文/樂居財經楊宏彬

在曾經的粗放增長時期，百舸爭流，一批又一批的千億房企誕生，規模、利潤的高速增長，成為房企共同追求的目標。而2022年來臨的至暗時刻，給了房企一記重拳，將曾經的“規模論”徹底打散。

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樂居財經發布的2022年內房股榜單顯示，69家發布財報的內資港股房企中，有36家凈利潤為負，占比為52%，總虧損達2074.97億元。當然，劇烈虧損并不止于港股，A股房企的情況同樣慘烈。

出現大額虧損的房企，不乏曾經規模名列前茅者，也包括央企國企。而大額虧損的房企中，很多都在債務的泥沼中掙扎著，有的甚至走向退市。

然而，在艱難環境下，亦涌現了一批韌性房企。如萬科2022年凈利潤達375.51億元，躍居內房股之首；龍湖緊隨其后，凈利潤達到328.23億元。A股房企中，金地凈利潤為61.07億元、濱江集團凈利潤為37.41億元，亦是行業中的佼佼者。

能在行業的沖擊之下，房企保持盈利實屬不易，尤其是民營企業，他們依靠著自身的布局以及財務的自律，實現了穩健經營。

保證盈利的訣竅

歸根結底，2022年市場的下行是房企業績不如意的根本原因。在年報中，幾乎每家房企都提到，因為市場低迷，導致了銷售額下滑，毛利率下降，同時也導致了企業大額的計提減值。

無論是毛利率降低，還是計提存貨減值，都是因市場低迷導致，為保住現金流，房企不得不放棄一些利潤，來加速項目的出售。另一方面，在高歌猛進的時代，房企拿地的金額與當下的預期去化價格是不匹配的，導致存貨跌價。

以A股房企為例，72家披露財報的A股房企有54家存在資產減值損失，總減值額達403億元，同比增長40%。

實際上，這是一個很普遍的現象，市場變化的劇烈程度，已經遠遠超出房企們想象，就連較為優質的房企亦無法避免這一點。

如碧桂園去年出現了上市以來的首次虧損，而從年報數據來看，毛利率下降是虧損的主要原因。資產減值方面，2022年華僑城資產減值損失合計為127億元，其中有115億元來自于存貨跌價損失。華僑城2022年歸母凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。

金地集團雖未虧損，到凈利潤也受到影響，2022年歸母凈利潤為61.07億元，同比有所下滑，原因之一為期內的存貨減值為35.22億元。

回到對日后經營的展望，市場的回暖交給時間，而進行充分的計提減值，實際上是打了提前量。如中南建設總經理陳昱含在業績會上所說，公司2022年已經做了充分的減值計提，預期后期減值及存貨跌價對公司的業績影響削弱。

而東方證券在研報中也如此點評金地集團，稱期末公司存貨跌價準備占原值比例達3.3%，壓力釋放較為充分。

毛利率下滑與減值計提對房企基本“雨露均沾”，但依舊有如萬科、龍湖、金地、濱江等房企能保持盈利，這與公司的經營策略有著很大關系。

以金地集團為例，布局方面，金地堅持深耕一二線城市，貨源主要分布于長三角和珠三角等市場基本面良好的區域和城市，因此房地產項目的穩定結轉，全年結算面積616.7萬方，同比增長9.4%，結轉收入1091.8億元，同比增長23.6%，房地產業務結算毛利率20.0%，同比增加0.3個百分點。2023年公司計劃竣工面積1295萬方，結轉資源充足。

另一方，金地保持良好的債務結構和資金狀況，以確保經營的安全。截止報告期末，公司持有貨幣資金545億元，有息負債總額1152億元，剔除預收款后的資產負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，債務融資加權平均成本為4.53%。

決勝未來的關鍵

2022年末，中央接連出臺助力房地產融資的多項政策，優質房企收益匪淺，而出險房企的債務重組也按下加速鍵。用碧桂園創世人楊國強的話來說，就是“曙光已經顯現”。

最黑暗的一年已經熬過去了，房企都在思考如何打個“翻身仗”。

近日，澤平宏觀發布《中國房地產展望2023：分化時代到來》表示，長期看，區域分化是未來房地產市場最大的特征；產業+地段為王。換言之，核心城市的核心地段的爭奪，或才是房企決勝的關鍵。

數據顯示，今年前4個月，雖然央企國企仍然為拿地主力，但民營房企的拿地積極性有所提高。1-4月份，央企國企拿地占比51%；民企拿地占比34%，相比于去年全年16%的占比有了明顯提升。

而在剛剛過去的廈門首場土拍，參與房企多達144家，創下近年來廈門土地出讓的新高。“搖號箱里的黃色小球都快放不下了。”最終，島內2宗地塊觸頂成交，島外翔安區1宗地塊底價成交，總成交額101.45億元。

同樣的情況，還發生在北京、成都、長沙、上海、杭州、南京等地的土拍中，在優質土儲目前，房企們熱情高漲，在核心城市補貨意愿持續提升。在條件允許的情況，奪得一幅好的地塊相當于將優質糧食補進糧倉。

包括碧桂園、萬科、濱江、綠城、金地一批優質民企在核心區域搶地十分兇猛。

以金地為例，5月10日，南京二批次集中供地火熱收官，共出讓10宗地塊，金地總以價10.66億元，拿下興智中心G19地塊，為溢價成交。

據了解，今年以來，金地在土地市場出手頗為頻繁，4月19日先是以封頂價22.14億元拿下東莞“王炸”地塊，又斥資40.01億元將上海嘉定兩宗地塊上收獲囊中，成當日最大贏家。而在更早的3月，還摘下西安一宗宅地。

“房企經營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。公司要生存，就要努力做一些優質的投資。”這是金地董事長凌克的要求。

樓市正在逐步回暖的同時，分化也在持續，土地投資是房企經營中關鍵一環，如何補充優質土儲對房企可持續發展的重要性不言而喻。

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