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地產(chǎn)丨舊開發(fā)模式黃昏和板塊投資主線變化

我們認(rèn)為，新開工持續(xù)下行，不是供給缺口的前兆，而是庫存過多的結(jié)果。核心城市土地市場競爭再次走向激烈，三高的舊住宅開發(fā)模式漸行漸窄。我們認(rèn)為，未來板塊的邏輯主線已經(jīng)改變，所有企業(yè)都沒有能力在核心城市足量補充土地儲備，而在核心城市補充土儲也取決于和經(jīng)營性不動產(chǎn)運營成績相關(guān)的綜合片區(qū)開發(fā)能力。這種情況下，我們認(rèn)為最具持續(xù)性和成長性的公司，將是具備核心區(qū)域資源，尤其具備不動產(chǎn)運營和服務(wù)能力的企業(yè)。

▍市場繼續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，商品房銷售表現(xiàn)符合預(yù)期。

到一季度末，央行統(tǒng)計新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率4.14%，同比下降了135BP。政策積極鼓勵自住剛需和改善性需求，2023年前4月，全國商品房銷售金額同比上升了8.8%，銷售面積同比下降了0.4%，銷售愈發(fā)集中在均價較高的核心城市，復(fù)蘇勢頭得以持續(xù)。我們維持2023年全年商品房銷售額同比增長7%以上的預(yù)測。2023年前4月，房屋竣工面積增速超過預(yù)期，達到19.2%，這說明了保障性租賃住房建設(shè)見到成效，保交付工作落到實處。

▍新開工持續(xù)下降不是供給缺口的前兆，而是庫存過多的結(jié)果。

2023年4月，全國房屋新開工面積同比下降21.2%，降幅繼續(xù)擴大。2020/2021/2022年房屋新開工持續(xù)同比下行，今年前4月的新開工較2019年同期下降了46.7%。我們并不認(rèn)為新開工持續(xù)下降會帶來傳統(tǒng)周期中的供給缺口，反而認(rèn)為當(dāng)前新開工的下降恰是庫存結(jié)構(gòu)性偏多的結(jié)果。

首先，銷售復(fù)蘇是結(jié)構(gòu)性的，而銷售相對較好的核心城市，單位銷售額對應(yīng)的貨值面積較小。其次，核心城市土地補充速度較快而非核心城市已入市庫存較多。京滬深三地2022年土地出讓收入只下降了6%，拿地到形成貨值的時間普遍不足12個月。企業(yè)（甚至是2022年沒有拿地的企業(yè)）未去化庫存（含未開工）往往相當(dāng)于24個月以上的銷售額，且在建和未開工比不低（例如萬科截至2022年底在建項目面積與規(guī)劃中項目面積比為2.3），未來房價穩(wěn)定情形下企業(yè)仍需繼續(xù)去化庫存。最后，庫存不是只有新房，在房價穩(wěn)定的情況下，二手房的掛牌量預(yù)計持續(xù)穩(wěn)步增長。年初至今，我們跟蹤的樣本城市二手掛牌量上升了15.0%。

綜上所述，我們認(rèn)為新開工面積預(yù)計將在2023年底穩(wěn)住，但市場不會出現(xiàn)供應(yīng)缺口，更不會出現(xiàn)房價上漲。

▍核心城市土地市場競爭再次走向激烈，三高的舊住宅開發(fā)模式漸行漸窄。

2021-2022年的信用風(fēng)波的確淘汰了一批腰部民營地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但核心城市的土地市場的競爭并不會消失，2022年核心城市可以拿高毛利土地的現(xiàn)象只是暫時的。由于土地市場的資質(zhì)門檻不高，越來越多的地方小公司（包括民企和國企）都可能參與到核心城市土地市場。土地出讓方理性定價，預(yù)留了合理的開發(fā)利潤空間，但核心城市土地市場中簽率可能持續(xù)下降。這樣一來，我們認(rèn)為追求住宅開發(fā)的高周轉(zhuǎn)率已經(jīng)難以實現(xiàn)，在住宅開發(fā)領(lǐng)域，企業(yè)要么在核心城市降低周轉(zhuǎn)率精益化開發(fā)，要么下沉低線城市犧牲項目盈利能力。

▍發(fā)展經(jīng)營性不動產(chǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)展模式的核心路徑。

企業(yè)在住宅開發(fā)領(lǐng)域既不能維持項目凈利潤率，又無法提升周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，預(yù)計住宅開發(fā)的ROE在中期將趨于下降。大房地產(chǎn)企業(yè)（銷售排名前六的公司）經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)占比已經(jīng)從2017年的7.8%上升到2022年底的9.9%，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比則從2017年的1.9%上升到2022年底的2.8%。到2023年二季度，REITs市場即將納入消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs整體預(yù)期現(xiàn)金分派率低于4%（大房地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)入賬計量cap rate多為6%左右，或以成本法計量）。我們相信，C-REITs對于具備經(jīng)營不動產(chǎn)能力的企業(yè)而言，相當(dāng)于打開了投融管退的通路，搭建了企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新路徑。

▍風(fēng)險因素：

弱復(fù)蘇的市場態(tài)勢尚不穩(wěn)固，銷售速度繼續(xù)下行的風(fēng)險。部分企業(yè)庫存結(jié)構(gòu)偏弱，償債能力可能繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

▍重視板塊投資主邏輯的變化，看好具備核心資源和能力的房企。

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的主投資邏輯是積極拿地，即在信用風(fēng)波中憑借良好的融資渠道積極獲得潛在利潤率較高的土地，從而提升銷售排名，改善盈利能力。過去一段時間，拿地積極的房企，股價表現(xiàn)也明顯跑贏了行業(yè)。但我們認(rèn)為，未來板塊的邏輯主線已經(jīng)改變，所有企業(yè)都沒有能力在核心城市足量補充土地儲備，而在核心城市補充土儲甚至也取決于和經(jīng)營性不動產(chǎn)運營成績相關(guān)的綜合片區(qū)開發(fā)能力。這種情況下，我們認(rèn)為最具持續(xù)性和成長性的公司，將是具備核心區(qū)域資源，尤其具備不動產(chǎn)運營和服務(wù)能力的企業(yè)。

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