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三四線城市樓市成交低迷的情緒正在向上海、杭州等熱點城市蔓延，庫存壓力之下，樓市調控的難度不斷升級。

近日，作為新一線領頭羊的杭州爆發一波“花式促銷”“變相降價”風潮，引發市場關注，也將這些曾經的房地產熱點城市部分區域庫存壓力暴露臺前。

花式促銷、變相打折

據觀察者網了解，日前位于杭州市遠郊的臨安區不少開發商紛紛加大花式促銷力度，被戲稱為“卷出內傷”，從日常的送裝修、送物業費，提升到送車位、送汽車、現金補貼、0首付等方式吸引購房者。

其中最引人注目的當屬珠海國資房企華發股份(行情600325,診股)旗下薈天府項目，買房直接送大量黃金，每套新房根據面積和總價不同，可贈送黃金約為700-1050克，按照目前黃金約450元/克的市場價，單套新房的附贈金額31-47萬元。

要知道根據公開資料，華發薈天府項目今年5月底的銷售價格約200萬-250萬元，以此計，其返還黃金活動相當于打了八折。

不僅華發薈天府，位于臨安區新房幾乎都在為“如何打折”絞盡腦汁。

國資背景的樓盤如越秀歸悅里、綠地柏源晶舍，民營開發項目如敏捷星著柏悅府、銀城青山湖畔等都在不同層面給予了大幅折讓。

如越秀歸悅里項目，在其促銷廣告中直接標明，優惠總額度可達60萬元，包含送裝修、送車位、送10年物業費，部分房源還送5臺手機，外加購房者折上折。

有熟知當地樓市的行業人士告訴觀察者網：“該區域新房銷售難度依然很大，簡單來說就是供大于求。”目前這些房企在售房源大都是2022年甚至更早之前開盤的，即便國資開發商也要面臨去庫存壓力。

上述行業人士認為，房屋買賣歷來就有“買漲不買跌”的說法，這也是多地政府不惜頂著壓力出臺“限跌令”的主要因素，此次臨安區大范圍出現折讓促銷，特別是關注度最高的華發薈天府，其所贈送的黃金作為硬通貨，與現金折扣無異，因此引發不少老業主不滿，維權事項在各個樓盤之間此起彼伏。

去化壓力下的無奈之舉

根據臨安樓市統計，截至目前臨安可售新房達10427套，可售面積118.19萬平方米，和5月初庫存量（10407套）在同一水平線。而今年5月，臨安新房網簽僅471套。

這意味著，按照5月的網簽量計算，臨安新房去化周期達到22個月。

從二手房市場來看，今年“小陽春”之后，杭州整體就開始出現滑坡。據58安居客監測數據，今年4月杭州市區共成交7635套二手房，較3月下跌約30%；5月杭州二手房共成交6885套，環比繼續下跌5.27%。

因此在房企看來，有此前多地“限跌令”在前，資金壓力之下選擇花式促銷、以價換量也是無奈之舉。

一位房企品牌負責人向觀察者網表示，通常情況下“限跌令”只限制直接交易價格，而贈送的裝修、家具家電等傳統禮品出自營銷費用，并不影響成交價格。但隨著庫存壓力加大，各個開發商也難免促銷時偶有越界，譬如去年不少三四線城市開展的小麥、荔枝等農產品(行情000061,診股)換房，并未真的要求交付農產品，再比如贈送黃金，與現金折扣無異，因此引發大量關注。

值得注意的是，隨著如今樓市行情變化，關于一線、新一線等原有的熱點城市實時調整調控政策的呼聲也越來越高。

6月6日，中國經濟時報發布《一線城市房地產限購應適時優化調整》，文章指出，一些一線、新一線城市或將根據房地產交易市場的變化來逐漸調整限購等政策，對于一些住宅市場比較冷、購買力較弱的區域，可能會先放開限購等政策。

這被不少業內人士視作一線城市加入“救市”行列的信號。

事實上對于杭州而言，除了奧體等少數核心板塊之外，大范圍流搖現象已經開始頻繁上演。

有機構統計數據顯示，5月開盤項目中，流搖次數占比58%，其中一半以上樓盤所在區域已根據樓市熱度下降實時放松限購等政策。

僅今年5月份，就有余杭中泰、瓶窯，蕭山寧圍（部分區域）、聞堰加入限購放寬圈。

有資深業內人士預計，當前樓市成交力度弱與居民收入、供需結構等多方面因素相關，預計短時間內難以改善，需要從政策層面多維度進行調控。

此外，他認為，核心區域的倒掛現象仍舊吸引了大量購房者目光，是造成樓市兩極分化日漸嚴重的一大因素，“這就令所有購房者仍舊停留在‘買房是為了增值’的思維誤區中，而這一缺口不被徹底堵上，樓市修復恐難以進行。”

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