。

第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可告訴《中國經濟周刊》記者，上海三季度二手房市場成交量共計約370萬平方米，環比上升7%。二手房成交均價環比下跌9.2%，至每平方米36600元。

簡可認為，二手市場買賣雙方對市場預期的轉變可能是成交均價下跌的原因之一。“更多買家對市場持觀望態度;而對于想要出售手上房源的賣家而言，不排除通過打折降價來縮短交易周期的可能。隨著二手交易市場降溫，議價權逐漸傾向購房者一方。”簡可說。

中原地產首席分析師張大偉分析，二手房市場的價格更代表市場真實價格，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對二手房市場影響很大;另外經過41個月的持續房價上漲，熱點城市各種調控政策的疊加效應開始明顯，房地產市場的去杠桿，使得投資者開始離場，出現二手房降價。其中包括之前投資推動上漲的三亞、丹東等城市二手房價格出現了下調。

10月份上海二手住宅成交約1.2萬套，環比下降14%，同比增長14.4%。在9月份出現小幅回升后，隨即出現了較為明顯的下行。1—10月，上海二手住宅累計成交約13.5萬套，同比增長5.2%。歷史二手房紀錄是2016年的36萬套，也就是說，2017—2018年，市場成交量跌了一大半。

“這種情況下，按照2016年規劃的中介公司，必然不好受。簡單說也就是產能過剩。在2015年鏈家的利潤已經過10億，而在2016年純利潤已經超過了20億，這已經超過了很多千億級別的開發商。但2017—2018年，所有中介行業都不好過，因為二手房價格下來了。”張大偉告訴《中國經濟周刊》記者。

以北京為例，大部分中介公司的代理費在1%~2%左右徘徊，而鏈家的最低折扣基本是2.55%。一套500萬的房產，相比其他中介，鏈家的收費會高3萬~5萬。當然，這部分是不是對等服務的提升，各有各的道理，只能說，這種溢價的產生，更大的程度是來源于規模。所以鏈家事實上是會推動市場成交放量，特別是政策寬松時期。

張大偉表示，除了少數城市外，可以說鏈家布局的城市已經基本都超過了20%的市場份額，在京滬甚至可以說已經是壟斷，比如北京市場占有率已經超過50%。

“現在的鏈家肯定是中介行業的絕對龍頭企業，而且歷史上也沒有出現過這么大的一個中介機構。從產業鏈角度看，2018年這個房地產行業的冬天，上下游都不好過，但因為規模優勢，最近很多開發商發現，渠道費漲得離譜，而中介費也開始漲了。”張大偉說，“冬天模式全面開啟，這些其實都是這幾年市場發展的必然。在市場不好的情況下，鏈家只能用規模優勢收獲利潤。”

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