本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

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深圳“壓箱底靚地”火速上架。

5月24日，深圳市規劃和自然資源局公布深圳市2023年第二批次擬出讓居住用地項目清單，計劃掛牌出讓10宗地塊，總用地面積24.34萬平方米，總建筑面積104.85萬平方米，主要分布在龍崗、龍華、光明等傳統供應大區。

深圳第二批次計劃出讓的部分地塊

從土地條件來看，深圳第二批次計劃出讓地塊較為優質，尤以南山T207-0060為甚。

T207-0060位于深圳灣超級總部基地（以下簡稱“深超總”），于近期完成土地性質調整，總建筑面積20.77萬平方米，總地價有望突破100億元，成為深圳的第八宗“百億地”，周邊二手樓盤掛牌價在15-20萬元/平方米左右。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，T207-0060調規后一個月，迅速釋放到市場，目的在于以中心區壓箱底的“靚地”來捂熱土地市場，進而從源頭上刺激房地產市場，“政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉市場預期。”

深超總地塊或刷新限價紀錄

從目前的市場反應來看，深超總的T207-0060關注度最高。一名接近交易的消息人士告訴時代周報記者，“估計很多房企方案都做好了。”

T207-0060原為一宗商業服務業用地，在一個月前完成土地性質調整。

今年4月26日，為進一步優化深超總用地功能結構，促進片區職住平衡，完善片區公共配套體系，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布《關于[紅樹灣地區]法定圖則DY04單元、DY08單元規劃調整的公示》。

其中，[紅樹灣地區]法定圖則DY08單元主導功能由“商業服務業用地”調整為“商業服務業用地+二類居住用地”，新增配套設施“9班幼兒園、托育機構、社區體育活動場地、社區兒童游戲場地”。該單元北部兩地塊均由“商業服務業用地”調整為“二類居住用地”，新增地塊編號分別為03-14、03-15，其中03-14地塊用地面積17388平方米，03-15地塊用地面積17222平方米。03-14地塊、03-15地塊規劃指標合并，用地性質為二類居住用地，容積率6.0。

調整方案

03-14地塊、03-15地塊合并即為T207-0060，用地面積3.63萬平方米，建筑面積20.77萬平方米，具體區位為南山區沙河街道深灣二路與白石二道交匯處西南側，毗鄰深鐵萬科瑧灣匯、中信紅樹灣、紅樹西岸等豪宅和深圳市南山實驗教育集團華僑城高級中學、深圳灣公園、地鐵2號線紅樹灣站等市政配套。

李宇嘉指出，T207-0060不僅區位優良，且將打造成為配套完善、宜居性極強的高端社區，迎合改善型需求主導、高端改善旺盛的市場局面。

“去年以來，市場分化非常明顯，中心區改善高端盤去化塊、價值高、營利性強。如果細化區分不同盤源去化，高端改善盤去化周期短，到了補這類庫存的時候了。”因此李宇嘉認為，政府供地迎合市場需求，估計屆時拍賣時也極大可能獲得多家開發商報名、頻繁舉牌的火熱場面，以激活土地市場。

不過，T207-0060因為地段好、體量大，同樣考驗開發商資金實力。

目前，T207-0060的出讓公告尚未公布，時代周報記者從前述消息人士處獲悉，該地塊總地價將超過100億元。此前，深圳累計公開出讓7宗“百億地”，分別由龍光、恒裕、世茂、招商蛇口與華僑城聯合體、融創中國與華發股份聯合體拿下。T207-0060將成為深圳土地公開市場上的第八宗“百億地”。

“關鍵在出讓條件。T207-0060如要競自持面積，資金成本太重了。”已決定報名競買的一家央企相關人士向時代周報記者表示。

來自多個信源的消息顯示，T207-0060建成后的普通商品住房銷售限價或突破當前的最高限價至14萬元/平方米。截至目前，深圳商品住房銷售均價最高的樓盤是位于南山科技園的華潤城潤璽花園，銷售均價約13.2萬元/平方米。T207-0060周邊的二手住宅紅樹西岸最新掛牌均價約20.1萬元/平方米，二手公寓深鐵萬科瑧灣匯最新掛牌均價約15.1萬元/平方米。

深超總效果圖，圖源：深超總開發建設指揮部辦公室

供地迎合高端市場需求

除了“壓箱底靚地”，深圳第二批次供地仍有不少出挑地塊。

譬如位于新興豪宅區寶安中心區的A001-0212，具體區位為寶安區新安街道金科路與羅田路交匯處西南側，周邊配套有華僑城歡樂港灣、壹方城、海韻學校、地鐵11號線寶安站等。

值得一提的是，A001-0212是一宗“返場”地塊，曾于2022年8月掛牌出讓，因無人競買流拍，原因指向可售商品住宅面積不足50%。

此次，A001-0212的土地性質亦作出調整，土地用途由“商業用地+二類居住用地”調整為“二類居住用地”，完全剔除掉商辦部分；其次，總建筑面積從10.39萬平方米降至8.23萬平方米，容積率相應地從6.8調整為5.4。

A001-0212區位示意圖，圖源：深圳公共資源交易公共服務平臺

龍華民治的A811-0347自帶名校光環。該地塊位于龍華區民治街道民塘路與白松四路交匯處西北側，與深圳北站的直線距離約500米，距離深圳四大名校之一的深圳高級中學（北校區）約200米。

不過，項目所在的民治片區新房市場競爭激烈。據深圳中原研究中心統計，4月民治片區在售新盤多達15個，華潤置地、中海地產、保利發展、招商蛇口、鴻榮源等品牌房企在此扎堆。

除了前述3宗地塊，深圳第二批次擬出讓土地清單里還有7宗，包括龍華大浪1宗、光明鳳凰2宗、龍崗寶龍3宗和深汕特別合作區1宗，總用地面積24.34萬平方米，總建筑面積104.85萬平方米。這10宗地塊將于5月25日至8月25日期間發布出讓公告。

和第一批次出讓的5宗地塊相比，深圳第二批次供地頗具誠意，土地優質，供應量大，李宇嘉將其歸結為“迎合了市場需求”。

他表示，近期各地包括上海、深圳、廣州供地均為去化快、開發商歡迎的地塊，也就是中心區的靚地，這類地塊將會打造低密度、配套極佳的高端盤，可能會被冠以“高質量”“新模式”。

但是李宇嘉認為，高質量和新模式應該是針對新市民、年輕人、租賃居住、盤活存量等，絕非是打造幾個高端盤。當下，缺的不是高端盤，這些高端盤只是小眾市場。“高端盤熱銷，既是市場分化的體現，也是市場需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應該解決的問題。”

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